OBH 2533/1995.
Az állampolgári jogok országgyűlési biztosa általános helyettesének jelentése
Ügyintéző: dr. Kovács Zsolt

Az eljárás megindulása:

Önkormányzati bérlakás bérlője fordultak kérelemmel az Országgyűlési Biztos Hivatalához, az állampolgári jogaik védelmében, mert a korábbi határozatlan idejű bérleménye helyett minőségi csereként bérbeadott nagyobb lakásra az önkormányzat csak határozott idejű szerződést kötött.

Az állampolgári jogok országgyűlési biztosáról szóló 1993. évi LIX. törvény 25. § -ban foglaltak alapján vizsgálatot indítottam, melynek során bekértem az önkormányzat állásfoglalását is. A beszerzett dokumentumok alapján a következő előzményeket állapítottam meg:

A tényállás

Panaszos 1992 -ben minőségi csere iránti kérelmet nyújtott be az önkormányzathoz, melyben felajánlotta 33 m2-es, egy szoba összkomfortos bérlakását, ha helyette az önkormányzat 1,5 - 2 szoba komfortosat adna bérbe. A cserét azért kérte, mert gyermekének külön szobát szeretne biztosítani, és az összkomfortos lakás rezsijét nehezen fizette, ezért szeretné azt komfortosra cserélni.  A határozatlan idejű bérleményére vásárlási szándékot nem jelentett be.

Az önkormányzat az igény jogosultságát elismerte, és bérbeadásra felajánlott egy 54 m2 -es 2 szoba komfortos lakást. A bérbeadás 5 éves határozott időre szól, amely több ízben meghosszabbítható, ha a bérlő a szerződési feltételeket teljesíti. Panaszos a szerződést 1994. július 1-jén megkötötte, és 1995. márciusban kérelemmel fordult az önkormányzathoz, hogy a lakást szeretné megvásárolni. Az önkormányzat képviselő-testülete a kérelmét elutasította.

A panaszos azért kérte az önkormányzat eljárásának vizsgálatát, mert úgy érezte, hogy megtévesztették, és a jogbiztonságát veszélyezteti a határozott idejű bérleti szerződés.

Az  alkalmazott jogszabályok:

A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. tv.

1. § (3) Az e törvényben nem szabályozott kérdésekben a Polgári Törvénykönyv rendelkezései az irányadóak.

2. § (1) A lakásbérleti jogviszonyt (a továbbiakban: lakásbérleti jog) a bérbeadó és a bérlő szerződése határozott vagy határozatlan időre, illetőleg feltétel bekövetkezéséig hozza létre. (3) A felek az önkormányzati lakásra kötött szerződést közös megegyezéssel úgy is megszüntethetik, hogy a bérbeadó a bérlőnek másik lakást ad bérbe, vagy pénzbeli térítést fizet. A másik lakás bérbeadása mellett pénzbeli térítés is fizethető. A másik lakás bérbeadására, illetőleg a pénzbeli térítésre vonatkozó szabályokat önkormányzati rendelet határozza meg.

26. § (1) A bérbeadó a határozatlan időre szóló szerződést írásban felmondhatja, ha a bérlő részére egyidejűleg ugyanazon a településen – a fővárosban a főváros területén – cserelakást ajánl fel bérleti jogviszony létesítésére (2) A cserelakás megfelelőségénél figyelembe kell venni mindkét lakás komfortfokozatát;  alapterületét; műszaki állapotát; lakóhelyiségeinek számát; településen és épületen belüli fekvését; lakbérét. (3) Ha a felmondással érintett lakásra a bérleti jog határozatlan időre szólt, ezt a cserelakás megfelelőségénél is figyelembe kell venni. A felajánlott lakás akkor is megfelelő, ha a lakások közötti eltérést a felajánlott lakás más előnye kiegyenlíti. A bérlő kevesebb szobaszámú, kisebb alapterületű lakást csak akkor köteles elfogadni, ha ez reá vagy a vele együtt lakó személyekre nézve nem jár jelentős érdeksérelemmel.

29. § (6) Ha a bérbeadó a lakáscsere szerződéshez történő hozzájárulását e törvény rendelkezései vagy a joggal való visszaélés tilalma folytán nem tagadhatja meg, a csere következtében létrejövő új bérleti szerződés feltételeit sem állapíthatja meg terhesebben a cserével megszűnő bérleti szerződés feltételeinél, kivéve, ha ehhez a csere folytán bérleti jogot szerző hozzájárul. 

1959. évi IV. törvény a Polgári Törvénykönyvről

200. § (1) A szerződés tartalmát a felek szabadon állapíthatják meg. A szerződésekre vonatkozó rendelkezésektől egyező akarattal eltérhetnek, ha jogszabály az eltérést nem tiltja. (2) Semmis az a szerződés, amely jogszabályba ütközik, vagy amelyet jogszabály megkerülésével kötöttek.

210. § (1) Aki a szerződés megkötésekor valamely lényeges körülmény tekintetében tévedésben volt, a szerződési nyilatkozatát megtámadhatja, ha tévedését a másik fél okozta vagy felismerhette. (3) Ha a felek a szerződéskötéskor ugyanabban a téves feltevésben voltak, a szerződést bármelyikük megtámadhatja. 

