OBH 3335/2000., OBH 3742/2000.
Az állampolgári jogok országgyűlési biztosának jelentése
Ügyintéző: dr. Kovács Zsolt
Tárgy: Önkormányzati lakóépület felújítása.

Az eljárás megindulása:
	A panaszosok külön beadványban fordultak kérelemmel az Országgyűlési Biztos Hivatalához, mert a Szeged Megyei Jogú Város Önkormányzata tulajdonában lévő Szeged, Sz. tér … szám alatti lakóépület felújítását a kivitelező úgy kezdte meg, hogy az épületben lakók közül néhányat még nem helyeztek ki. A külön benyújtott panaszokat az érintett szerv azonosságára tekintettel egyesítettem, és egy eljárásban vizsgáltam ki.
	A lakott épület részleges bontása életveszélyes helyzetet is teremthetett, és ez felvetette az élethez való jog sérelmének a lehetőségét, ezért a körülmények feltárására vizsgálatot indítottam, melynek során kikértem az önkormányzat álláspontját, és a következőket állapítottam meg:

A tényállás:
	A Szeged Megyei Jogú Város Önkormányzata a tulajdonában lévő Szeged, Sz. tér … szám alatti lakóépület felújítását határozta el, és az ahhoz szükséges építési engedélyt Mórahalom város jegyzője a 2381/1998. számú határozatával kiadta. Az épület teljes felújítása és átalakítása, valamint az udvari melléképület bontása szükségessé tett a lakók kiköltöztetését. Az építési, bontási engedély két év után érvényét veszti, kivéve, ha a jogosult a határidő lejárta előtt a munkálatokat megkezdi. Mivel az engedély polgári jogi igényt nem dönt el, a lakók elhelyezését a velük kötött szerződések és a vonatkozó jogszabályok alapján polgári jogi megállapodásban kell rendezni.
	Az önkormányzati vagyon kezelője a bérlők elhelyezésére a megállapodásokat folyamatosan megkötötte, de két lakásból a lakókat 2000 nyaráig sem sikerült közös megegyezéssel elhelyezni, ezért az építési engedélyben foglalt határidő lejárta előtt az épület udvari melléképületének bontását megkezdte annak ellenére, hogy még az épület nem volt teljesen kiürítve. A még lakott lakások közműellátását továbbra is biztosították.
	I. Az első panaszos szerint az önkormányzat azért nem kínált fel számára megfelelő cserelakást, mert az épület kiürítésekor "elhelyezésre nem jogosult jogcím nélküli lakónak" minősítette, és felszólította a lakás kiürítésére 2000. június 30-ig. A panaszos előadta, hogy az IKV a lakásbérleti szerződést azzal az indokkal mondta fel, hogy már nem látja el a házfelügyelői teendőket, és ezért a szolgálati lakásra sem jogosult. Álláspontjának igazolására becsatolta azt a bérleti szerződést amelyben a lakás bérbeadásának jogcíménél "szociális" jogcím van megjelölve. Egyéb rovatokban ugyan házfelügyelői szolgálati lakásként szerepel, de az - a panaszos szerint - téves bejegyzés, mivel abban az időpontban nem is volt házfelügyelői munkaszerződése, azt csak három nappal a bérleti szerződés aláírását követően kötötte. (A bérleti szerződés. május 13-án pénteken, a munkaszerződés pedig május 16-án hétfőn kelt.)
	Az Ingatlankezelő Vállalat 2000. szeptember 29-én a panaszos részére felajánlott egy 21 m2 alapterületű komfortos komfortfokozatú lakást amit a panaszos írásban elfogadott.
	II. A másik ki nem ürített lakás bérlője számára az önkormányzat azért nem ajánlott fel megfelelő cserelakást, mert a bérlő és a bérbeadó között vita keletkezett a szerződésben szereplő, és a tényleges használt lakás alapterületének különbsége miatt. Az önkormányzat nyilvántartásában a panaszos bérleménye 119 m2, míg a panaszos szerint 161 m2 - t használ. A két adat közötti különbséget az okozta, hogy a bérlő az elmúlt évtizedekben több használaton kívüli korábban lakás, vagy nem lakás céljára használt, illetve befalazott helyiség csatolását kérte az önkormányzattól. Az engedélyek alapján a helyiségeket saját költségén felújította, és a lakásához csatolta. A lakásban a bontás megkezdésekor tíz családtaggal lakott.
	Az önkormányzat az önerős felújításra, és lakássá átalakításra a csatolt részek után nem szedett bérleti díjat, de csupán a használatbavételi engedéllyel rendelkező alapterületre vonatkozóan ismerte el a bérlő bérleti jogát. A cserelakás megfelelőségét pedig csak a szerződésnek megfelelő alapterületre kívánta elismerni. A megfelelőség kérdésében keletkezett vitát több különböző lakás felajánlásával kísérelték meg feloldani. Az önkormányzat felkínált több, együttesen közel 160 m2 alapterületű lakást, illetve a visszaköltözés lehetőségét is a felújítás befejezését követően. Felajánlották a családnak az IKV vendégházában történő elhelyezését és a bútorok raktári elhelyezését is. A panaszos, a család együttlakásának megoldhatatlansága miatt egyik lehetőséget sem fogadta el mint végleges megoldást, de a lakást végül kiürítve az építkezésre átengedte, elhelyezéséről ideiglenesen maga gondoskodott. Írásbeli megállapodás a "végleges" elhelyezés mikéntjéről meg született.

