OBH 1107/2000.
Az állampolgári jogok országgyűlési biztosának jelentése
Előadó: Dr. Győrffy Zsuzsanna

A vizsgálat megindítása
	A panaszos az Országgyűlési Biztos Hivatalához benyújtott beadványában ingatlan adásvételi szerződésével kapcsolatosan a Ferencvárosi Polgármesteri Hivatal Gyámhivatala eljárását és ügyintézési határidejének mulasztását, a Budapest Főváros Közigazgatási Hivatala Fővárosi Gyámhivatala ügyintézési határidejének mulasztását és a Fővárosi Kerületek Földhivatala bejegyzési kötelezettségének elmulasztását kifogásolta.
	Mivel a panasz összefüggésbe hozható az Alkotmányban deklarált jogállamiságból eredő jogbiztonsághoz, ezen belül a tisztességes eljáráshoz fűződő és a tulajdonhoz való joggal, az ügyben vizsgálatot indítottam.

A megállapított tényállás
	A rendelkezésemre álló iratokból megállapítottam, hogy a panaszos által megvásárolt lakás eredeti tulajdonosa a Ferencvárosi Önkormányzat volt, az önkormányzattól a lakást a bérlő, S.T. vette meg 1993-ban. S.T. 1991. óta cselekvőképességet kizáró gondnokság alatt állt, helyette az adásvételi szerződést gondnoka, dr. B.I. írta alá. A gondnokolt tulajdonjogát a földhivatal bejegyezte, a gondnokság alá helyezés tényét nem. 
	1995-ben a hivatásos gondnok a gondnokolt ingatlanára életjáradéki és lakáshasznosítási szerződést kötött Cs. Z.-néval. Az életjáradéki szerződést az akkori gyámhatóság jóváhagyta, ezzel Cs. Z-né lett a lakás tulajdonosa. A gyámhatóság a jóváhagyó határozatot a hivatásos gondnok útján a földhivatalnak megküldte. A hivatásos gondnok június 12-én kérelmet nyújtott be a földhivatalhoz, melyben kérte, hogy az öröklakás tulajdonjogát életjáradék címén jegyezzék be Cs. Z.-né javára S. T. haszonélvezeti jogával terhelten. Ugyanekkor kérte, hogy az ingatlanra S.T. érdekének biztosítására jelzálogjogot és elidegenítési és terhelési tilalmat is jegyezzenek be, egyúttal benyújtotta a gondnokkirendelő határozat másolatát. A kérelem benyújtása után mintegy négy év múlva, 1999. márciusában a földhivatal hiánypótlásra szólította fel a gondnokot. A gondnoknak 30 napon belül be kellett volna nyújtania a gondnokkirendelő határozat eredeti példányát és a gyámhivatal életjáradéki szerződést jóváhagyó jogerős határozatát. A földhivatal csak ekkor jelezte, hogy S.T gondnokság alá helyezésének bejegyzését eddig nem kérték. A hiánypótlási felhívásnak a hivatásos gondnok csak októberben tett eleget.
	1995-től kezdődően Cs. Z.-né, a lakás tulajdonosa és használója szerződésben vállalt kötelezettségének nem tett eleget, az életjáradéki szerződésben kikötött összeget és a lakáshasználati díjat nem fizette. 
