OBH 940/2000.
Az állampolgári jogok országgyűlési biztosának jelentése
Ügyintéző: dr. Endrődi Zsuzsa

Az eljárás megindulása:

A panaszos azért fordult hozzám, mert a Fővárosi Kerületek Földhivatala ( továbbiakban: Földhivatal) nem tett eleget annak a kérésének, hogy ingatlana tulajdoni lapján a beleegyezése nélkül ne vezessenek változást. A Földhivatal arra hivatkozott, hogy több száz olyan esetük van, ahol az eredeti tulajdonos tudta és beleegyezése nélkül eladták az ingatlanát. Amennyiben jogerős bírósági határozat kötelezi a hivatalt, akkor utólag törlik a hamis bejegyzést a tulajdoni lapról, de tudnak olyan esetekről is, hogy a bíróság kellő bizonyítékok hiányában elutasította a jogos tulajdonos kérelmét  és nem tudták visszaállítani az eredeti tulajdoni állapotot.
A panaszos lakásába 2000. február 11-én betörtek, és elvitték a tulajdonát képező lakás adásvételével kapcsolatos okmányait, illetve fia tulajdonát képező ingatlan tulajdoni lapját, illeték-befizetési csekkjét és adásvételi szerződését. A panaszos attól tart, hogy a szerződések birtokában valaki, vagy valakik hamis szerződéssel tudta nélkül eladják az ingatlant. Kérte az országgyűlési biztos intézkedését annak érdekében, hogy a földhivatali eljárás és a jogszabályok az ilyen esetekben védelmet nyújtsanak az állampolgárnak.

Érintett alkotmányos jog:

1. A tulajdonhoz való jog (Alkotmány 13. § (1) bekezdés), mely magában foglalja a tulajdonnal       való szabad rendelkezés jogát, a tulajdon védelmét.

2. A jogállamiságból következő jogbiztonsághoz való jog (Alkotmány 2. § (1) bekezdés), amelyből ered az ügyfélnek az a joga, hogy az eljáró közigazgatási szervtől megfelelő tájékoztatást kapjon. 

Alkalmazott jogszabály:

1. Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény 17. § o./ pontja, amely szerint az ingatlanhoz kapcsolódó jogilag jelentős tény a törvény 64. §-ában meghatározott perek és büntetőeljárás megindítása.  
A bejegyzéssel vagy az alapjául szolgáló okirattal kapcsolatban elkövetett bűncselekmény miatt indult büntetőeljárásról a bíróság e tény feljegyzése végett értesíti a körzeti földhivatalt. (64. § (2) bekezdés.

2. A település ingatlan-nyilvántartásának számítógépes rendszerében gépi adathordozón meg kell őrizni a tulajdoni lapról törölt bejegyzéseket és adatokat, valamint a törlésre vonatkozó határozat számát, amelynek alapján a törlés alapjául szolgáló okirat az okirattárból vissza kereshető (22. § )

3. Az ingatlanra vonatkozó jogok bejegyzése, tények feljegyzése iránti eljárást a földhivatal felfüggeszti, ha a bejegyzés, illetőleg a feljegyzés alapjául szolgáló magánokirat valódiságát az aláíró felek, illetőleg a hitelesítő vagy ellenjegyző személyek valamelyike vitatja. 
A földhivatal felfüggeszti eljárását akkor is, ha a bejegyzés illetőleg a feljegyzés alapjául szolgáló okirat jogszerűsége, illetőleg a bejegyezni kért jog, feljegyezni kért tény jogosultjának személye tekintetében a felek között jogvita alakul ki. (47. § (1)-(2) bekezdés) 

4. A jogok és tények bejegyzéséről, adatok átvezetéséről szóló határozatot -a változás tulajdoni lapon történő átvezetése után -kézbesíteni kell c./ annak, akinek bejegyzett joga módosult, vagy megszűnt, illetőleg akinek érdekében a bejegyzett jog vagy tény módosult, vagy megszűnt, f./ az ingatlan tulajdonosának, az állam tulajdonosi jogait gyakorló szervezetnek és mindazoknak akiknek jogát az új bejegyzés érinti.

A megállapított tényállás és a vizsgálat megállapításai:

A panaszos leveléből és később telefonon adott információi alapján megállapítottam, hogy a panaszos tulajdonjog bejegyzése azért nem történt meg a Földhivatalban, mert a sorház ingatlan területrendezési dokumentációja még nem készült el. A bejegyzési kérelmet a földhivatal elutasította. Miután a területrendezés megtörténik, az ingatlanok tulajdoni lapja elkészül, az ismételten benyújtott kérelemnek a földhivatal eleget tesz. Az eset körülményei ti., hogy panaszos az ingatlanban lakik, hogy nincs még ingatlanának önálló tulajdoni lapja, a visszaélés veszélyét jelentősen csökkenti. A magán-okirathamisítással járó bűncselekményeket általában telekingatlanok, vagy átmenetileg üresen hagyott lakásingatlanok esetében szokták elkövetni, mert csak ezeket lehet eladásra kínálni a jóhiszemű vevőnek.
1996-ban a Fővárosi Kerületek Földhivatalánál tartottam vizsgálatot olyan bejelentésre, mely szerint hiszékeny idős embereket bírnak rá fiktív szerződésnek nevezett adásvételi szerződések aláírására. A bejelentésben foglaltakhoz hasonló esetet a vizsgálat nem tárt fel és nem volt megállapítható a földhivatal közreműködése sem. A vizsgált ügyiratok alapján két olyan ügytípussal találkoztunk, amelyekben visszaélések voltak tapasztalhatók. Az egyikben az eladó színlelt szerződésre való hivatkozással fellebbezett a vevő tulajdonjogának bejegyzését elrendelő határozat ellen, a másik esetben vitatta aláírását a benyújtott szerződésen, és a legtöbb esetben büntető feljelentést is tett. A súlyosabb következmények elhárítása érdekében az akkori vizsgálat során kezdeményeztük a Fővárosi Kerületek Földhivatalának vezetőjénél, hogy a büntető eljárással érintett ügyekben függessze fel saját eljárását és megfelelő határidő kitűzése mellett az ügyfelet hívja fel a bírósági eljárás megindítására. Erre akkor a földhivatalt egy Legfelsőbb Bírósági határozat is kötelezte. A 2000. január 1-én hatályba lépett új ingatlan-nyilvántartási törvény kifejezetten elrendeli az eljárás felfüggesztését ha a bejegyzés alapjául szolgáló magánokirat valódiságát a aláíró felek, a hitelesítő vagy ellenjegyző vitatja. Ilyen esetben a bejegyzésre mindaddig nem kerülhet sor, amíg a bíróság a szerződés érvényességéről nem dönt.  Ha a hamisnak tartott szerződés alapján a bejegyzés már megtörtént, akkor csak a bírósági eljárást követően kerülhet sor ennek törlésére. Csak a színlelt szerződések esetében fordult elő az, hogy a bíróság a szerződést érvényében fenntartotta, mert az eladó (aki valóban aláírta a szerződést) nem tudta bizonyítani, hogy a szándéka nem az ingatlan eladására irányult. A földhivatal azon tájékoztatása, hogy tud olyan esetekről is, amikor a bíróság elutasította a bejegyzett tulajdonos keresetét, csak az ilyen ügyekre vonatkozhatott. Ha a bíróság megállapítja az okirat-hamisítás bűntettét, akkor az ily módon létrejött szerződés érvénytelenségét senki sem vitatja, és a bíróság ítélete alapján az eredeti tulajdonjogot vissza kell állítani. Ezért nem hasonlítható össze a takarékkönyvvel és a bankkártyával való visszaélés veszélye egy adás-vételi szerződés eltulajdonításával járó veszéllyel, ahogy azt panaszos a levelében említette. Az első két esetben keletkezett anyagi kár nem pótolható, de a hamis szerződés miatt törölt tulajdonjog a bíróság ítélete alapján visszaállítható.

Az új ingatlan-nyilvántartási törvény több rendelkezése is védi a bejegyzett, illetve a leendő tulajdonos jogait. A törölt bejegyzések jegyzéke, az ingatlan-nyilvántartásba feljegyezhető polgári perek és büntetőeljárás, valamint a kézbesítési szabályok, mind azt a célt szolgálják, hogy a tulajdonos tudta nélkül az ingatlan ne legyen átruházható, és hogy további jóhiszemű jogszerző ne essen áldozatul a csalárd szerződésnek. E fenti szabályok mellett  a nyilvánosság, mely az ingatlan-nyilvántartásnak egyik legfontosabb alapelve, hivatott megóvni a jóhiszemű jogszerzőt attól, hogy olyan szerződést kössön amely alapján soha nem szerezhet tulajdonjogot, bár megfizette a vételárat. A panaszos által javasolt megoldások éppen ezt a nyilvánosságot korlátoznák, ugyanakkor alkalmazásukkal nem lehetne elhárítani sem a bűncselekményt, sem  azt a következményt, hogy a jogos tulajdonosnak kérnie kell az általa hamisnak tudott szerződés érvénytelenségének megállapítását. A földhivatal köteles minden benyújtott szerződést iktatni és széljegyezni. 
A kérelem elutasítására nem, csak az eljárás felfüggesztésére jogosult mindaddig, amíg a bíróság határozatot nem hoz. Nem dönthet a benyújtott szerződések érvényességéről vagy érvénytelenségéről a szerződő felek valamelyikének nyilatkozata alapján.

A fentiek alapján megállapítom, hogy a földhivatal helyesen járt el, amikor panaszos azon kérelmét, hogy a tulajdonjogát képező ingatlan adatainak tekintetében a földhivatal korlátozza a nyilvánosságot, továbbá, hogy beleegyezése nélkül változást ne vezessen a tulajdoni lapon, elutasította. Ezért a tulajdon védelmével összefüggő visszásságot az ügyben nem állapítottam meg. A jogbiztonsághoz való jog azonban megkívánja, hogy az ügyfél az eljárás során mindenkor alapos tájékoztatást kapjon. Jelen esetben a Földhivatalnál már előforduló jogesetekről adott tájékoztatás akaratlanul is alkalmas volt arra, hogy a panaszosban újabb aggodalmakat keltsen a tulajdonát fenyegető bűncselekmény következményeit illetően. Ezért a pontatlan tájékoztatással a jogbiztonsághoz való joggal kapcsolatban okozott visszásság orvoslása érdekében a következő ajánlást teszem: 
Felkérem a Fővárosi Kerületek Földhivatala vezetőjét, hogy a jelentésben foglalt hasonló bejelentések esetén akár írásban, akár szóban történik, válaszadásra jelöljön ki felelős munkatársakat, akik az ügyfelet szakszerűen kioktatják a lehetséges következményekről és azok orvoslásának módjáról. Ez a Földhivatalnak is érdeke, hiszen az új ingatlan-nyilvántartási törvény kötelezettségeket ró a földhivatalokra azokban az esetekben, amikor szerződés valódiságát az aláíró felek, vagy az ellenjegyző vitatja. Segíti az ezzel kapcsolatos földhivatali munkát, ha az ügyfél a megfelelő ismeretek birtokában tesz bejelentést.

Budapest, 2000. március 16.

Gönczöl Katalin