Az állampolgári jogok országgyűlési biztosának
Jelentése
az OBH 5094/2003. számú ügyben

Előadó: dr. Kántor Ferenc
Az eljárás megindulása
Dr. Oné dr. J. I. ügyvéd beadvánnyal fordult az országgyűlési biztoshoz. Beadványában sérelmezte, hogy ügyfelei (elővásárlásra jogosultak) (Cz. A. és N. Gné) a nyíregyházi Görgey u. 3/D. alatti 01179/95-ös helyrajzi számú: részben szántó (814 m2), részben gyümölcsös (461 m2), valamint „kivett” (1061 m2) alrészleteket tartalmazó külterületi földrészletet a rajta lévő lakóházzal együtt egymás között 3/4, illetve 1/4 arányban azért nem vásárolhatták meg, mert „a 16/2002. (VII. 18.) Korm. rendelet („R.”) alapján az állampolgárok korlátozva vannak azon jogukban, hogy szabadon adhassák-vehessék az állandó lakhelyként szolgáló ingatlanokat”.
A beadvány alapján a jogállamiságból fakadó jogbiztonsághoz való jog [Alkotmány 2. § (1) bek.], valamint a tulajdonhoz való jog [Alkotmány 13. § (1) bek.] megsértésére lehetett következtetni, ezért az ügyben vizsgálatot rendeltem el.
Iratok beszerzése és tájékoztatás céljából megkerestem a Nyíregyházi Körzeti Földhivatal (Földhivatal) vezetőjét, aki a panaszolt ügyben szereplő ingatlanra vonatkozó iratokat a rendelkezésemre bocsátotta. 

Megállapított tényállás
Az elővásárlásra jogosultak -  a vételi ajánlat szerint - Nyíregyháza külterületén lévő, az ingatlan-nyilvántartásban - szántó, gyümölcsös, illetve „kivett” [„lakóház, udvar, gazdasági épület (tanya)”] alrészletet tartalmazó - földrészletként feltüntetett 01179/95-ös helyrajzi számú, 2160 m2 térmértékű ingatlant a rajta lévő lakóházzal együtt 10 millió Ft vételárért kívánták megvásárolni, s az eladóval ilyen tartalmú adásvételi szerződést kötöttek 2003. augusztus 14. napján, azt megelőzően, hogy a vételi ajánlatnak a polgármesteri hivatal hirdetőtáblájáról történő levétele megtörtént volna.   
A vételi ajánlatnak - az „R.” alapján - az önkormányzat hirdetőtáblájára való kifüggesztésének időtartama alatt (2003. augusztus 19. - 2003. szeptember 3.) F. S. nyíregyházi lakos (a rangsorban előrébb álló elővásárlásra jogosult) írásban közölte vételi ajánlatát, s bejelentette az önkormányzat jegyzőjének, hogy az 1994. évi LV. törvény (Tft.)  10. § 1/c.) és a 2/b.) pontjaiban megfogalmazott elővásárlási jogával élni kíván, s az ingatlan egészét meg kívánja vásárolni a vételi ajánlatban megjelölt 10 millió forintos vételárért. 