	A hivatásos gondnok az akkori gyámhatóságnak jelezte, hogy a kötelezett nem teljesít, az életjáradéki szerződés felbontása iránt pert kell indítani. A jelzés ellenére a gyámhatóság, majd a helyébe lépő gyámhivatal a gondnok éves számadásait elfogadta. A gyámhivatal a hivatásos gondnokkal csak több év múlva, 1999-ben, indítatta meg az életjáradéki szerződés felbontása iránti pert.
	A hivatásos gondnok miközben perelte az életjáradéki szerződést kötőt a szerződés felbontására jóváhagyó nyilatkozatot adott arról, hogy a gondnokolt törvényes képviselőjeként az ingatlant eladásához hozzájárul.
	A panaszossal kötött adásvételi szerződés megkötése előtt az eljáró ügyvéd kikérte az ingatlan tulajdoni lapjának másolatát. Az 1999. szeptember 23-án kiadott tulajdoni lap másolatán széljegyen csak Cs. Z.-né tulajdonjog bejegyzési kérelme szerepel, nem szerepel S.T. haszonélvezeti joga, a jelzálogjog és az elidegenítési és terhelési tilalom.
	Sem az adásvételi szerződést megkötő ügyvéd, sem a hivatásos gondnok nem tájékoztatta arról a panaszost, hogy a szerződés érvényességéhez a gyámhivatal jóváhagyása is szükséges Az adásvételi szerződést 1999. szeptember 29-én megkötötték, a bejegyzési kérelem a földhivatalhoz október 19-én érkezett, ekkor a panaszos tulajdoni igényét széljegyre gyámhivatali hozzájárulás nélkül bejegyezték. A november 23-án kiadott tulajdoni lap másolatának széljegyén, valószínűleg a hivatásos gondnok hiánypótlásának eredményeként Cs. Z.-né már bejegyzett tulajdonosként szerepel, bejegyezték S.T. életjáradéki jogát és az elidegenítési és terhelési tilalmat az életjáradéki jog biztosítására. Széljegyen S.T. gondnokság alá helyezése is szerepelt.
	A panaszos a lakás teljes vételárát munkáltatói kölcsön segítségével akarta kifizetni, munkáltatója tájékoztatta arról, hogy az adásvételi szerződés érvényességéhez a gyámhivatal jóváhagyása is szükséges, ezért az illetékes gyámhivataltól október 26-án kérte az adásvételi szerződéshez való hozzájárulást. A gyámhivatalnak időközben új vezetője lett, aki felismerte, hogy dr. B. I. nem gondokoltja érdekeit képviselte, ezért a hivatásos gondnokkal kötött megbízási szerződését felbontotta. Mivel az életjáradéki szerződés felbontására per volt folyamatban az adásvételi szerződés jóváhagyását december 9-én kelt határozatában megtagadta. Ugyanebben a határozatban kötelezte a panaszost az ingatlan elhagyására, illetőleg felhívta a figyelmét arra, hogy S.T. részére eseti gondnokul kirendelt ügyvéddel lakáshasznosítási szerződést köthet. Ezt 1999. december 21-én a panaszos megtette. A lakáshasznosítási szerződést a gyámhivatal 2000. január 26-án kelt határozatával jóváhagyta, de a panaszos a határozatot csak február 17-én vette át. A gondnokolt február 4-én már elhunyt.
	A panaszos az adásvételi szerződés jóváhagyását megtagadó gyámhivatali határozatot december 21-én megfellebbezte. A Fővárosi Gyámhivatal 2000. március 6-án kelt határozatával a gondnokolt halála miatt az eljárást megszüntette.