Alkalmazott jogszabályok:
•	Az állampolgári jogok országgyűlési biztosáról szóló 1993. évi LIX. tv. 16. § (1) bek. szerint: Az országgyűlési biztoshoz bárki fordulhat, ha megítélése szerint valamely hatóság, illetve közszolgáltatást végző szerv eljárása, ennek során hozott határozata, illetőleg a hatóság intézkedésének elmulasztása következtében alkotmányos jogaival összefüggésben sérelem érte vagy ennek közvetlen veszélye áll fenn, feltéve, hogy a rendelkezésre álló közigazgatási jogorvoslati lehetőségeket már kimerítette, illetve jogorvoslati lehetőség nincs számára biztosítva.

•	A Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény
434. § (2) A lakásbérleti jogviszony létrejöttére, a felek jogaira és kötelezettségeire, továbbá a lakásbérlet megszűnésére vonatkozó szabályokat külön törvény tartalmazza.
(4) Jogszabály – a (2) bekezdésben említett törvény keretei között – a lakásbérlet létrejöttének, megszűnésének, a lakásbérleti jog folytatásának, a lakások elidegenítésének további feltételeit is megállapíthatja.

•	A helyi önkormányzatokról szóló 1990. évi LXV. törvény
8. §. A települési önkormányzat feladata a helyi közszolgáltatások körében különösen: a (...) lakásgazdálkodás;

•	A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (Lt.) 

•	1. § (3) Az e törvényben nem szabályozott kérdésekben a Polgári Törvénykönyv rendelkezései az irányadóak.
23. § (1) A szerződés megszűnik, ha a) a felek a szerződést közös megegyezéssel megszüntetik; b) a lakás megsemmisül; c) az arra jogosult felmond; d) a bérlő meghal és nincs a lakásbérleti jog folytatására jogosult személy; e) a bérlő a lakást elcseréli; f) a bérlőt a Magyar Köztársaság területéről kiutasították; g) a bérlő lakásbérleti jogviszonyát a bíróság megszünteti; h) a bérlő lakásbérleti jogviszonya hatósági határozat folytán megszűnik. (3) A felek az önkormányzati lakásra kötött szerződést közös megegyezéssel úgy is megszüntethetik, hogy a bérbeadó a bérlőnek másik lakást ad bérbe, vagy pénzbeli térítést fizet. A másik lakás bérbeadása mellett pénzbeli térítés is fizethető. A másik lakás bérbeadására, illetőleg a pénzbeli térítésre vonatkozó szabályokat önkormányzati rendelet határozza meg. (4) Ha a lakás elemi csapás vagy más ok következtében megsemmisült, illetőleg az építésügyi hatóság életveszély miatt annak kiürítését rendelte el és a bérlő (használó) elhelyezéséről maga vagy a lakással rendelkező szerv nem tud gondoskodni, az ideiglenes elhelyezés az említett lakás fekvése szerint illetékes települési, fővárosban a kerületi önkormányzat feladata.
24. § (1) e) A bérbeadó a szerződést írásban felmondhatja, ha a bérlő részére megfelelő és beköltözhető lakást ajánl fel.

