OBH 3983/2002.
Az állampolgári jogok országgyűlési biztosának jelentése
Ügyintéző: dr. Kovács Zsolt
Tárgy: A nyugdíjasházi lakásbérletről történő lemondás ellenértéke.
Az eljárás megindulása:
A panaszos Győr Megyei Jogú Város Önkormányzata lakásügyi eljárásának vizsgálatát kérte, mert amikor a nyugdíjasházi lakásbérletéről fél évvel a beköltözése után lemondott, az általa befizetett 1 millió forintból csupán 389.010 forintot kapott vissza.
A jogbiztonság sérelmének veszélye miatt vizsgálatot indítottam, és a Győr-Moson-Sopron megyei munkalátogatásom során kikértem az önkormányzat illetékeseinek álláspontját. A beszerzett dokumentumok alapján a következőket állapítottam meg:
A tényállás
A panaszos a Győr Megyei Jogú Város Önkormányzat Lakásügyi Bizottsága által 2000. februárjában hozott határozattal felvételt nyert a Győr, Rónay J. u. 5-7. szám alatti nyugdíjasházba. Befizette a belépés feltételeként számára megállapított 1 millió forintot. Gyakorlatilag azonban nem is költözött be a lakásba, de a havi lakbért megfizette. Fél évvel később azonban - nem részletezett indokkal - lemondott a nyugdíjasházi lakás bérletéről, ám ekkor az általa befizetett összegből csak 389.010 forintot kapott vissza.
Az iratok alapján megállapítható, hogy a panaszost a lemondást megelőzően tájékoztatták az önkormányzati rendelet előírásairól, és jelezték számára, hogy a lemondás esetén a befizetett összegnek csupán a 40 %-a téríthető vissza, és még azt terheli az amortizációs költség is. A 400 ezer forintból még levonásra kerül 10.990 forint. Az ügyfél a megállapodást aláírta, de 2000. szeptember 23-án kérelemmel fordult az önkormányzat polgármesteréhez méltányos eljárást kérve. A méltányossági kérelmét az önkormányzati rendelet szigorú előírásaira hivatkozással elutasították.
Az önkormányzat polgármesterének válasza szerint a lakásügyben a polgármesteri hivatal munkatársai a hatályos jogszabályoknak megfelelően jártak el, ezért a vizsgálatomat a rendelet szabályainak elemzésével folytattam.
Az  alkalmazott jogszabályok:
•	A Magyar Köztársaság Alkotmánya
2. § (1) A Magyar Köztársaság független, demokratikus jogállam.
•	Állampolgári jogok országgyűlési biztosáról szóló 1993. évi LIX. tv.
25. § Ha az országgyűlési biztos álláspontja szerint az alkotmányos jogokkal kapcsolatos visszásság valamely jogszabály (...) fölösleges, nem egyértelmű rendelkezésére, illetve az adott kérdés jogi szabályozásának hiányára vezethető vissza, a visszásság jövőbeni elkerülése érdekében javasolhatja a jogalkotásra (...) jogosult szervnél a jogszabály módosítását, hatályon kívül helyezését vagy kiadását.
•	A helyi önkormányzatokról szóló 1990. évi LXV. törvény (Ötv.)
8. § A települési önkormányzat feladata a helyi közszolgáltatások körében különösen: a településfejlesztés, a településrendezés, az épített és természeti környezet védelme, a lakásgazdálkodás, ...
•	Alkotmánybíróság 11/1992. (III. 5.) AB h. számú határozata:
...A jogállamiság elve a konkrét alkotmányos szabályokhoz képest nem kisegítő, másodlagos szabály, s nem pusztán deklaráció, hanem önálló alkotmányjogi norma, aminek sérelme önmagában is megalapozza valamely jogszabály alkotmányellenességét. ...
...A jogállam alapvető eleme a jogbiztonság. A jogbiztonság – többek között – megköveteli a megszerzett jogok védelmét, a teljesedésbe ment, vagy egyébként véglegesen lezárt jogviszonyok érintetlenül hagyását, illetve a múltban keletkezett, tartós jogviszonyok megváltoztathatóságának alkotmányos szabályokkal való korlátozását ...
...A jogbiztonság – az Alkotmánybíróság értelmezésében – az államtól és elsősorban a jogalkotótól azt várja el, hogy a jog egésze, egyes részterületei és egyes szabályai is világosak, egyértelműek, hatásukat tekintve kiszámíthatóak és a norma címzettjei számára (...) előre láthatóak legyenek. ...
•	Győr Megyei Jogú Város Önkormányzat Közgyűlésének 17/2000.(IV.15.) ÖR. rendelete az önkormányzati tulajdonú lakások bérletéről, valamint a lakásvásárlás és építés támogatásáról
25. § (2) Az önkormányzati bérlakás bérleti jogviszonya közös megegyezéssel - pénzbeli térítéssel, önkormányzati bérlakás biztosításával, vagy mindkettővel - szűnhet meg. ...Nyugdíjasházi elhelyezés miatt visszaadott önkormányzati bérlakás, illetve szolgálati lakás esetén a volt bérlőt pénzbeli térítés sem a tulajdonostól, sem a bérbeadótól nem illeti meg.
(3) A pénzbeli térítés mértéke - a (2) bekezdés esetén - a visszaadásra kerülő, korábban határozatlan időtartammal kiutalt önkormányzati bérlakással azonos nagyságú és minőségű lakástulajdon forgalmi értékének legfeljebb 40 %-a. ...
