OBH 10274/1997.
Az állampolgári jogok országgyűlési biztosa általános helyettesének jelentése
Ügyintéző: dr. Kovács Zsolt

Tárgy: Az önkormányzati bérlakások
elidegenítésének  elhúzódása

Az eljárás megindulása:

Önkormányzati bérlakás bérlője fordult kérelemmel az Országgyűlési Biztos Hivatalához, mert az önkormányzat a bérlakások elidegenítésére évek óta nem intézkedik. 

Az állampolgárok jogbiztonságának védelmében vizsgálatot indítottam, melynek során bekértem az önkormányzat állásfoglalását is. A beszerzett dokumentumok alapján a következő előzményeket állapítottam meg:

A tényállás

A panaszos a Lakásbérlők Egyesületének helyi szervezete nevében kifogásolta, hogy az önkormányzat a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény előírásával ellentétben határidőre nem alkotta meg a lakások elidegenítéséről szóló rendeletét, továbbá az 1997 -ben hatályba lépett rendelet a bérlők számára jogellenesen hátrányos feltételeket állapított meg. A rendeletet a Közigazgatási Hivatal megvizsgálta, és a jogellenesnek tartott szakaszok módosítására szólította fel a testületet. Az új elidegenítési feltétel szerint a lakás vételára a forgalmi érték 50 %-a, és egyösszegű befizetés esetén annak is elengedik a felét.

A bérlők kifogásolták, hogy az önkormányzat a rendelet ellenére az elidegenítést sem kezdte meg, de a lakbérek mértékét megemelte.

A Közigazgatási Hivatal az önkormányzat rendeletét nem találta törvénysértőnek, ezért a panaszosok az Országgyűlési Biztos Hivatalához fordultak a település bérlőit sújtó hátrányos megkülönböztetés miatt, mivel az általuk fizetendő vételár meghaladja a budapesti bérlőknek előírt összeget.

Az  alkalmazott jogszabályok:

A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. tv.

1. § (3) Az e törvényben nem szabályozott kérdésekben a Polgári Törvénykönyv rendelkezései az irányadóak.

2. § (1) A lakásbérleti jogviszonyt a bérbeadó és a bérlő szerződése határozott vagy határozatlan időre, illetőleg feltétel bekövetkezéséig hozza létre. (2) A szerződés alapján a bérbeadó köteles a lakást a bérlő használatába adni, a bérlő pedig a lakás használatáért, továbbá a szerződés keretében a bérbeadó által nyújtott szolgáltatásért lakbért fizetni. (4) A fizetendő lakbérben a szerződés megkötésekor kell megállapodni. Ha a lakbér mértékét jogszabály állapítja meg, a szerződés akkor is létrejön, ha a felek a fizetendő lakbérben nem állapodtak meg.
6. § (1) Ha a lakbér mértékét jogszabály határozza meg és a felek a szerződés megkötésekor a fizetendő lakbérben nem állapodtak meg, a bérbeadó köteles a lakbér összegét a beköltözést követő nyolc napon belül a bérlővel írásban közölni. Ha a bérlő a lakbér összegét, a közlés kézhezvételétől számított nyolc napon belül írásban nem kifogásolja, a közölt bért köteles fizetni. (2) Ha a felek a lakbérben vagy a lakbér módosításában nem tudnak megegyezni, annak megállapítását a bíróságtól kérhetik. A bíróság jogerős határozatáig a lakásért a korábban fizetett, ennek hiányában a bérbeadó által közölt lakbért kell fizetni.

8. § (1) A bérbeadó szavatol azért, hogy a lakás az átadásakor rendeltetésszerű használatra alkalmas. (2) A bérbeadó a bérlet fennállása alatt a lakással összefüggő, törvényben meghatározott, illetőleg a szerződésben vállalt kötelezettségéért szavatol. (3) Az (1) és (2) bekezdés szerinti szavatosságra a hibás teljesítés miatti szavatosság szabályait az e törvényben meghatározott, illetőleg a szerződésben kikötött eltérésekkel kell alkalmazni.

45. § (1) a) A határozatlan időre bérbe adott önkormányzati lakásra vételi jog illeti meg a bérlőt;(...)

