Az állampolgári jogok országgyűlési biztosának
Jelentése
az OBH 4191/2003. számú ügyben

Ügyintéző: dr. Kovács Zsolt

Az eljárás megindulása
Egy önkormányzati bérlakás bérlője fordult kérelemmel az Országgyűlési Biztos Hivatalához, mert az önkormányzat a lakás megvásárlása iránt 1995-ben benyújtott kérelmére csak 2002-ben adott elutasító választ. Kifogásolta, és diszkriminatívnak tekintette, hogy szinte már csak a lakóházukban élő bérlők nem vásárolhatták meg bérleményeiket.
Az állampolgárok jogbiztonságának védelmében vizsgálatot indítottam, melynek során bekértem az önkormányzat állásfoglalását is. A beszerzett dokumentumok alapján a következő előzményeket állapítottam meg:

A tényállás
A panaszos az önkormányzat által jóváhagyott lakáscsere szerződéssel 1995. november 23-án vált a Bp. XXII. kerületi önkormányzati tulajdonú bérlakás bérlőjévé. A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény által megszabott 1995. november 30-i határidőn belül nyújtotta be a bérlakása megvásárlása iránti szándéknyilatkozatát, amelyet az önkormányzatnál I/648/95. iktatószámon nyilvántartásba vettek.
E kérelmére azonban csupán 2002 áprilisában – 6 és fél évvel később, az I/206/2002. számon iktatott levélben kapott érdemi választ. A levélben azonban egy 2000–ben elfogadott önkormányzati rendeletre hivatkozással utasították el a vételi kérelmét.
Felkértem az önkormányzati vagyonkezelő igazgatóját, hogy tájékoztasson, hogy a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény 45 §-ban szabályozott vételi jog miért nem terjedt ki az adott önkormányzati bérlakásra? A bérlőket mikor, és milyen módon tájékoztatták a vételi jog kizártságáról, annak okairól és arról, hogy a minden határozatlan idejű szerződéssel rendelkező bérlőt megillető elővásárlási joggal csupán akkor élhetnek, ha a tulajdonos önkormányzat úgy dönt, hogy az épületet elidegeníti, és annak nincs semmiféle jogi, technikai, ingatlan-nyilvántartási akadálya.
A VAX XXII. Budafok-Tétény Vagyonkezelő és Szolgáltató Rt- vezérigazgatója tájékoztatott, hogy az elidegenítés akadálya, hogy az épület ingatlan-nyilvántartási helyzete rendezetlen, a mai napig közterületen áll, így a Részletes Rendezési Terv módosításáig az épületnek önálló helyrajzi szám nem adható.

Alkalmazott jogszabályok
Az állampolgári jogok országgyűlési biztosáról szóló 1993. évi LIX. törvény 16. § (1) bekezdése szerint: Az országgyűlési biztoshoz bárki fordulhat, ha megítélése szerint valamely hatóság, illetve közszolgáltatást végző szerv eljárása, ennek során hozott határozata, illetőleg a hatóság intézkedésének elmulasztása következtében alkotmányos jogaival összefüggésben sérelem érte, vagy ennek közvetlen veszélye áll fenn, feltéve, hogy a rendelkezésre álló közigazgatási jogorvoslati lehetőségeket - ide nem értve a közigazgatási határozat bírósági felülvizsgálatát - már kimerítette, illetve jogorvoslati lehetőség nincs számára biztosítva.