A Földhivatal 72.805/2003. számú és 2003. október 28-án kelt határozatából megismerhető, hogy mind az elővásárlásra jogosultak, mind a rangsorban előrébb álló elővásárlásra jogosult a Tft. 10. § (1) bekezdésének c) pontja szerinti „helybenlakók”. Azonban az elővásárlásra jogosultak egyike Cz.A., aki az ingatlan 3/4 részét kívánta megszerezni „nyilvántartási (regisztrációs) számmal rendelkező őstermelő” státuszának igazolásához szükséges iratokat - a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez a Földhivatalhoz benyújtott kérelméhez, illetve a 2003. augusztus 14-én kelt adásvételi szerződéshez - nem csatolta, az ingatlan 1/4 részét megvásárolni kívánó másik elővásárlásra jogosult N.Gné őstermelői igazolványát csak 2003. szeptember 13. napján váltotta ki; a rangsorban előrébb álló elővásárlásra jogosultnak pedig őstermelői státuszát a Szabolcs-Szatmár-Bereg Megyei FM Hivatal igazolta, miszerint 2003. augusztus 27. napjától „nyilvántartási (regisztrációs) számmal rendelkező őstermelő”. Ezért a Földhivatal - mert megítélése szerint a földrészlet adásvételére vonatkozó szerződés az eladó és F.S. közt mint a  rangsorban előrébb álló elővásárlásra jogosult elfogadó nyilatkozatának az eladóval történt közlésével létrejött - a már említett ingatlan tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba F.S. javára bejegyezte, míg az elővásárlásra jogosult Cz.A. és N.Gné bejegyzés iránti kérelmét elutasította.  Ez utóbbiak jogi képviselője ugyanakkor csatolta a Földművelésügyi és Vidékfejlesztési Minisztérium (FVM) Jogtanácsosi és Törvényességi Főosztálynak - közjegyző által hitelesített - 28850/1/2003-as ügyszámú írásos állásfoglalását, melyben egyebek mellett olvasható, hogy „… az érintett ingatlan nem tekinthető sem tanyának, sem az 1994. évi LV. törvény 10. §-a és a 16/2002. (II. 18.) Korm. rendelet hatálya alá tartozó termőföldnek.”.  Külön is kiemelte, hogy ügyfelei az említett ingatlan vételárának biztosítása érdekében több ingatlanukat eladták, s a már említett szerződés alapján az abban megjelölt vételárból 9 millió forintot a szerződés aláírásának napján eladónak kifizettek. A jogi képviselő megjegyezte azt is, hogy az „R.” célkitűzéseivel egyetért, azonban „mechanikus alkalmazásával” nem.

Jogszabályi háttér és a vizsgálat megállapításai:
Az Alkotmány 2. §-ának (1) bekezdése úgy szól, hogy: „A Magyar Köztársaság független, demokratikus jogállam.”
Az Alkotmány 13. § (1) bekezdése szerint: „A Magyar Köztársaság biztosítja a tulajdonhoz való jogot.”
Az állampolgári jogok országgyűlési biztosáról szóló 1993. évi LIX. törvény (Obtv.) 25. §-a szerint: „Ha az országgyűlési biztos álláspontja szerint az alkotmányos jogokkal kapcsolatos visszásság valamely jogszabály vagy az állami irányítás egyéb jogi eszköze fölösleges, nem egyértelmű rendelkezésére, illetve az adott kérdés jogi szabályozásának hiányára (hiányosságára) vezethető vissza, a visszásság jövőbeni elkerülése érdekében javasolhatja a jogalkotásra, illetve az állami irányítás egyéb jogi eszköze kiadására jogosult szervnél a jogszabály (állami irányítás egyéb jogi eszköze) módosítását, hatályon kívül helyezését vagy kiadását. A megkeresett szerv állásfoglalásáról, illetve esetleges intézkedéséről hatvan napon belül értesíti az országgyűlési biztost.”
Az Obtv. 26. § (1), illetve (2) bekezdése úgy rendelkezik, hogy: „(1) Ha az országgyűlési biztos által megkeresett szerv az érdemi állásfoglalás kialakítását, és az annak megfelelő intézkedés megtételét elmulasztja, vagy az országgyűlési biztos az állásfoglalással, a megtett intézkedéssel nem ért egyet, az ügyet az éves beszámoló keretében az Országgyűlés elé terjeszti, és - a (2) bekezdésben foglalt kivételekkel - kérheti, hogy az ügyet az Országgyűlés vizsgálja ki. Ha megállapítása szerint a visszásság kirívóan súlyos, illetve a természetes személyek nagyobb csoportját érinti, indítványozhatja, hogy az Országgyűlés az adott kérdés megtárgyalását már az éves beszámolót megelőzően tűzze napirendre. A napirendre tűzés kérdésében az Országgyűlés dönt.
(2) Az (1) bekezdés szerinti esetben, ha az országgyűlési biztos a 22. §-ban megjelölt intézkedést tette, illetve a 25. §-ban szabályozott esetben az Országgyűlést (annak elnökét) kereste meg, az országgyűlési biztos az intézkedését, illetve a megkeresett szerv intézkedését vagy annak elmulasztását az éves beszámolóban jelzi.”