Az ügy jogszabályi háttere
A Magyar Köztársaság Alkotmánya
2.§ (1) A Magyar Köztársaság független, demokratikus jogállam
13.§ A Magyar Köztársaság biztosítja a tulajdonhoz való jogot.

1952. évi IV. törvény a házasságról, a családról és a gyámságról
Csjt. 103. § (1) A gyám működésében a gyámhatóság rendszeres felügyelete és irányítása alatt áll. Működéséről, különösen a gyámsága alatt álló kiskorú ügyeiről bármikor köteles felvilágosítást adni a gyámhatóságnak.
(2) A gyámhatóság a gyám jogkörét korlátozhatja, intézkedéseit... hivatalból vagy a gyámság alatt álló, illetőleg rokonai kérelmére meg is változtathatja. .
(4) A gyám a vagyonkezelésről - a gyámhatóság eltérő rendelkezése hiányában - legalább évenként köteles a gyámhatóságnak számot adni.
Csjt. 104. § (2) A gyám a kárt, amelyet kötelessége megszegésével a gyámsága alatt állónak vétkesen okoz, köteles megtéríteni.

12/1987. (VI. 29.) MM rendelet a gyámhatóságokról, egyes gyámhatósági feladatokról és a gyámhatósági eljárásról ( Hatályos 1997. 10. 31-ig )
60. § Ha a gondnokság alá helyezett személy tulajdonában olyan ingatlan van, amellyel kapcsolatosan az első fokú bíróság a Pp. 309. §-ának (2) bekezdése alapján nem intézkedett, a gyámhatóság az ingatlan adatainak és a bírósági határozat számának közlésével megkeresi az ingatlan fekvése szerint illetékes földhivatalt, a gondnokság alá helyezésnek az ingatlannyilvántartásba történő bejegyzése iránt.
68. § (1) Az előző évről szóló rendszeres számadást (a továbbiakban: rendszeres számadás) minden év február hó 15. napjáig kell a gyámhatósághoz benyújtani. A rendszeres számadásban a bevételeket és a kiadásokat külön-külön tételesen fel kell sorolni, csatolva - a számadásban feltüntetett tételek sorrendje szerint - a bevételeket és a kiadásokat igazoló iratokat.
71. § (1) A számadás elbírálása során a gyámhatóság a) a benyújtott iratok alapján megvizsgálja a számadás helyességét, elbírálja a kiadások szükségességét, értékeli a gazdálkodás során tanúsított gondosságot,
(2) Ha a számadás helyes, a gyámhatóság elfogadja és végszámadás esetén a számadásra kötelezettet a vagyonkezelés alól felmenti.
(3) Ha a számadás alapján a gyámhatóság hiányt vagy az indokolatlan kiadás, illetve nem megfelelő gazdálkodás eredményeképpen kárt állapít meg, a számadásra kötelezett személyt felhívja, hogy az okozott kár összegét nyolc napon belül fizesse be a betétbe. Ha a számadásra köteles az összeget vagy annak egy részét vitatja, a gyámhatóság a követelés érvényesítése iránt pert indít.
72. § (1) Ha a számadásra kötelezett a kötelezettségének nem vagy nem megfelelően tesz eleget, a gyámhatóság a számadási kötelezettség megállapítása iránt pert indít (Pp. 123. §). A kereset benyújtásával egyidejűleg... a gondnokot tisztségéből elmozdítja [Csjt. 108. § (1) bek.].

149/1997. (IX.10.) Korm. rendelet a gyámhatóságokról, valamint a gyermekvédelmi és gyámügyi eljárásról ( Hatályos: 1997. 11. 01-től )
131. § (1) A gondnokságra, amennyiben jogszabály másként nem rendelkezik a gyámság szabályait kell alkalmazni.
150. § Ha gondnokság alá helyezett személy tulajdonában olyan ingatlan van, amellyel kapcsolatosan az elsőfokú bíróság a Pp. 309. §-ának (2) bekezdése alapján nem intézkedett, a gyámhivatal megkeresi az ingatlan fekvése szerint illetékes földhivatalt a gondnokság alá helyezés tényének az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzése iránt.
158. § (1) A gyám és a gondnok az előző évről szóló rendszeres számadást minden év február hó 15. napjáig köteles a gyámhivatalhoz benyújtani.
161. § (1) A számadás elbírálása során a gyámhivatal a) a benyújtott iratok alapján megvizsgálja a számadás helyességét, elbírálja a kiadások szükségességét, értékeli a gazdálkodás során tanúsított gondosságot,
b) indokolt esetben beszerzi a korlátozottan cselekvőképes személy és - ha nem ő a vagyon kezelője - a törvényes képviselő, a hozzátartozók, valamint a bentlakásos szociális intézmény vezetőjének a számadásra vonatkozó észrevételeit. Az észrevételeket a gyámhivatal felhívásától számított 15 napon belül lehet megtenni.
(2) Ha a számadás helyes, a gyámhivatal azt elfogadja, és végszámadás esetén a számadásra kötelezettet a vagyonkezelés alól felmenti. Rendelkezni kell egyúttal a maradványösszeg felhasználásáról, illetőleg annak betétben történő elhelyezéséről is.
(3) Ha a számadás alapján a gyámhivatal hiányt vagy indokolatlan kiadást, illetve nem megfelelő gazdálkodás eredményeképpen kárt állapít meg, a számadásra kötelezett személyt felhívja, hogy az okozott kár összegét 8 napon belül betétbe fizesse be. Ha a számadásra köteles az összeget vagy annak egy részét vitatja, a gyámhivatal a követelés érvényesítése iránt pert indít.
162. § (1) Ha a számadásra kötelezett a kötelezettségének nem vagy nem megfelelően tesz eleget, a gyámhivatal a kötelezettség megállapítása iránt pert indít (Pp. 123. §). A kereset benyújtásával egyidejűleg a szülőtől (gyámtól, gondnoktól) a törvényes képviseleti jogot a vagyoni ügyekre megvonja [Csjt. 87. § (2) bek.], illetőleg a gyámot, gondnokot tisztségéből elmozdítja.
1957. évi IV. törvény az államigazgatási eljárás általános szabályairól
15. § (1) Az érdemi határozatot a kérelem előterjesztésétől, illetőleg az eljárás hivatalból történt megindításától számított harminc napon belül kell meghozni. Ennél rövidebb határidőt bármely jogszabály, hosszabbat pedig csak törvény, törvényerejű rendelet vagy kormányrendelet állapíthat meg.
(5) Az eljáró közigazgatási szerv vezetője a határidőt indokolt esetben egy ízben legfeljebb harminc nappal meghosszabbíthatja. Erről - kérelemre indult eljárás esetén - az ügyfelet értesíteni kell. 