A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. tv.
1. § (3) Az e törvényben nem szabályozott kérdésekben a Polgári Törvénykönyv rendelkezései az irányadóak.
45. § (1) a) A határozatlan időre bérbe adott önkormányzati lakásra vételi jog illeti meg a bérlőt;
46. § Nem áll fenn vételi jog a) az 1990. szeptember 30. napját követően kizárólag önkormányzati eszközökből létesített vagy szerzett, illetőleg az 1990. évi LXV. törvény 107. §-ának (2) bekezdése alapján az önkormányzat tulajdonába került önkormányzati lakásra; b) az olyan önkormányzati lakásra, amely az önkormányzat 1994. január 1-jét megelőzően hozott döntése alapján átalakításra, korszerűsítésre, felújításra, bontásra kijelölt épületben van, illetőleg az épület a település rendezési terve alapján rehabilitációra kijelölt területen van; c) a bérlőkijelölési és az ismételten gyakorolható bérlőkiválasztási joggal érintett lakásra; d) a műemléképületben lévő lakásra; e) jogszabály alapján szolgálati vagy vállalati bérlakásnak minősülő, illetőleg szerződés alapján határozott időre vagy valamely feltétel bekövetkezéséig bérbe adott lakásra; f) az elidegenítési és terhelési tilalommal terhelt lakásra; g) a nyugdíjasok házában, a garzonházban lévő lakásra; h) a műteremlakásra, a szobabérlők házában lévő lakrészre.
48. § (1) A vételi joggal – írásban – 1995. november 30-ig lehet élni.
49. § (1) a) Az állam tulajdonából az önkormányzat tulajdonába került önkormányzati, illetőleg az állami lakásra, más személyt megelőző elővásárlási jog illeti meg a bérlőt;
54. § (1) Az önkormányzati rendeletben kell meghatározni az e törvény alapján vételi, illetőleg elővásárlási joggal érintett lakások eladása esetén a) a lakás vételárának mértékét; b) a szerződés megkötésekor fizetendő vételárrészlet mértékét; c) a részletfizetés időtartamát és a szerződéses kamat mértékét, illetőleg a kamatmentesség lehetőségét és feltételeit; d) a vételárengedmény, illetőleg a vételárhátralék megfizetésére adott engedmény feltételeit és mértékét; e) elővásárlás esetén az ajánlat tartalmát és az ajánlati kötöttség idejét. (2) Az (1) bekezdés b), c) és d) pontja szerinti feltételek meghatározása során a bérlő vagyoni és jövedelmi helyzetét figyelembe kell venni.
57. § A vételi vagy elővásárlási jog gyakorlása esetén a felek a szerződés megtámadásának jogáról nem mondhatnak le, illetőleg a megtámadás jogát megerősítéssel nem zárhatják ki.

A vizsgálat megállapításai
A bérlő azt panaszolta, hogy a lakása megvásárlására beadott igényét az önkormányzat évekig figyelmen kívül hagyta, valamint azt, hogy a lakásaik értéküket veszítették, mert még elcserélni sem tudják, mivel azok nem megvásárolhatóak.
Az önkormányzati vagyonkezelő szerv vezérigazgatója, a megkeresésemre azt a választ adta, hogy a panaszos tudott arról, hogy az épület, amelyben a lakása is elhelyezkedik közterületen áll, és ezért arra nem terjed ki a vételi jog. E körülményről ugyanis a panaszos cserepartnerét, illetve a vételi szándékukat szintén bejelentő bérlőtársait is írásban értesítették.
Mivel a levélhez a panaszos számára írott és postázott válaszlevél nem volt mellékelve, és ilyet a rövid úton tett megkeresésemre sem tudtak igazolni, megállapítottam, hogy az önkormányzat nevében eljáró vagyonkezelő csupán annak feltételezése alapján, hogy a panaszosnak az ellenérdekelt cserepartnertől, vagy a szomszédoktól egyébként is tudomására jutott, hogy miért nem vásárolhatja meg a bérleményét, a panaszost a kérelmének elutasításáról írásban nem tájékoztatták.
Az önkormányzati vagyonkezelő szerv mulasztását nem menti az a körülmény, hogy tettek kísérletet az elidegenítés akadályainak elhárítására, de a Részletes Rendezési Terv módosítására tett előterjesztés nem került elfogadásra, így az elővásárlási jog alapján biztosítható elidegenítés érdekében tett kísérlet nem vezetett eredményre, és erről 2002-ben ismét tájékoztatták a bérlőket is. 
A vizsgálat alapján megállapítottam, hogy a panaszos tisztességes eljáráshoz való jogát sértette az önkormányzati vagyonkezelő szervezet azzal, hogy a panaszos törvényben előírt határidőn belül benyújtott írásbeli kérelmére a megkeresett szerv nem adott érdemi választ.
A panaszos további kifogásait hatásköröm hiányában nem vizsgálom, mert az önkormányzat a lakások elidegenítése során nem hatóságként, hanem a polgári jog szabályai szerint, tulajdonosként jár el, és az annak során hozott döntésekkel szemben az érintettek csak bírósághoz fordulhatnak. A vételi jog nem alkotmányos alapjog, mivel az Alkotmánynak a tulajdonjogot garantáló szakaszaiból a bérlők tulajdonszerzéshez való alapjoga nem vezethető le. Az önkormányzat a hatályos jogszabályoknak megfelelően nem biztosította a hivatkozott épületben élő lakásbérlők számára a vételi jogot.
A fentiek alapján, a visszásság megállapításán túl további intézkedést nem kezdeményezek, csupán felhívom a vagyonkezelő szervezet vezetőjének figyelmét, hogy a jövőben fokozott figyelmet fordítson az ügyfelek megfelelő és határidőn belüli tájékoztatására.

Budapest, 2004. július 6.

Lenkovics Barnabás sk.