A termőföldről szóló 1994. évi LV. törvény (Tft.) 3. §-a  a) pontja úgy szól, hogy: „E törvény alkalmazásában
 termőföld: az a földrészlet, amelyet a település külterületén az ingatlan-nyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő (gyep), nádas, erdő, fásított terület művelési ágban vagy halastóként tartanak nyilván;”
A b) pont rögzíti: „tanya: a település külterületén lévő mezőgazdasági termelés (növénytermesztés és állattenyésztés, továbbá az ezekkel kapcsolatos termékfeldolgozás és terméktárolás) céljára létesített lakó- és gazdasági épület, épületcsoport és az azonos helyrajzi szám alatt hozzá tartozó, legfeljebb 6000 m2 területű föld együttese; …”
A Tft. 10. § (1)-(2)-(3) és (4) bekezdései azt rendelik, hogy:
„(1) Termőföld vagy tanya eladása esetén - ha törvény másként nem rendelkezik - az alábbi sorrendben elővásárlási jog illeti meg:
a) a haszonbérlőt, felesbérlőt és részesművelőt; jogi személy vagy jogi személyiség nélküli más szervezet haszonbérlő esetén annak helyben lakó természetes személy tagját, illetve helyben lakó részvényesét;
b) a helyben lakó szomszédot;
c) a helyben lakót;
d) a magyar államot a Nemzeti Földalapról szóló törvényben foglaltak szerint.
(2) Az (1) bekezdés b)-c) pontjában meghatározott jogosulti csoportokon belül az elővásárlási jog gyakorlásának sorrendje a következő:
a) a családi gazdálkodó;
b) nyilvántartási (regisztrációs) számmal rendelkező őstermelő, illetőleg egyéni mezőgazdasági vállalkozó;
c) jogi személy, illetve jogi személyiség nélküli más szervezet esetén annak helyben lakó természetes személy tagja vagy helyben lakó részvényese.
(3) Az (1) bekezdés szerinti elővásárlási jog nem áll fenn a közeli hozzátartozók [Ptk. 685. § b) pont] és a tulajdonostársak közötti adásvétel esetén, valamint olyan külterületi földrészlet eladása esetén, amely a törvény hatálybalépéséig zártkertinek minősült.
(4) Az (1)-(2) bekezdés szerinti sorrend az elővásárlásra jogosultak egymás közötti viszonyában is irányadó.”
A termőföldre vonatkozó elővásárlási és előhaszonbérleti jog gyakorlásának részletes szabályairól a 16/2002. (II. 18.) Korm. rendelet („R.”) rendelkezik. 
Az „R.” 1. §-a rögzíti: „(1) A Tft., valamint a Polgári Törvénykönyv alapján fennálló elővásárlási jog esetén a termőföld vagy a tanya tulajdonosa (a továbbiakban: eladó) az ingatlanra vonatkozó vételi ajánlatot (a továbbiakban: ajánlat) a szerződés megkötése előtt köteles az elővásárlásra jogosultakkal közölni, kivéve, ha az ajánlat az első helyen álló elővásárlási jogosulttól érkezett. Ez a kötelezettség csak az elfogadott ajánlatra terjed ki.
(2) Az ajánlatot teljes terjedelmében kell közölni. A közlésből ki kell tűnnie annak is, hogy az ajánlattevő elővásárlásra jogosult-e, és ha igen, a Tft.-ben meghatározott melyik jogcímen.
(3) Az ajánlat közlése az ingatlan fekvése szerint illetékes települési önkormányzat (a fővárosban a fővárosi kerületi önkormányzat) polgármesteri hivatala, illetve a körjegyzőség (a továbbiakban együtt: polgármesteri hivatal) hirdetőtáblájára való kifüggesztéssel történik.
(4) Más jogszabályban meghatározott elővásárlási jog esetén a jogosultat az ajánlatról írásban kell értesíteni.”
Az „R.” 2. §-a úgy szól, hogy: „(1) Az eladó az ajánlat egy eredeti és egy másolati példányát - a kifüggesztésre irányuló kérelemmel együtt - a települési önkormányzat jegyzőjének (a továbbiakban: jegyző) postai úton, tértivevénnyel megküldi, vagy az átvétel dátumát feltüntető átvételi igazolás ellenében átadja.
(2) A jegyző az ajánlatot a beérkezéstől, illetve az átvételtől számított 8 napon belül a polgármesteri hivatal hirdetőtáblájára 15 napra kifüggeszti. A jegyző a benyújtott ajánlat mindkét példányára rávezeti a kifüggesztés, valamint a levétel időpontját.”