46. § a) Nem áll fenn vételi jog (...)az 1990. évi LXV. törvény 107. §-ának (2) bekezdése alapján az önkormányzat tulajdonába került önkormányzati lakásra;

49. § (1) a) Az állam tulajdonából az önkormányzat tulajdonába került önkormányzati, illetőleg az állami lakásra, más személyt megelőző elővásárlási jog illeti meg a bérlőt;

52. § (1) Az önkormányzati és az állami lakás vételárát – ha a lakást az e törvény alapján arra jogosult vásárolja meg – a hasonló adottságú lakások helyi forgalmi értéke alapján, különösen a) az épület településen belüli fekvése; b) az épületben lévő lakások száma, az épülethez tartozó földterület, a közös használatra szolgáló helyiségek és a közös használatra szolgáló területek nagysága; c) az épület felszereltsége, műszaki állapota, építése, a felújítás óta eltelt idő; d) a lakás alapterülete és komfortfokozata; e) a lakottság ténye figyelembevételével kell megállapítani. (2) A vételár megállapításakor a forgalmi értékből le kell vonni a bérlőnek a lakásra fordított és meg nem térített értéknövelő beruházásainak az értékét.

53. § (1) Ha a lakást az e törvény alapján az arra jogosult vásárolja meg, részére – kérelmére – legalább huszonöt évi részletfizetési kedvezményt kell adni. Ha a jogosult kéri, a szerződés megkötésekor a megállapított vételár legfeljebb tíz százalékának egy összegben való megfizetése köthető ki. Az első vételárrészlet befizetése után fennmaradó hátralékra a havonta fizetendő részleteket egyenlő mértékben kell megállapítani. (2) A vételár egy összegben való megfizetése, vagy az előírtnál rövidebb törlesztési idő vállalása esetén a vevőt árengedmény, illetőleg a vételárhátralékból engedmény illeti meg. (3) Az eladó a szerződés megkötésekor a vételárhátralékra kamatot köthet ki.

54. § (1) Az önkormányzati rendeletben kell meghatározni az e törvény alapján vételi, illetőleg elővásárlási joggal érintett lakások eladása esetén a) a lakás vételárának mértékét; b) a szerződés megkötésekor fizetendő vételárrészlet mértékét; c) a részletfizetés időtartamát és a szerződéses kamat mértékét, illetőleg a kamatmentesség lehetőségét és feltételeit; d) a vételárengedmény, illetőleg a vételárhátralék megfizetésére adott engedmény feltételeit és mértékét; e) elővásárlás esetén az ajánlat tartalmát és az ajánlati kötöttség idejét. (2) Az (1) bekezdés b), c) és d) pontja szerinti feltételek meghatározása során a bérlő vagyoni és jövedelmi helyzetét figyelembe kell venni.
57. § A vételi vagy elővásárlási jog gyakorlása esetén a felek a szerződés megtámadásának jogáról nem mondhatnak le, illetőleg a megtámadás jogát megerősítéssel nem zárhatják ki.

79. § (1) Az önkormányzatnak rendelete megalkotása előtt a bérlők és a bérbeadók településen működő érdekképviseleti szervezetének véleményét ki kell kérnie. A rendelettervezetről a helyben szokásos módon hirdetményt kell közzétenni, amelyben határidő kitűzésével fel kell hívni az érdekképviseleteket véleményük közlésére.

93. § (1) E törvény felhatalmazása alapján az önkormányzat képviselő-testülete úgy köteles rendeletét megalkotni, hogy az a 92. § (1) bekezdésében meghatározott időpontban, illetőleg az önkormányzati lakás (helyiség) elidegenítésére vonatkozó rendelete 1994. március 31. napján lépjen hatályba.

1959. évi IV. törvény a Polgári Törvénykönyvről

236. § (1) A megtámadást egy éven belül írásban kell a másik féllel közölni, majd a közlés eredménytelensége esetében haladéktalanul a bíróság előtt érvényesíteni.

