OBH 4001/2002.
Az állampolgári jogok országgyűlési biztosának jelentése
Előadó: Nagy Tiborné 
Az eljárás megindulása
A panaszos azért fordult az országgyűlési biztoshoz, mert a társasházuk pincefödémének beázása miatt a hatóság őt kötelezte arra, hogy a fürdőszobájában a hibát hárítsa el. Véleménye szerint ez nem az ő kötelezettsége, de nem is történt beázás sem.
Az Alkotmány 2. § (1) bekezdésében deklarált, a jogállamiság részét képező jogbiztonság követelményével és a tisztességes eljáráshoz való joggal összefüggő visszásság gyanúja miatt vizsgálatot indítottam, amelyhez a Főváros Közigazgatási Hivatal (KH) vezetőjétől kértem tájékoztatást. 
Alkalmazott jogszabályok
1997. évi LXXVIII. törvény az épített környezet alakításáról és védelméről (Étv.)
1957. évi IV. törvény az államigazgatási eljárás általános szabályairól (Áe.)
1997. évi CLVII. törvény a társasházról (Ttv.) 
1993. évi LXXVIII. törvény a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról (Ltv.)
40/1997. (XII. 21.) KTM rendelet az építésügyi hatósági kötelezési eljárásról (Vhr.)
(Lásd részletesen mellékletben.)
A megállapított tényállás
A panaszos egy többlakásos társasház egyik földszinti lakásának tulajdonosa. A társasház közös képviselője kérte az építési hatóságtól a panaszos kötelezését arra, hogy a közös pince födémén észlelt beázást a felette lévő lakásának fürdőszobájából szüntesse meg. Azért kérte a hatóságtól az intézkedést, mert a panaszos megtagadta, hogy a „beázást okozó műszaki meghibásodást kijavítsák a ház költségére.”
A hatóság a helyszíni szemlén a pince beázásáról meggyőződött, és a panaszost kötelezte a hiba elhárítására.
A panaszos fellebbezett, és előadta, hogy „a közös képviselőt levélben felszólította, hogy közölje a fürdőszobájuk által okozott kár nagyságát, a szükséges javítást a lakásbiztosítására kívánja elvégeztetni. A közös képviselő szóban közölte, hogy nincs kárigénye, a hiba nem a lakásban van. A pincében csöpög a víz az egyik csőből, de javítani az ő fürdőszobájukból tudnák. Fürdőszobájuk 1996-ban lett felújítva. Mivel a hiba nem lakásukban van, a javítást a pincében végeztessék el.” Kijelentette, hogy a javítást a fürdőszobájukból a társasház közös költségére sem engedi elvégezni.
A másodfokú építési hatóság a kötelezést helybenhagyta. Ezt követően a panaszos a bírósághoz fordult, de mivel a kereseti kérelem elkésett, a Fővárosi Bíróság a pert megszüntette.
Ezt követően fordult a panaszos az országgyűlési biztoshoz.  
Az ügyben végrehajtást a hatóságtól nem kértek, és az nem rendelt el.  
A vizsgálat megállapításai
A mellékletben felsorolt, az ügyben irányadó jogszabályi rendelkezésekből egyértelműen megállapítható, hogy a társasház központi berendezésének – víz- vagy csatornavezetékének – meghibásodásából eredő hibaelhárítási kötelezettség a társasház tulajdonközösségét terheli. A hibaelhárítást az érintett lakás tulajdonos mindössze tűrni köteles.
Ha a hiba eredete, helye, a javítás módja az érdekeltek között vitatott vagy nem azonosítható, elrendelhető előzetes feltárás, szakvélemény készítése stb., amelynek elvégzését a lakás tulajdonosa szintén tűrni köteles. Ha a társasház tulajdonosai közül a közös tulajdonból és a résztulajdonból (egyes lakásokból) eredő kötelezettség osztható, akkor annak meghatározása is lehetséges a Vhr. 4. § (6) bekezdése alapján. 
Megállapítottam, hogy a panaszolt ügyben a hatóságok eljárása abban helytálló volt, hogy „az állékonyságot, az életet és egészséget, a köz- és vagyonbiztonságot” veszélyeztető állapot megszüntetésére intézkedtek. Az építési hatóságnak intézkedésre kötelezettsége és lehetősége is volt, mivel a hibaelhárításra kötelezettek azt önként nem teljesítették.
Mindkét hatóság tévedett azonban abban, hogy kizárólag a panaszost, a társasházon belüli egyik tulajdonost kötelezte a munkálatokra. Ahelyett, hogy a társasház közösségét kötelezte volna a közös berendezés hibaelhárítására, és a panaszost – mint a feltételezett javítási helyszín lakástulajdonosát - a munkák (esetleg először a feltárás, szakvélemény-készítés) tűrésére.
Megállapítottam, hogy a panaszos fent felsorolt alkotmányos jogaival kapcsolatos visszásság mind a jegyző, mind a KH eljárása folytán bekövetkezett. 
Mivel a KH határozatát felettes szerv vagy bíróság nem bírálta el; az a fentiek szerint jogszabályt sért; a határozat egy éven belül született és még egyszer sem módosították vagy vonták vissza; a döntés következtében senkinek sem keletkeztek jóhiszeműen szerzett és gyakorolt jogai; végrehajtási eljárás nem folyt; megállapítottam, hogy az Áe. 61. §-ában foglalt intézkedés szükségessége és lehetősége fennáll, ezért a következő ajánlást teszem:  
Kezdeményezem, hogy a KH vezetője határozatát saját hatáskörében módosítsa. Az elrendelt munkálatoknak változatlanul hagyása mellett azok elvégzésére a társasház közösséget, tűrésére a panaszost kötelezze.