Az „R.” 3. §-a szerint: „(1) Az elővásárlásra jogosult a kifüggesztés kezdőnapját követő 15 napon belül az ajánlatot elfogadó, illetve az elővásárlási jogáról lemondó jognyilatkozatot (a továbbiakban: nyilatkozat) tehet. Az elővásárlási jogról való lemondásnak kell tekinteni, ha a jogosult nem nyilatkozik.
(2) A nyilatkozatot legalább teljes bizonyító erejű magánokiratba kell foglalni. Az elfogadó nyilatkozatnak tartalmaznia kell azt is, hogy a nyilatkozattevő a törvényben felsorolt mely jogcímen gyakorolja az elővásárlási jogot.
(3) Az elővásárlásra jogosult a nyilatkozatot a jegyzőnek postai úton, tértivevénnyel megküldi, vagy az átvétel dátumát feltüntető átvételi igazolás ellenében átadja.
(4) Nem köti az eladót az olyan elfogadó nyilatkozat, amelyet az elővásárlásra jogosult határidőn túl, illetve az ajánlattól eltérő tartalommal tesz meg.
(5) A jegyző a nyilatkozattételre nyitva álló határidő leteltét követő 8 napon belül a beérkezett, illetve átvett nyilatkozatokról iratjegyzéket készít, és azt az ajánlat eredeti példányával, valamint a nyilatkozatokkal együtt az eladónak postai úton, tértivevénnyel megküldi, vagy az átvétel dátumát feltüntető átvételi igazolás ellenében átadja.”
Az „R.” 4. §-a úgy rendelkezik, hogy: „A szerződés az elővásárlásra jogosult és az eladó között az elővásárlásra jogosult elfogadó nyilatkozatának az eladóval történt közlésével jön létre. Több elővásárlásra jogosult elfogadó nyilatkozata esetén a szerződés a rangsorban előrébb állóval, több, azonos helyen álló elővásárlásra jogosult esetén pedig az eladó választása szerinti személlyel jön létre.”
Az „R.” 5. §-a szerint: „A tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére irányuló kérelemhez - a bejegyzés alapjául szolgáló okiraton kívül - mellékelni kell:
a) az ajánlatot, amelyre a jegyző rávezette a kifüggesztés és a levétel időpontját,
b) az ajánlatra tett nyilatkozatokat, valamint
c) az iratjegyzéket.”
Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 1. §-a (1) bekezdésének első mondata rögzíti: „Ez a törvény a gépi adatfeldolgozású ingatlan-nyilvántartás szabályait határozza meg. A gépi adatfeldolgozású ingatlan-nyilvántartás az 1972. évi 31. törvényerejű rendelettel bevezetett ingatlan-nyilvántartásnak gépi adathordozóra változatlan formában felvett tartalma.”
A (2) bekezdés úgy szól, hogy: „A gépi adatfeldolgozású ingatlan-nyilvántartás tartalma az azt kezelő számítástechnikai eszközzel olvasható és kinyomtatott formában is megjeleníthető, ahogyan azt e törvény és végrehajtási rendelete szabályozza.”
Az Inytv. 2. § (1) bekezdés azt írja elő, hogy: „Az ingatlan-nyilvántartás településenként tartalmazza az ország valamennyi ingatlanának e törvény szerint meghatározott adatait, az ingatlanhoz kapcsolódó jogokat és jogi szempontból jelentős tényeket. Az ingatlan-nyilvántartás tartalmazza továbbá az oda bejegyzett személyeknek a nyilvántartáshoz szükséges, e törvényben meghatározott, személyazonosító és lakcímadatait is.”
A (2) bekezdése szerint: „Az e törvényben felsorolt jogokon és tényeken kívül az ingatlan-nyilvántartásba más jog bejegyzését, tény feljegyzését csak törvény rendelheti el.”
Az Inytv. 3. § (1) bekezdése azt rendeli, hogy: „Egyes jogok az ingatlan-nyilvántartásban a tulajdoni lapra történő bejegyzéssel keletkeznek.”