1972. évi 31. törvényerejű rendelet
az ingatlan-nyilvántartásról, egységes szerkezetben a végrehajtására kiadott 27/1972. (XII. 31.) MÉM rendelettel ( hatályos: 1999. december 31-ig )
Tvr. 7. § (1) Az ingatlan-nyilvántartásba csak az ingatlanhoz kapcsolódó következő tények jegyezhetők be:
a) a jogosultságot kiskorúsága vagy gondnokság alá helyezése,
Vhr. 7. § (1) A tulajdoni lap II. része tartalmazza:
a) a tulajdonjogot, valamint a tulajdonos kiskorúságát vagy gondnokság alá helyezését,
e) tartási és életjáradéki jogot,
Vhr.(4) A jog vagy tény bejegyzésével egyidejűleg kell a jogosult kiskorúságát vagy gondnokság alá helyezését feltüntetni, ha ez a bejegyzés időpontjában fennáll. A később történt gondnokság alá helyezést külön kell bejegyezni.
Tvr. 14. § (1) Az ingatlanhoz kapcsolódó jog vagy tény keletkezését, módosulását, illetve megszűnését kérelemre kell bejegyezni.
(2) A bejegyzést a jogszabályban meghatározott határidőn belül - ha jogszabály másként nem rendelkezik, vagy a felek megállapodásából más nem következik - az köteles kérni, aki ezáltal jogosulttá válik. Kérheti a bejegyzést az is, akinek ez a bejegyzett jogát érinti.
Vhr. 27. § (1) A szerződésen vagy végrendeleten alapuló elidegenítési és terhelési tilalmat csak a tulajdonjog bejegyzésével egyidejűleg lehet bejegyezni az átruházott ingatlanra vagy az átruházott eszmei hányadra.
(2) Az elidegenesítési és terhelési tilalomra vonatkozó bejegyzésben fel kell tüntetni azt a jogot, amelynek biztosítására a tilalom szolgál és a tilalom jogosultjának a nevét.

