OBH 3454/2003
Az állampolgári jogok országgyűlési biztosának jelentése
Előadó: Nagy Tiborné
Az eljárás megindulása:
	A panaszos azzal fordult az országgyűlési biztoshoz, hogy egy építés alatt álló lakóépületben vett egy lakást, ahol a tulajdonostársak eltértek az építési engedélytől. Eredménytelenül kérte az építési hatóságok eljárását.
	A vizsgálatot az Alkotmány 2. § (1) bekezdésében deklarált, a jogállamiság részét képező jogbiztonsághoz és a tisztességes eljáráshoz, továbbá a 13. § (1) bekezdésben foglalt, a tulajdonhoz való jog megsértésének gyanúja miatt indítottam.
	A Budapest Főváros Közigazgatási Hivatal (KH) vezetőjétől kértem saját vizsgálata lefolytatását és tájékoztatást.
Alkalmazott jogszabályok:
•	1957. évi IV. törvény az államigazgatási eljárás általános szabályairól (Áe.)
•	1997. évi LXXVIII. törvény az épített környezet alakításáról és védelméről (Étv.) 
•	253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet az országos településrendezési és építési követelményekről (OTÉK)
•	46/1997. (XII. 29.) KTM rendelet az egyes építményekkel, építési munkákkal és építési tevékenységekkel  kapcsolatos építésügyi hatósági engedélyezési eljárásokról
A megállapított tényállás:
	A panaszos egy XVII. kerületi 4 lakásos lakóépület egyik földszinti lakását (fszt. 1.) vette meg lányával és férjével közös tulajdonként. A vétel időpontjában az épület (1998-ban kelt építési engedély alapján) építés alatt állt. 
	A panaszos, a lánya és férje közös tulajdonába került lakásra az eladó (előző tulajdonos) mint építtető kérte meg a használatbavételi engedélyt, 2001. február 14-én. 
	A további lakásokra az elkészülés ütemében kértek és kaptak ideiglenes használatbavételi engedélyt az építtetők. Valamennyi engedély kikötése volt: „A végleges használatbavételi engedély feltétele a még el nem készült lakások használatbavétele.”
	Az I. emelet 3. számú lakásra 2002. január 16-án adott ideiglenes használatbavételi engedélyt a hatóság, amelyről a panaszos lányát értesítették, a panaszost nem. A földszinti második lakásra (fszt. 2.) 2002. január 28-án adták ki az ideiglenes használatbavételi engedélyt, arról a panaszost vagy családtagját nem értesítették.
Az I. emelet 4. számú lakás használatbavételi engedélyét a Fővárosi Közigazgatási Hivatal megsemmisítette, és új eljárásra utasította a jegyzőt. Az új eljárás folyamatban van.
A vizsgálat megállapításai:
	A panaszos lakásának ideiglenes használatbavételi engedélyéről megállapítottam, hogy azt az építési 	hatóság jogszerűen adta ki az (eladó) építtetőnek. A panaszos és a fszt. 1. számú lakásban társtulajdonos családtagjai nem jelentették be a hatóságnak az adás-vétel tényét és nem kértek névátírást sem. Az építtető jogosult volt kérni és kapni használatbavételi engedélyt. (Éppen a szokásos eljárás az, hogy az eladó részéről használatbavételi engedély megléte, megszerzése feltétele az adásvételnek.)
	Az építtető egyébként sem feltétlenül azonos a tulajdonossal. A lakás használatbavétele kapcsán az építési hatóság 2001. május 22-én jegyzőkönyvet vett fel „a Budapest, XVII. kerület ... fszt. 1. szám alatt ... ügyében.”
	Jelen vannak: „Cs.A., Cs.I. új tulajdonos (Cs.A) édesapja”  
	Szöveg: „Tárgyi ingatlanon a lakóépület fszt. 1. számú lakása az építési engedély tervei szerint elkészült. Használatbavételre alkalmas. Hiánypótlás nincs.” 
	A jegyzőkönyvet Cs.I. aláírta. Nem jelezte, hogy a tulajdonos nem egyedül a lánya, hanem ő is, és a felesége is (a panaszos) tulajdonosok. Ennek tudható be, hogy az értesítettek között rendre Cs.A. szerepel a fszt. 1. tulajdonosaként.
	A fszt. 1. számú lakás ügyében tehát megállapítottam, hogy a hatóság a vele ismertetett tényállás alapján jogszerűen járt el. Ha a lakás kérdésében a panaszosnak kétségei vagy követelései merülnének fel, azok az eladó-építtetővel szemben érvényesíthetők, megegyezéssel vagy polgári peres eljárásban.
	Az I. emelet 3. számú lakás ideiglenes használatbavételi engedélye kapcsán megállapítottam, hogy azt „Cs.A. társtulajdonos” részére kézbesítették, aki 2002. I. 28-án a tértivevényt aláírva, átvette azt. Az engedély ellen nem fellebbezett. Kétségtelen, hogy az édesanya panaszos nem kapott külön értesítést, a fenti, idézett jegyzőkönyv azonban a hatóság számára mérvadónak tűnhetett. Azért is, mert időközben a fszt. 2. szám tulajdonosai névátírást kértek, de csak ők, a panaszos vagy családtagjai nem. Ebből következően az építési hatóság az építtetők és a tulajdonosok által közölt adatok alapján jogszerűen járt el. Ha az építési engedély és a használatbavételi engedély között külön nem kérik a névátírást, azt az eredeti építtetőknek kell megküldeni. Mivel az idézett jegyzőkönyvben csak Cs.A. szerepel új tulajdonosként, a hatóságnak csak róla volt hivatalos tudomása, másról nem, és ez esetben nem volt a tényállás tisztázásának további, hivatalbóli kötelezettsége a hatóságra nézve. Ezért sem szabálytalanságot, sem a panaszos jogainak sérelmét nem állapítottam meg. 