A (2) bekezdés rögzíti, hogy: „Az okiraton alapuló bejegyzés keletkezteti az átruházáson alapuló tulajdonjogot, továbbá a szerződésen alapuló vagyonkezelői jogot, földhasználati jogot, haszonélvezeti jogot és a használat jogát, a telki szolgalmi jogot, a jelzálogjogot (önálló zálogjogot).”
Az Inytv. 11. § (1) bekezdése és annak a) pontja szerint: „Az ingatlan-nyilvántartásban földrészlet:
 a föld felszínének természetben összefüggő, közigazgatási vagy belterületi határ által meg nem szakított területe, amelynek minden részén azonosak a tulajdoni vagy a vagyonkezelői (kezelési) viszonyok,…”
A (2) bekezdés azt rendeli, hogy: „A földrészletet művelési ágak és művelés alól kivett területek szerint további részletekre kell bontani (alrészlet).”
A (3) bekezdés előírja: „Ha az (1) bekezdésben meghatározott földterület húsznál több alrészletet tartalmaz, azt legfeljebb húsz alrészletig külön földrészletként kell nyilvántartani.”
A (4) bekezdés azt rendeli, hogy:  „A földrészlettel együtt kell nyilvántartani
a) a földön létesített épületet, építményt,
b) társasháznál a tulajdonostársak közös tulajdonában álló épületrészeket és helyiségeket,
c) a szövetkezeti háznál a szövetkezet vagy a tagok közös tulajdonában álló épületrészeket és helyiségeket
ha azok tulajdoni viszonyai a földrészlettel azonosak.”
Az Inytv. 16. §-a egyebek mellett úgy rendelkezik, hogy: „Az ingatlan-nyilvántartásba az ingatlanhoz kapcsolódó következő jogok, illetőleg annak jogosultjai jegyezhetők be:
a) tulajdonjog, illetőleg állami tulajdonban álló ingatlan esetében az állam tulajdonosi jogait gyakorló szervezet és a vagyonkezelői jog, …
g) elő- és visszavásárlási, valamint vételi jog,…”
Az Inytv. 23. § (2) bekezdése úgy szól, hogy: „A mező- és erdőgazdasági művelés alatt álló földet - a rendszeres földhasznosítási módra tekintettel, a természetbeni állapotnak megfelelően - szántó, rét, legelő, szőlő, kert, gyümölcsös, nádas, erdő és fásított terület művelési ágban, illetve halastóként kell nyilvántartani. Művelés alól kivett területként kell nyilvántartani a mező- vagy erdőgazdasági művelés alatt nem álló földet.”
Az Inytv. végrehajtásáról rendelkező 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet (FM r.) 6. §-ának (1) bekezdése szerint: „Tulajdonjogot egész ingatlanra, egész tulajdoni illetőségre vagy ezek eszmei hányadára lehet bejegyezni.”
A (3) bekezdés úgy szól, hogy: „A tulajdonjogra vonatkozó bejegyzésben fel kell tüntetni a tulajdonszerzés jogcímét.”
Az FM r. 50. § (1), illetve (2) bekezdése azt rendeli, hogy: „(1) Művelés alól kivett területként kell nyilvántartani a (2)-(7) bekezdésekben meghatározott területeket, ha azokon mező- vagy erdőgazdasági művelést nem folytatnak.
(2) A településekkel kapcsolatban művelés alól kivett területek:
a) a település belterületén az egy hektárt meg nem haladó beépített és beépítetlen földrészlet,
b) a település belterületén az egy hektárt meghaladó földrészleten és a külterületen a földrészleten belül az épületek és építmények által elfoglalt területek, valamint ezekhez tartozó udvarok,
c) a közparkok, a közkertek és a belterületi élőfa-gyűjtemények (arborétumok),
d) a gyógyhelyek, az üdülőhelyek és a gyógyfürdők céljára szolgáló - az egészségügyi miniszter által kijelölt - területek,
e) a sporttelepek és az állandó jellegű táborok.”
Az FM r. 51. § úgy szól, hogy: „(1) A település belterületén az egy hektárt meghaladó földrészleten és a külterületen valamennyi földrészleten belül a különböző művelési ágak területét, továbbá a művelés alól kivett területet - a (3) bekezdésben foglaltakra figyelemmel - alrészletként kell nyilvántartani, ha azok nagysága legalább
a) szántó, rét, legelő, szőlő, kert, gyümölcsös, nádas, fásított terület és halastó művelési ágnál és a művelés alól kivett területnél a 400 m2,
b) az erdő művelési ágnál 1500 m2.