A vizsgálat megállapításai
	A rendelkezésemre álló iratokból megállapítottam, hogy az első fokon eljáró gyámhatóság dr. B. I. ügyvédet éveken keresztül hivatásos gondnokként alkalmazta, de valójában nem ellenőrizte azt, hogy a gondnok munkavégzése során gondokoltja érdekében jár-e el.
	A gondnok a gyámhivatal felügyelete alatt áll, amennyiben a hatóság azt tapasztalja, hogy a gondnok nem a gondnokolt érdekének védelmében jár el, jogkörét korlátozni kell, vagy tisztségéből el kell mozdítani. Ezt a gyámhatóság 1999. végéig nem tette meg, ezzel a panaszos jogállamiságból eredő jogbiztonsághoz fűződő jogát is sértette, hiszen a panaszos joggal bízott a gyámhatósággal megbízási jogviszonyban álló ügyvéd szavahihetőségében, tanácsai helyességében.
	Sem a gyámhatóság, sem a gyámhivatal nem kérte a földhivatalt a gondnokság alá helyezés tényének ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésére.
	A hivatásos gondnok által 1995-ben a gondnokolt nevében kötött életjáradéki és lakáshasznosítási szerződést a gyámhatóság jóváhagyta, a földhivatalhoz a bejegyzési kérelmet a hivatásos gondnok benyújtotta. A földhivatal jogszabályt sértett, amikor a gondnok kérelmére csak az életjáradéki szerződést kötő tulajdoni igényét jegyezte be, S.T. haszonélvezeti jogát és az ingatlan biztosítására jelzálogjogot és az elidegenítési és terhelési tilalmat nem. Ezt csak négy év múlva tette meg. Ekkor gyámhivatali hozzájárulás nélkül a panaszos tulajdoni igényét is széljegyre tette. Ez a panaszos számára függő jogi helyzetet keletkeztetett. Mivel a gondnokolt időközben elhunyt, a gyámhivatal hozzájárulása okafogyottá vált. 
	Az első fokon eljáró gyámhivatal 1999. decemberében jogszerűen járt el , amikor az adásvételi szerződéshez nem járult hozzá, hiszen az életjáradéki szerződés felbontása iránt per volt folyamatban. A gyámhivatalnak a gondnokolt érdekét kellett szem előtt tartania. Ezt pedig nem az képviselte volna, ha az életjáradékot és lakáshasznosítási díjat nem fizető tulajdonos eladja a lakást. Amennyiben a bíróság felbontotta volna az életjáradéki szerződést, akkor a gondnokolt ismét tulajdonos lett volna, az ő nevében adásvételi szerződést köthetett volna gondnoka, a vételár pedig a gondnokoltat illette volna.
	Az első fokon eljáró gyámhivatal az ügyintézési határidőt néhány nappal, a másodfokon eljáró gyámhivatal több mint két hónappal lépte túl, ezzel megsértették a panaszos jogállamiságból eredő jogbiztonsághoz, ezen belül a tisztességes eljáráshoz fűződő jogát.
	A földhivatal megsértette a panaszos jogállamiságból eredő jogbiztonsághoz, ezen belül a tisztességes eljáráshoz fűződő és tulajdonhoz való jogát, amikor a hivatásos gondnok 1995. júniusában benyújtott kérelmének csak egy részét jegyezte be a tulajdoni lap széljegyére, hiánypótlásra is csak közel négy év múlva szólította fel. A mulasztás miatt az 1999. szeptemberében kikért tulajdoni lap másolatán még nem szerepelt az ingatlan elidegenítési és terhelési tilalmára vonatkozó bejegyzés. A panaszos a kikért tulajdoni lap másolatának birtokában joggal bízott abban, hogy a megvásárolt ingatlanon tulajdonjogot szerezhet. A panaszos a földhivatali bejegyzés nélkül is tudott arról, hogy S.T gondnokság alatt áll, és arról is, hogy Cs.Z.-né az ingatlan tulajdonjogát életjáradéki szerződés utján szerezte meg.

Ajánlások, kezdeményezések:
	Az érintett gyámhivatal vezetője időközben más lett, az újonnan megbízott gyámhivatal vezető felismerve azt, hogy dr. B.I. nem gondokoltja érdekében járt el, vele a megbízási szerződést felbontotta. 
	1) Felkérem a Ferencvárosi Gyámhivatal vezetőjét, hogy a jövőben fokozottan ügyeljen a hivatásos gondnokok személyének kiválasztására és ellenőrzésére, az ügyintézési határidő betartására.
	2) Felhívom a Fővárosi Gyámhivatal vezetőjének figyelmét arra, hogy a jövőben fokozottan ügyeljen az ügyintézési határidő betartására.
	3) Felkérem a Fővárosi Kerületek Földhivatalának vezetőjét, hogy a jövőbeli alkotmányos jogsértések elkerülése érdekében fokozottan ügyeljen a bejegyzési kérelmek pontos rögzítésére, a hiánypótlási kérelmek elintézési határidőn belüli postázására. Kérem vizsgálja meg bejegyzés elmaradásáért és a hiánypótlási felszólítás közel négy éves késedelméért felelős ügyintéző fegyelmi felelősségre vonásának lehetőségét is.
	4) Kezdeményezem a Magyar Ügyvédi Kamara elnökénél a hivatásos gondnok és a panaszos megbízásából az adásvételi szerződést megkötő ügyvéd felelősségre vonását.
 	Tájékoztatom a panaszost, hogy a polgári törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény 348.§-a alapján államigazgatási jogkörben okozott kár megtérítésére polgári peres eljárást kezdeményezhet a Fővárosi Kerületek Földhivatala ellen.

Budapest, 2000. szeptember 1.

Gönczöl Katalin