236. § (1) A megtámadást egy éven belül írásban kell a másik féllel közölni, majd a közlés eredménytelensége esetében haladéktalanul a bíróság előtt érvényesíteni. (2) A megtámadási határidő megkezdődik a tévedés, megtévesztés felismerésekor;

1993. évi LIX. törvény

25. § Ha az országgyűlési biztos álláspontja szerint az alkotmányos jogokkal kapcsolatos visszásság valamely jogszabály vagy az állami irányítás egyéb jogi eszköze fölösleges, nem egyértelmű rendelkezésére, illetve az adott kérdés jogi szabályozásának hiányára vezethető vissza, a visszásság jövőbeni elkerülése érdekében javasolhatja a jogalkotásra, illetve az állami irányítás egyéb jogi eszköze kiadására jogosult szervnél a jogszabály módosítását, hatályon kívül helyezését vagy kiadását.

BH 1985. 385. Tévedés okozása akkor is megállapítható, ha a sérelmet szenvedett felet olyan tényállítással befolyásolják a szerződés megkötésében, amelynek alaptalanságát szakember esetleg felismerhette volna [Ptk. 210. § (1) bek.].

A vizsgálat megállapításai:

Az önkormányzat polgármesterét felkértem, hogy a bérbeadás körülményeiről tájékoztasson. A panaszban foglaltaknak a válasszal történt egybevetéséből az alábbiakat állapítottam meg: 
Az önkormányzat 8/1994. (IV.8.) Ör. számú rendelete alapján - annak hatálybalépését követően - önkormányzati bérlakás bérbeadására csak határozott idejű szerződéssel kerülhet sor. Panaszost a minőségi csere feltételeiről tájékoztatták, a rendeletet megismerhette. A cserelakás megfelelőségének elbírálásakor a határozatlan idejű bérbeadás - mint a bérleti jog egyik jellemzője - akkor mellőzhető, ha a lakások közötti eltérést a felajánlott lakás más előnye kiegyenlíti.  A minőségi csere eleve nagyobb alapterületű, és szobaszámú, és gazdaságosabban fenntartható lakásra irányult, ezért a jelentősen nagyobb használati, és forgalmi értékű lakás határozott idejű bérbeadása - tekintettel a bérlő által önként aláírt szerződésre - nem okozott a cserelakás megfelelőségében ellentmondást. 

A lakástörvény hatálybalépése óta az önkormányzati lakások határozott idejű bérbeadása az általánosan elterjedt bérbeadási forma. Ezt a gyakorlatot azonban általánosan csak első lakás bérbeadása esetén lehet alkalmazni. Abban az esetben, ha a bérlő korábban határozatlan idejű bérleti szerződéssel rendelkezett, új lakás bérbeadása esetén is határozatlan idejű szerződésre jogosult. Nem kizárt azonban a határozott idejű bérbeadás, ha az új lakás minőségi különbségére tekintettel a bérlő ehhez hozzájárul. A korábbi szerződést közös megegyezéssel bontották fel. A lakás megvásárolhatósága nem olyan jellemzője a lakásnak, amely az önkormányzattal szemben érvényesíthető, mint a cserelakás értékét befolyásoló körülmény, mivel a vételi joggal nem érintett önkormányzati lakások megvásárlásának engedélyezése a képviselőtestület jogköre.

A bérlőnek azzal a panaszával - hogy a lakás megvásárlásának lehetőségének megvonásával a jogbiztonságától fosztották meg - nem értek egyet, hiszen nem csak a határozott idejű bérbeadás, hanem több körülmény is kizárja a vételi jogot. Az 1993. évi LXXCIII. tv. 46. § -a tételesen sorol fel még ilyen okokat. Az önkormányzatoknak a lakás bérbeadásában várhatóan a jövőben is jelentős szerepet kell vállalniuk, csupán annak feltételeiben következnek be változások. Nem jelenti a bérlői jogok csorbításának szándékát, ha az önkormányzat a lakások tulajdonjogát nem kívánja elidegeníteni. A határozott idejű bérleti szerződés alapján is megilleti a bérlőt az elővásárlási jog, és a szerződés lejártakor az előbérleti jog, amennyiben jövedelmi viszonyai nem változnak meg jelentősen. Az önkormányzat a lakások elidegenítése során egyébként nem hatóságként, hanem a polgári jog szabályai szerint, tulajdonosként jár el, ezért eljárásával szemben az érintett bírósághoz fordulhat. A szerződés bíróság előtti megtámadására azonban csak 1 év áll rendelkezésre, és ez az idő, panaszos kérelmének benyújtása előtt már eltelt, ezért keresetindításra csak jogszabálysértés esetén van lehetőség.

Az önkormányzat eljárását a továbbiakban csak abból a szempontból vizsgáltam, hogy a szerződés megkötésekor megtévesztették-e, és emiatt panaszos hátrányt szenvedett-e, de az önkormányzattól kapott válasz alapján a megtévesztés tényét megállapítani nincs lehetőségem, de a bérlő a bíróságtól megtévesztés miatt kérheti a szerződés megsemmisítését, és az eredeti állapot helyreállítását.  Az önkormányzat ilyen tartalmú jogerős bírósági ítélet alapján köteles lenne a korábbi lakásához hasonló 1 szoba összkomfortos lakást határozatlan időre bérbeadni. 

A vizsgálat alapján megállapítottam, hogy az önkormányzat rendelete alkotmányos jogot nem sértett, ezért a vizsgálat e részét alkotmányos visszásság hiányában, egyébként pedig hatáskör hiányában szüntettem meg.

Budapest, 1997. június 9.

Dr. Polt Péter