(2) Ha a földrészleten belül valamely művelési ág területe (művelés alól kivett terület) az (1) bekezdésben meghatározott területi mértéket nem éri el, azt a mellette levő nagyobb területű művelési ággal (művelés alól kivett területtel) együtt kell nyilvántartani.
(3) A külterületen és a település belterületén az egy hektárt meghaladó földrészleten belül az állandó jellegű épületek nyilvántartása:
a) a lakó-, illetve üdülőépületet a hozzá tartozó udvarral együtt - az általa elfoglalt terület nagyságától függetlenül - külön alrészletként, a földrészlet ezt meghaladó részét - az (1) bekezdés a) pontjában meghatározott területi mértékre figyelemmel - a tényleges állapotnak megfelelő művelési ágban (művelés alól kivett területként) kell nyilvántartani,
b) az állandó jellegű egyéb épületet és a hozzá tartozó udvar területét, ha az (1) bekezdés a) pontjában meghatározott területi mértéket nem éri el, azzal a művelési ággal (művelés alól kivett területtel) együtt kell nyilvántartani, amelynek területéhez az épület tartozik.
(4) Az ingatlan-nyilvántartás szempontjából állandó jellegű épületnek minősül a 12 m2-nél nagyobb, kőből, téglából, vályogból, tömött falból, továbbá vasbetonból készült vagy előre gyártott elemekből összeállított épület; a faépületek vagy vasvázas épületek közül pedig az, amelynek szilárd alapja (kő, tégla, beton stb.) van.”
A vizsgálat feltárta, hogy a Tft. 2002. február 21. napjáig hatályos szövege szerint: „Termőföld vagy tanya eladása esetén a haszonbérlőt, felesbérlőt és a részesművelőt elővásárlási jog illeti meg, feltéve, hogy tulajdonszerzését törvény nem zárja ki. …”
A Tft.-nek a 2001. évi CXVII. (Tft.1.) törvénnyel történő módosítását követően 2002. II. hó 22. napjától hatályos szövege az elővásárlásra jogosultak körét lényeges kibővítette. A Tft.1. 4. §-ához fűzött indokolás szerint: „A családi gazdálkodás zavartalanságának, akadálytalanságának, valamint a helybenlakó agrártermelők földszükségleteinek kielégítése, továbbá az egészséges birtokszerkezetek kialakításának elősegítése érdekében a termőföldet érintő elővásárlási jog módosítása szükséges. A működő földpiacnak minimális feltételei közé tartozik a tulajdonjog gyakorlásának, a tulajdonnal való rendelkezésnek minimális korlátozása a közérdekkel összhangban, valamint a jogügyletek átláthatóságának megteremtése.”
A Tft.-nek a Tft.1.-gyel módosított rendelkezéseit 2002. IX. hó 2. napjától a 2002. évi XXXIII. törvény (Tft.2.) módosította. A Tft.2.-höz fűzött indokolás szerint: „A törvény az elővásárlásra jogosultak sorrendjét újra szabályozza. A földet megművelő használó - ideértve a gazdálkodó szervezetek természetes személy tagjait és részvényeseit - előnyben kívánja részesíteni a törvény. A helybenlakók körében továbbra is előnyt élveznek a családi vállalkozók, valamint a regisztrációs számmal rendelkező őstermelők, és az egyéni mezőgazdasági vállalkozók. A törvény kiküszöböli a törvénynek azt a fogyatékosságát, hogy az elővásárlási jog a tulajdonostársak, valamint a közeli hozzátartozók közötti adásvétel esetében is érvényesülne.”
Mint az említett törvények indokolásából is kitűnik, termőföld eladása esetén az elővásárlásra jogosultak körének megváltoztatásánál, kiszélesítésénél a törvényalkotó nem tűzte ki célul azt, hogy termőföldnek nem minősülő föld eladása esetére biztosítson elővásárlásra jogosultságot. 