A vizsgálat megállapításai:

A bérlők azt panaszolták, hogy a lakásuk megvásárlását az önkormányzat csak a budapesti kerületi önkormányzatok által meghatározott vételárat meghaladó összegért teszi lehetővé, illetve a lakások forgalmi értékét a képviselőtestület állapítja meg, és az irreálisan magas. Az elidegenítést a rendelet ellenére halogatja, és ezzel állampolgári jogaikat sérti.  Kifogásolták továbbá, hogy az önkormányzat annak ellenére felemelte a lakások bérleti díját, hogy az épületek állapota a bérbeadó hibájából egyre romlik.

Az önkormányzat polgármestere által adott válasznak a panaszban foglaltakkal történt egybevetéséből az alábbiakat állapítottam meg: 

Az önkormányzat többször módosított 17/1996. (XI.25.) Kt. sz. rendelete - a bérlakások elidegenítéséről - a magasabbrenű jogszabályokkal nem ellentétes, mert a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. tv. (Lt.) az önkormányzatokat hatalmazza fel a vételár meghatározására, és abban csupán az 52. - 54. szakaszokban foglaltakat kell figyelembe vennie. Abban a kérdésben, hogy a forgalmi érték megállapítása irreálisan magas lenne, az önkormányzat megadta a független ingatlanszakértő által becsült adatokat, melyek a képviselőtestület által meghatározott értékeknél magasabbaknak bizonyultak. 

Az Lt. 46. § -a szerint nem áll fenn vételi jog azokra a lakásokra, amelyek az 1990. évi LXV. tv. (Ötv.) 107. §-ának (2) bek. alapján kerültek az önkormányzat tulajdonába. A panaszolt önkormányzat is az Ötv. alapján jutott a lakások tulajdonához, így a bérlőket csupán a Lt. 49. § (1) bek.-ben meghatározott elővásárlási jog illeti meg.

Az elővásárlási jog a vételi jogtól leginkább abban különbözik, hogy az a tulajdonossal szemben nem biztosít lehetőséget a bérlőknek a vásárlási szándékának kikényszerítésére. Csupán az önkormányzat jogait korlátozza annyiban, hogy ha szándékában áll a lakások elidegenítése, úgy a bérlő más személyt megelőzően élhet a vásárlás jogával. A lakás megvásárolhatósága nem állampolgári jog, a vételi joggal nem érintett önkormányzati bérlakások  megvásárlásának engedélyezése a képviselőtestület szuverén joga.
Az Lt. 6. §. (2) bek. szerint, ha a felek a lakbérben vagy a lakbér módosításában nem tudnak megegyezni, annak megállapítását a bíróságtól kérhetik. A bíróság jogerős határozatáig a lakásért a korábban fizetett lakbért kell fizetni. Fel kell azonban hívnom a panaszosok figyelmét, hogy abban az esetben, ha a bíróság a meghatározott lakbér mértékét jogszerűnek találja, úgy a bérlőket annak visszamenőleges hatályú és késedelmi kamattal növelt megfizetésére kötelezheti.

Az önkormányzat a lakások elidegenítése során egyébként nem hatóságként, hanem a polgári jog szabályai szerint, tulajdonosként jár el, ezért eljárásával szemben az érintett bírósághoz fordulhat. Az Lt. 57. § -a biztosítja a vevőknek a szerződés utólagos megtámadásának jogát, de a bírósági keresetbenyújtás lehetőségével a bérlők - értelemszerűen - nem élhetnek, hiszen csak a megkötött szerződés támadható meg, és akkor már nem bérlőnek minősülnek. A szerződés bíróság előtti megtámadására 1 év áll rendelkezésre, és ez a szerződés aláírásától kezdődik. Az ingatlan forgalmi értéke bíróság előtt akkor is megtámadható, ha azt maga az önkormányzat határozatban állapította meg.

Az önkormányzat eljárását megvizsgáltam, és megállapítottam, hogy az önkormányzat a bérlők alkotmányos jogait nem sértette, csupán esetlegesen az érdekeit, de annak orvoslása érdekében  a bíróságtól kérhetnek jogvédelmet. 

A fentiek alapján megállapítottam, hogy az önkormányzat rendelete alkotmányos visszásságot nem okozott, ezért a vizsgálat e részét alkotmányos visszásság hiányában, az elidegenítés végrehajtása tekintetében pedig hatáskör hiányában szüntettem meg.

Budapest, 1998. november  12.

dr. Polt Péter