Budapest, 2003. június 24.

Lenkovics Barnabás

M e l l é k l e t !

Az Étv. 47. § (2) Az építésügyi hatóságnak el kell rendelnie:
d) az építmény jókarbantartására vonatkozó kötelezettség teljesítését, …, ha annak állapota az állékonyságot, az életet és egészséget, a köz- és vagyonbiztonságot veszélyezteti.
51. § (1) Az építésügyi hatóság az általa elrendelt munkálatok elvégzésére - ha jogszabály eltérően nem rendelkezik - az ingatlan tulajdonosát kötelezi. Ha a szabálytalan építési munkát más végeztette, a munkálatok elvégzésére az építtetőt kell kötelezni.
(3) Az építésügyi hatóság azt, aki az elrendelt munkálatok elvégzését akadályozza, a munkálatok tűrésére kötelezheti.

A vhr. 
A kötelezés alanyai
3. § (1) Az építésügyi hatóság az Étv.-ben és az építésügyi hatósági engedélyekben, továbbá más jogszabályban előírt kötelezettség teljesítésére, illetve az azzal kapcsolatban elrendelt munkálatok tűrésére az Étv. 51. §-ában vagy más jogszabályban meghatározottakat kötelezheti.
(2) Az építésügyi hatóság által elrendelt kötelezettség teljesítéséhez szükséges munkálatok tűrésére kötelezettnek jogellenesen okozott kárt a polgári jog szabályai szerint az elrendelő építésügyi hatóság megtéríti.
A kötelezettség megállapítása
4. § (1) Az építésügyi hatóság határozattal kötelezettséget akkor állapíthat meg, ha az érintett a jogszabályban és végrehajtható hatósági határozatban előírt kötelezettségét önként nem teljesítette.
(3) …Ha az elérni kívánt cél érdekében elvégzendő munkálatok meghatározásához szükséges, elrendelhető az érintett ingatlan, illetőleg építmény előzetes felülvizsgálata, szakértői vélemény beszerzése …
(6) Ha több személy együttes kötelezése esetén a kötelezettség teljesítése osztható, az egyes kötelezettek részkötelezettségeit - a polgári jog szabályai szerint - külön-külön meg kell határozni.
A kötelezettség teljesítésével kapcsolatos költségek viselése
9. § Az építésügyi hatóság által elrendelt munkálatok és cselekmények költségei a kötelezettet - több kötelezett esetén egyetemlegesen - terhelik.

Ttv.  13. § (1) A tulajdonostárs köteles
a) fenntartani, és szükség szerint felújítani a külön tulajdonában álló lakást,
c) lehetővé tenni és tűrni, hogy a külön tulajdonú lakásába a közösség megbízottja a közös tulajdonban, illetőleg a másik tulajdonostárs a külön tulajdonában álló épületrészekkel, berendezésekkel összefüggésben a szükséges ellenőrzés, valamint a fenntartási és felújítási munkák elvégzése céljából arra alkalmas időben bejuthasson a tulajdonostárs, illetőleg a bentlakó szükségtelen háborítása nélkül,
(2) A közösség, illetőleg a tulajdonostárs köteles megtéríteni az (1) bekezdés c) pontja szerinti beavatkozással okozott kárt.
16. § (1) Közös tulajdonba tartozik az az épületrész, épület-berendezés, nem lakás célú helyiség és lakás, amelyet az alapító okirat külön tulajdonként nem jelöl meg. …
,39. § E törvény alkalmazásában
3. karbantartás: a közös tulajdonban levő ingatlan állagának és rendeltetésszerű használhatóságának biztosítása érdekében szükséges, a tulajdonosok közösségét terhelő megelőző és felújításnak nem minősülő javítási munkák elvégzése, illetőleg egyes közösségi berendezések cseréje. A karbantartás lehet:
a) hibaelhárítás, amely az életveszélyt okozó, továbbá az épület állagát károsító és rendeltetésszerű használatát lényegesen akadályozó, azonnali beavatkozást igénylő hibák és hiányosságok haladéktalan eseti megszüntetése,

Ltv. függelék
10. Két- vagy többlakásos házingatlanban
a) a közös használatra szolgáló helyiségek általában: … a közös pince- és padlástérség (a pince- és padlásrekeszek kivételével) …
16. Az épület központi berendezései általában a következők:
b) a víz-, a csatorna- és a gázvezeték, a hozzá tartozó szerelvényekkel, ideértve a lakásban levő vezetékszakaszt is;