Az idézett jogszabályok rendelkezéseiből kitűnik, hogy: a Tft. „termőföld vagy tanya eladása” esetén meghatározza, hogy kiket és milyen sorrendben illet meg elővásárlási jog, mely hatalmasságot biztosít (a törvényben megjelöltek részére az ott írt sorrendben) a jogosultaknak arra, hogy amennyiben a tulajdonos termőföldet vagy tanyát eladni kíván, az esetben az elővásárlásra jogosult egyoldalú nyilatkozattal - a vevő helyett - maga léphet be az adásvételi szerződésbe.
A Tft. azonban „nem  akármilyen föld eladása”, hanem csak „termőföld vagy tanya eladása” esetére biztosítja az elővásárlási jogot az arra jogosultnak, ezért fontos hangsúlyozni, hogy olyan föld eladása esetében, mely „nem termőföld vagy nem tanya” az említett elővásárlásra jogosultakat elővásárlási jog nem illeti meg (pld.: belterületen lévő lakóházzal  beépített földrészlet esetében, úgyszintén a külterületen elhelyezkedő önálló helyrajzi számon nyilvántartott termőföldnek nem minősülő „kivett” olyan földrészlet esetében, mely ettől eltérő alrészletet nem tartalmaz).
A jogalkotó viszont a termőföldre vonatkozó elővásárlási jogot biztosító szabályainak megalkotása során elmulasztotta annak figyelembevételét, hogy az önálló helyrajzi számon nyilvántartott, de több alrészletet, köztük egy vagy több - „kivett” alrészletet (mely nem termőföld) is - tartalmazó földrészletben lévő termőföld alrészletének tulajdonjoga külön nem adható el ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmas módon, mivel hogy a földrészlet eladása esetén az elővásárlásra jogosult tulajdonjogának megszerzéséhez nem csak a földrészlet átadása, hanem a földrészletet jelentő ingatlan tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges. A jelenleg hatályos szabályok szerint viszont: „Tulajdonjogot az egész ingatlanra, az egész tulajdoni illetőségre, vagy ezek eszmei hányadrészére lehet bejegyezni”. E szabály figyelembevételével - a már említett helyrajzi számú földrészlet  tulajdonjogának, mely termőföldnek minősülő alrészleteken kívül „kivett” alrészletet is tartalmaz - a földhivatalnak nem lehetett volna a földrészletet  „a rangsorban előbb álló, elővásárlásra jogosult” tulajdonaként az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezni. A földhivatal a bejegyzést mégis eszközölte annak ellenére, hogy a földrészlet egy részére - azaz „a termőföldnek nem minősülő kivett alrészletre” - a Tft. nem biztosít elővásárlási jogot.
A vizsgálat megjegyzi azt is, hogy a FVM említett Főosztályának nem kötelező érvényű állásfoglalás szerint - mely teljesen ellentétes ugyane minisztérium felügyelete alá tartozó már említett földhivatal által az adott ügyben hozott döntésével: a nyíregyházi 01179/95-ös helyrajzi számú ingatlan „… nem felel meg a Tft. szerinti tanya fogalmának és … termőföldnek sem tekinthető.”
A vizsgálat megemlíti, hogy - az állampolgárok panaszai alapján szerzett tudomása szerint - a Nemzeti Földalap (NFA) is csak akkor vásárolja meg az eddig kiírt pályázatok szerint a földrészletet, ha az adott helyrajzi számon nyilvántartott földrészlet minden alrészlete termőföld. (Ha például egy több hektáros földrészlet egyik alrészlete „kivett”, melynek térmértéke akár csak 410 m2 - a vételi ajánlatot az NFA elutasítja.)