A vizsgálat megállapításai:
	Az idézett jogszabályok alapján, az országgyűlési biztos a panaszos ügyében azt vizsgálhatta, hogy az önkormányzat, mint a helyi közszolgáltatások szervezője ezen eljárásában eleget tett-e a lakásgazdálkodással kapcsolatos jogszabályi kötelezettségének, valamint azt, hogy a lakott épületben megkezdett építkezés teremthetett-e életveszélyes helyzetet.
	A lakástörvény a bérlők védelmében az önkormányzat érdekében felmerült bérleti szerződés megszüntetésére csak abban az esetben ad lehetőséget, ha a szerződés megszüntetését megelőzően a felek megállapodtak egy megfelelő cserelakás bérbeadásában, vagy megállapodásuk hiányában arról a bíróság jogerős ítélettel rendelkezett. Amennyiben azonban a szerződés megszűnését a 23. § (1) b. pontban meghatározott lakás megsemmisülése, illetve az azzal azonos elbírálású életveszélyessé nyilvánítása okozza, úgy az élet- és vagyonvédelem arra kötelezi, hogy a lakás bérlőjét, használóját azonnali hatállyal, fellebbezésre tekintet nélkül az életveszélyes épületből helyezze ki. Ebben az esetben az azonnali eljárási kényszer nem párosul azzal a kötelezettséggel, hogy a bérlő részére azonnal megfelelő lakást biztosítson.
	I. Az első panaszos ügyében beszerzett iratok alapján megállapítottam, hogy a panaszos téves feltevésben volt, amikor a lakásra vonatkozó szerződését szociális jellegű önkormányzati bérlakásra vonatkozó szerződésnek tekintette, annak ellenére, hogy a szerződés nyomtatványán a szociális jelleg volt aláhúzva. A szerződésben bérbeadóként ugyanis nem az önkormányzat, hanem az IKV szerepel, így az - önkormányzati bérlőkijelölés nélkül - csak szolgálati jellegű bérbeadás lehetett. Az IKV-tól kapott adatok szerint a panaszos a házfelügyelői munkaszerződését 1994 október 13-án megszüntette, így a lakást attól kezdve jogcím nélkül használta. Az a körülmény, hogy a fenti lakásra vonatkozó szerződése előtt önkormányzati bérlakást adott le, az IKV álláspontja szerint nem felel meg a valóságnak, mert a leadott lakás is házfelügyelői szolgálati lakás volt, és az arra vonatkozó szerződése a munkaszerződésének fegyelmi okokból történő megszüntetése miatt szűnt meg.
	II. A második panaszos által becsatolt, és az önkormányzattól, illetve az IKV-tól  beszerzett iratok alapján megállapítottam, hogy a panaszos 1975-ben kötött bérleti szerződést az épület második emeletén egy 67 m2-es komfort nélküli lakásra, amelyet a bérbeadó hozzájárulásával és építési engedéllyel több alkalommal bővített és komfortosított.
A bérleményre vonatkozó szerződést a használatbavételi engedélyek kiadását követően a megnövekedett alapterületnek megfelelően módosították, de a bérleti díjat csak az eredeti bérleménynek megfelelően kellett fizetnie. A panaszos tájékoztatása szerint a csatolások céljából végzett falbontások során olyan befalazott helyiségeket találtak, amelyek nem tartoztak egyetlen másik lakáshoz sem, és csak a panaszos lakásából voltak megközelíthetők. Ezeket a helyiségeket is felújították és szintén a lakáshoz csatolták. A panaszos ezekre a helyiségekre nem kért építési és használatbavételi engedélyt és a bérleti szerződés módosítását sem kezdeményezte. Ennek nem tulajdonított jelentőseget, hiszen az önerős felújítás miatt a csatolt helyiségek után nem kellett magasabb bérleti díjat fizetnie.
	Az önkormányzat kezdetben a szerződésnek megfelelő méretű cserelakást keresett, majd elfogadva a panaszos által használt lakásra vonatkozó igényt, annak megfelelő cserét kínált fel. Nem tudott azonban a panaszos igényének megfelelő méretű lakást felajánlani, ezért több ajánlatot is tett két-két összességében közel 160 m2-es lakás bérbeadására. A panaszos a mozgássérült hozzátartozói gondozását, és unokái felügyeletét csak egy lakáson belül tudta elképzelni, ezért a két lakással megoldandó elhelyezést nem vállalta. Az IKV 2000. októberében felajánlotta, hogy a bérlő az épület felújítását követően két lakásba költözhet vissza. A bérlő és a bérbeadó között írásbeli megállapodás nem készült, de a bérlő a lakást kiürítette és az építkezésre átadta.
	Az önkormányzatnak a lakásgazdálkodási közszolgáltatói tevékenységének vizsgálata alapján megállapítottam, hogy az eljárása során alkotmányos joggal kapcsolatos visszásságot nem okozott, ezért ebben a körben a további vizsgálatot megszüntettem.
	Az a körülmény, hogy a kivitelező az épületben az építési és bontási munkákat úgy kezdte meg, hogy két lakásban még laktak, felvetette annak lehetőségét, hogy életveszélyes helyzet alakuljon ki. Az építkezés hatósági felügyeletét érintő vizsgálat során a következőket állapítottam meg:
	Az építésügyi hatóság az építési engedély kiadásakor nem kötelezte az építtetőt a lakások kiürítésére, ezért az építkezés, illetve bontás a már kiürített részekre megkezdődhetett. A jogszerűen lakott lakás közműellátását a kivitelező az építkezés alatt is folyamatosan biztosította, míg az első panaszos lakásának gázellátását a kiürítésre szabott határidőt megelőzően két nappal megszüntették.
	Az építésügyi hatóság, ha egy lakásról megállapítja, hogy az életveszélyes - az építtetőt az életveszély elhárítására, és a lakót pedig annak tűrésére kötelezheti. Az építtető kérelmére a lakás kiürítését - a kérelmező által biztosított ideiglenes elhelyezéssel - végre is hajthatja. A panaszolt ügyben sem a panaszosok által csatolt iratokból, sem az építési dokumentumokból nem állapítható meg, hogy az építkezés során az ott lakók életveszélyes helyzetben lettek volna, ezért megállapítottam, hogy az építésügyi hatóságot ezen eljárásában alkotmányos jogot érintő visszássággal összefüggésbe hozható mulasztást nem követtek el, ezért a vizsgálatot visszásság megállapítása nélkül megszüntettem.

Budapest, 2001. szeptember 20.

Lenkovics Barnabás