31. § (1) Ha a nyugdíjasok házában lévő önkormányzati bérlakásra fennálló bérleti szerződést a bérlő és a bérbeadó közös megállapodással megszünteti és a bérlő nem tart igényt cserelakásra, akkor pénzbeli térítés illeti meg, melyet a korábbi bérlakás leadása idején érvényes elszámolási szabályok szerint kell meghatározni. A bérlőnek az összeg elfogadásáról a tulajdonossal kötendő megállapodásban kell nyilatkoznia.
(5) A nyugdíjasok házába beköltöző bérlő, ha a beköltözéskor lakást nem adott le, az (1) bekezdésben foglalt pénzbeli térítés nem haladhatja meg az általa befizetett összeg 40 % át.
A vizsgálat megállapításai:
Az önkormányzat a tulajdonában lévő ingatlanok bérbeadása során nem hatóságként, hanem tulajdonosként jár el, ezért e minőségében folytatott tevékenységét az országgyűlési biztos nem vizsgálhatja, de az Ötv. 8. § -a szerint a lakásgazdálkodás közszolgáltatásnak minősül, és e tekintetben nincs akadálya a vizsgálatnak.
Az önkormányzat által közölt információk szerint a panaszos a nyugdíjasházi lakás leadása előtt ugyan kapott tájékoztatást arról, hogy a rendelet a pénzbeli térítést hogyan szabályozza, de az adott élethelyzetben e tájékoztatást már későn kapta.
A rendelet - logikusan - a korábbi gyakorlat tapasztalatai alapján abból indult ki, hogy a nyugdíjasházi elhelyezést főként azok számára biztosítják, akik cserébe önkormányzati bérlakás bérleti jogáról mondanak le, vagy saját tulajdonú lakásuk eladásakor az önkormányzat számára elővásárlási jogot biztosítanak, és a vételárból minimum 1 millió, maximum 2,5 millió forintot a nyugdíjasházi elhelyezés fejében megfizetnek. E kérdést az önkormányzati rendelet 28. § (6) bekezdése szabályozza. Tekintettel arra, hogy az elmúlt évek során mind kevesebb lett az említett feltételeknek megfelelő igénylő, az önkormányzat a nyugdíjasházba történő belépés lehetőségét a rendelet egyéb feltételeinek megfelelő készpénzes befizetők számára is biztosította. A nyugdíjasházi bérleti szerződés tehát különböző feltételekkel jöhet létre, de a bérleti szerződés megszűnésének feltételei csak látszatra azonosak.
Az önkormányzati bérlakások elhelyezési igény nélkül történő leadása esetén nem történik tulajdonos változás, és így a rendelet a pénzbeli térítést csupán az önkormányzat tulajdonjogát korlátozó bérleti jog, mint vagyoni értékű jog ellenértékeként határozza meg az ingatlan forgalmi értékének 40 %-ában. Valójában megközelítőleg ez az az érték, amiről a bérlő a nyugdíjasházi elhelyezés fejében lemondott, és az onnan történő esetleges távozásakor ezt vissza is kapja. Megállapítható, hogy nem szenved anyagi veszteséget.
A készpénzes befizetők esetében azonban a nyugdíjasházi lakásból történő távozásuk esetén a bérleti jog megszerzéséért fizetett összegből legfeljebb annak 40 %-át kaphatják vissza. Ez a bérleti jogról lemondókkal szemben 60 % -os anyagi veszteséget jelent számukra.
A panaszos kérelme megalapozott volt. A beadvány vizsgálata alapján felmerült annak gyanúja is, hogy a szerződés megkötésekor nem volt tisztában a hatályos rendelet előírásaival, nem kapott teljes körű tájékoztatást. Tekintettel arra, hogy a nyugdíjasházi elhelyezést igénylők a szerződést általában a teljes hátralévő életükre kívánják megkötni, a jogbiztonság alapvető követelménye, hogy számukra annak feltételeiről teljes körű - a szerződés felbontásának feltételeire is kiterjedő - tájékoztatást kell adni.
Az önkormányzati rendelet a jogbiztonság alkotmányos alapelvével összefüggő alkotmányos visszásságot eredményezett, mert az Alkotmány 2. § (1) bekezdésében deklarált jogállamiság elvéből fakadó jogbiztonság az Alkotmánybíróság értelmezése szerint a jogalkotótól azt várja el, hogy a jog egésze, egyes részterületei és egyes szabályai is világosak, egyértelműek, hatásukat tekintve kiszámíthatóak és a norma címzettjei számára előre láthatóak legyenek.
Ajánlás:
Az állampolgári jogok országgyűlési biztosáról szóló 1993. évi LIX. tv. 25. § alapján felhívom Győr Megyei Jogú Város polgármesterét, hogy vizsgálja felül az önkormányzati rendelet 31. § (5) bekezdésében előírt pénzbeli térítés mértékét, és kezdeményezze a közgyűlésnél annak olyan módosítását, hogy az a jövőben ne okozzon a készpénzes befizetők esetén feltűnő aránytalanságot. 
Felkérem továbbá, hogy az ügyfelek teljes körű tájékoztatása iránt intézkedni szíveskedjék.

Budapest, 2002. október 1.

Lenkovics Barnabás