A vizsgálat megállapítja, hogy a Tft. elővásárlási jogra vonatkozó rendelkezései - a vizsgált esetben, mint hogy az adott földrészlet nem csak termőföldet, hanem „kivett” alrészletet is tartalmaz - bizonytalanok. E bizonytalanság azáltal következett be, hogy a Tft. rendelkezései kizárólag termőföld eladása esetére biztosítják az elővásárlási jogot, azonban e rendelkezések megalkotásakor nem számoltak azzal a körülménnyel, hogy egyes földrészletek olyan alrészleteket is tartalmaznak („kivett” terület), amelyek termőföldnek nem tekinthetők. Ez esetben, mert a földrészlet egyes alrészletei (pl.: „kivett” terület, illetve gyümölcsös művelési ágba tartozó) külön-külön való eladására a jelenleg hatályos szabályok nem adnak lehetőséget, hanem csak az egész földrészlet („kivett” alrészlet, gyümölcsös művelési ágú, azaz minden alrészletének együttes) értékesítésére. E körülmény az által idéz elő az alkotmányos jogokkal összefüggő visszásságot, hogy mind az eladókat, mind a vevőket bizonytalanságban tartja afelől, hogy mihez van pontosan joguk, illetve mi a kötelezettségük. Ez a bizonytalanság rányomja bélyegét a rendelkezés alkalmazása során érintett szervezetek eljárására is. Mindez azért következik be, mert az említett jogszabály rendelkezése bizonytalan, nem tartalmaz egyértelmű, világos, végrehajtható rendelkezést, s ezáltal az alkotmányos jogokkal összefüggő visszásságot idéz elő.
A már vázolt alkotmányos jogokkal összefüggő visszásság sérti az Alkotmány 2. § (1) bekezdésében foglalt, a jogállamiság alapvető elemét jelentő jogbiztonság elvét, valamint az Alkotmány 13. § (1) bekezdésében foglalt tulajdonhoz való jogot is azáltal, hogy a termőföld elővásárlására jogosultat arra kötelezi, hogy a földrészlet termőföldnek nem tekinthető részét is - akarata ellenére is - vásárolja meg. A szabályozásnak (korlátozásnak) ez a módja nem elkerülhetetlen. 
A vizsgálat megállapításai szerint az említett alkotmányos jogokkal összefüggő visszásság megfelelő szabályozással megszüntethető. Ilyenek lehetnek pl.: a Tft.-ben annak rögzítése, hogy: a termőföldön kívül „kivett” alrészletet is tartalmazó földrészlet eladása esetén az elővásárlási jog nem gyakorolható, vagy csak akkor gyakorolható, ha a földrészlet megosztható stb. 
A vizsgálat megjegyzi azt is, hogy a  Tft.-nek, a Tft.1.-gyel, illetve Tft.2.-vel történő módosítását követő szabályozása, valamint ezek indokolása közt nem fedezhető fel olyan cél, amely azért vagy úgy fogalmazódott volna meg, hogy az olyan 1-2-3000 m2 térmértékű termőföldek - melyek rendszerint a település külterületén helyezkednek el - eladása során biztosított elővásárlási joggal oldható meg a célcsoportot alkotó személyek minden problémája. Ez a megállapítás elsősorban vonatkozik a külterületen lévő olyan földrészletekre, melyek több - köztük „kivett” - alrészletet is tartalmaznak. 
A vizsgálat megemlíti azt is, hogy az 1993. évi II. törvény 9/C. § (6) bekezdése szerint: „A kialakítandó új, önálló földrészletek 3000 m2-nél kisebb területűek nem lehetnek.”, illetve, hogy: „Az 1994. július 27-ig hatályban volt jogszabályok alapján zártkertnek minősült területen a kialakítandó önálló földrészlet legkisebb területe 1500 m2 lehet.” A földrészletek minimális mértékét meghatározó rendelkezések - melyek nem elkerülhetetlenek - nem segítik elő a földrészletekből az abban lévő „kivett” alrészlet megosztás útján történő leválasztását.

Ajánlás
Az említett alkotmányos jogokkal összefüggő visszásság megszüntetése érdekében - az Obtv. 25. §-ára hivatkozással - ajánlom, hogy a Földművelésügyi és Vidékfejlesztési Miniszter haladéktalanul kezdeményezze a már említett Tft.-ben szabályozott elővásárlási jogra vonatkozó rendelkezések olyan módosítását, melyet követően az elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó szabályok a jogkövető állampolgárok számára érthetőek - a végrehajtó államigazgatási szervek számára végrehajthatóak - lesznek.
Jelentésem egy példányának megküldésével panaszost is tájékoztattam.
Felkérem a Földművelésügyi és Vidékfejlesztési Miniszter Urat, hogy ajánlásom tekintetében kialakult érdemi állásfoglalásáról - jelentésem kézhezvételét követő 30 napon belül - írásban tájékoztatni szíveskedjék.

Budapest, 2004. október 19.

Lenkovics Barnabás sk.