OBH 681/1999.
Az állampolgári jogok országgyűlési biztosának jelentése
Ügyintéző: Szövérffyné Mészáros Olga

Az eljárás megindulása:

A panaszos 1999. február 8-án beadvánnyal fordult az Országgyűlési Biztosok Hivatalához a Budapest V. ker. Stollár Béla u. ... sz. alatti tulajdonát képező, kényszerbérletből a bérlő kihelyezését és a bérlemény kiürítését sürgetve.
Az ügyben megkerestem a Budapest V. kerületi jegyzőt tájékoztatás céljából, aki a kért adatokat rendelkezésemre bocsátotta.

Megállapított tényállás:

A Franciaországban élő panaszos 1959-ben öröklés címén tulajdonosa lett a Budapest, V. ker. Stollár Béla u. ... sz. alatti társasházi öröklakásnak.
A lakásban már az öröklés időpontjában is bérlő lakott. A Budapest Főváros V. ker. Tanács VB. Gyámhatósága az ingatlan kezelésével az V. ker. Ingatlankezelő Vállalat jogelődjét, a Budapest, V. ker. Házkezelési Igazgatóságot bízta meg 1964-ben a 30538/1964. sz. határozatában.
A lakásban lakó bérlő ugyan abban a lakóházban a III. em. 4. sz. alatt saját tulajdonú lakással rendelkezett, melyben ugyancsak bérlő lakott. 1973-ban a bérlők határozatlan időre szóló lakáscsere szerződést kötöttek, így a Stollár B. u. ... sz. alatti lakás bérlője a tulajdonába költözött, és a panaszos lakásába másik bérlő került.
Az 1994. január 1-vel hatályba lépett 1993. évi LXXVIII. törvény 85. §-a értelmében a lakás bérlője kényszerbérlő. A törvény értelmében azok az állampolgárok tulajdonában álló lakások, illetve az említett lakások tekintetében fennálló bérleti jogviszonyok tekinthetők kényszerbérletnek, amelyekre a lakásbérleti jogviszony 1953. április 1. előtt bármilyen jogcímen, illetőleg azt követően a Lakásügyi Hatóság kiutaló határozata alapján keletkezett.

Az ügy jogszabályi háttere:

1.) A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény 
"85. § (1) A lakás fekvése szerint illetékes önkormányzat köteles 1998. december 31-ig a kényszerbérlő részére önkormányzati cserelakás bérbeadását felajánlani.
(2) Ha az önkormányzat a lakás bérbeadását a kényszerbérlőnek felajánlotta, a bérbeadó a bérleti szerződést a következő hónap utolsó napjára felmondhatja.
(3) Ha az önkormányzat 1997. december 31-ig másik megfelelő cserelakást nem ajánlott fel, úgy köteles az e lakásra a 34. § (1) bekezdése alapján megállapítható lakbér és bérbeadó által közölt lakbér különbözetét a bérbeadónak megtéríteni. Amennyiben az önkormányzat a bérbeadó által közölt lakbérkülönbözet összegét nem fogadja el, úgy annak megállapítását - a 6. § (2) bekezdése alapján történő lakbér-megállapítás keretében - a bíróságtól kérheti."

Az állampolgári jogok országgyűlési biztosáról szóló 1993. évi LIX. törvény 16. §. (1) bekezdése: "Az országgyűlési biztoshoz bárki fordulhat, ha megítélése szerint valamely hatóság, illetve közszolgáltatást végző szerv eljárása, ennek során hozott határozata, illetőleg a hatóság intézkedésének elmulasztása következtében alkotmányos jogaival összefüggésben sérelem érte vagy ennek közvetlen veszélye áll fenn, feltéve, hogy a rendelkezésre álló jogorvoslati lehetőséget már kimerítette, illetve jogorvoslati lehetőség nincs számára biztosítva."

A vizsgálat megállapításai:

A panaszos tulajdonában lévő lakásban a bérlő bérleti jogviszonyban áll az V. kerületi Önkormányzattal. A bérleti jogviszony szerződéses jogviszony, amelyben a feleket megillető jogokat, illetőleg az őket terhelő kötelezettségeket a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény, valamint az 1993. évi LXXVIII. törvény határozza meg.
A vizsgálat célja annak megállapítása volt, hogy van-e az ügyben olyan érintett alkotmányos jog, amely valamely hatóság eljárása folytán sérelmet szenvedhetett volna.
Az országgyűlési biztosok eljárására vonatkozó szabályok értelmében a fenti kérdésre adott nemleges válasz elegendő alapot szolgáltat a panasz elutasítására.

A megállapított tényállás alapján az V. kerületi Önkormányzat több esetben is kísérletet tett arra, hogy a bérlőt kihelyezze, vagy pénzbeni megváltással lakás helyzetének megoldását elősegítse.
Kétségtelen tény, hogy az önkormányzat által felajánlott lakásokat a bérlő különböző (néha valóban alapos) indok miatt nem fogadta el. Kompromisszumos megoldásra is gondoltak. Pl.: felajánlotta az önkormányzat, hogy maga a bérlő keressen megfelelő lakást és a két ingatlan közötti forgalmi értékkülönbözetet az önkormányzat vállalja. Ebben a konkrét esetben a kényszerbérlő által megfelelőnek ítélt lakás és a jelenlegi (kényszerbérlet) bérlemény lakott forgalmi értékének különbözete 5 millió forint volt. Ezt az összeget az önkormányzat nem tudta vállalni. Ez ideig tehát a tárgyalások nem vezettek eredményre, de az önkormányzat reményei szerint a képviselő-testület kényszerbérlők elhelyezését szolgáló kötelezettségekre tekintettel olyan lakásgazdálkodási feladatokat határozott meg, amely szerint 1999-ben sikerül megoldani a kényszerbérlő elhelyezését.

Az 1993. évi LIX. törvény nem jogosít fel közvetlenül az önkormányzat eljárásának vizsgálatára.

Tekintettel arra, hogy az önkormányzat a kényszerbérlet ügyekben a cserelakás, vagy pénzbeli megváltás biztosítása során nem hatóságként, hanem a tulajdonosi jogok gyakorlásával hoz döntést, azzal szemben csak bíróságtól kérhető jogvédelem.

A fent kifejtettek alapján a beadványt alkotmányos jogokkal kapcsolatos visszásság hiányában elutasítom.

Budapest, 1999. augusztus 12.

Gönczöl Katalin