	A fszt. 2. számú lakás használatbavételi engedélyét azonban Cs.A. részére sem küldték meg. Megállapítottam, hogy ezzel a panaszosnak és családtagjainak (a lakásban tulajdonostársainak) a jogorvoslathoz, a tisztességes eljáráshoz és a tulajdonhoz fűződő jogaival kapcsolatban visszásság keletkezett. Azonban a határozat 2002. január 28-án kelt, és a panaszos 2003 júniusában fordult  hivatalomhoz, az időmúlásra és a fszt. 2. számú lakás tulajdonosainak jóhiszeműen szerzett és gyakorolt jogaira tekintettel intézkedést nem kezdeményezek. A határozat államigazgatási jogkörben meg nem változtatható. 
(Azt is megállapítottam, hogy a fszt. 2. lakás használatbavétele ellen önmagában a panaszosnak érdemi kifogása egyébként sincs.)
	Az emeleti, elsősorban a 4. számú lakás, építési engedélytől való eltérése az, amely valójában az érdemi panaszt előidézte. A panaszos (és az általa becsatolt fényképek) szerint a hátsó kert felőli homlokzat teljesen eltérő képet mutat az engedélyezetthez képest, és aszimetrikusan egy lábakra támaszkodó erkélyt helyeztek el ez elé a lakás elé. Az erkélylemez nagysága leárnyékolja, „szuterénné teszi” a földszinti lakásokat, valamint a beépítési százalék meghaladja a megengedettet. Az utcai homlokzat is eltért az engedélytől, így sem beépítettségben, sem látványban nem megengedhető. A saját lakása rendeltetésszerű használati értéke és forgalmi értéke is csökkenhet.
	A lakásra az elsőfokú hatóság megadta a használatbavételi engedélyt, majd a hátsó oldali erkély bontását rendelte el.
	A panaszos fellebbezése az elsőfokú hatóság adminisztrációs hibájából csak jelentős késéssel érkezett a KH-hoz. A KH elbírálva a határozatot – különös tekintettel a Hivatal Építésfelügyeleti Osztályának 2003. augusztus 28-ai helyszíni ellenőrzésére – megsemmisítette az ideiglenes használatbavételi engedélyt. Új eljárásra utasította az elsőfokú hatóságot, amely a jelentős eltérésre tekintettel nem használatbavételi-, hanem fennmaradási engedélyezési eljárás kell legyen.
	A KH határozatáról megállapítottam, hogy, az rendelkezésében és indokolásában is helytálló.
Erre tekintettel, és mivel az új eljárásban a panaszosnak a (fent felsorolt) állampolgári jogai már érvényesülhetnek, az I. emelet 4. számú lakás használatbavételi engedélyének eddigi eljárását nem minősítem, mert annak hibáit a közigazgatás saját maga orvosolta. Továbbá azért sem, mert a folyamatban lévő új eljárást befolyásoló, a hatáskörelvonás tilalmába ütköző érdemi megállapításokat nem tehetek.
Annak érdekében azonban, hogy a hatóság intézkedése következtében a panaszos jogaira nézve további sérelem ne következzék be, vagy ne fenyegessen, felhívom a jegyző figyelmét (az egész építkezés építésügyi eljárásának vizsgálata alapján) néhány kívánalomra:

1.	A saját (egyébként helyes) határozataiból következően is az egyes lakásokra csak ideiglenes használatbavételi engedélye van az építtetőknek. 
	Azok nem válnak automatikusan végleges engedéllyé azzal, ha valamennyi lakást már használatba veszik.
2.	Ha az I. emelet 4. számú lakás fennmaradási és egyben használatbavételi engedélyét (bontás után vagy a nélkül) kiadják, és jogerőssé is válik, még nem lesz az egész épületnek használatbavételi engedélye!
3.	Az I. emelet 4. számú lakás ügyében elrendelt új elsőfokú eljárás egyben azt is jelenti, hogy az egész házra sem adható végleges használatbavételi, hanem csak fennmaradási engedély.
4.	Az egész ingatlanra valamennyi építtető együttesen kérheti a végleges használatbavételi-, illetve fennmaradási engedélyt.
5.	A panaszos lakása tekintetében – mivel névátírást még most sem történt – rendezetlen az építtető-tulajdonos személye. Az kaphat használatbavételi engedélyt, aki építésit kapott, vagy akinek a nevére ezt a jogot átírták, aki jogutódnak tekinthető. A vétel bejegyzése az ingatlan-nyilvántartásba nem jelenti automatikusan az építtetői jogutódlást.
	A panaszos 2003. április 2-án tett panaszbejelentésekor mutatta be az elsőfokú hatóságnál az adásvételi szerződést és a tulajdoni lap másolatot, amelyek az akkor felvett jegyzőkönyvhöz csatolva találhatók a hatóságnál. De névátírás nem történt!
6.	Az új eljárás határozataiban rendelkezni kell mindarról, illetve az indokolásban ki kell térni mindarra, ami egyrészt az építési engedélytől való eltérésből adódik, másrészt, ami ellen a panaszos kifogást emelt.
7.	A határozatokat valamennyi tulajdonos részére meg kell küldeni.
8.	Az eljárási határidőket be kell tartani.
	A jövőben a tényállás tisztázására, a határidők és adminisztrációs szabályok megtartására fokozott figyelmet fordítson, illetve ezeket a nevében eljáróktól követelje meg.
	Kérem, hogy a megtett intézkedéseiről és álláspontjáról 30 napon belül tájékoztasson.
Budapest, 2003. október 30.
Lenkovics Barnabás