OBH 9421/1997.
Az állampolgári jogok országgyűlési biztosának jelentése
Ügyintéző: dr. Kovács Zsolt

Tárgy:  Építésügyi hatósági
eljárás lakásügyi kérdésben
Az eljárás megindulása:

A panaszos azért fordult panasszal az Országgyűlési Biztos Hivatalához, mert a Bp. III. kerületi önkormányzat építésügyi hatósága határozatban az önkormányzati lakását életveszélyesnek minősítette, és az ideiglenes elhelyezésére biztosított lakást nem találta megfelelőnek, és az önkormányzat azt mégis véglegesíteni kívánja.

A jogbiztonság sérelmének veszélye miatt vizsgálatot indítottam, és megkerestem az önkormányzat polgármesterét, hogy az ügy körülményeiről tájékoztasson. A panaszos által csatolt iratok, valamint a polgármester válasza alapján a következő körülményeket állapítottam meg.

A tényállás

A panaszos és családja 1975-ben lakáscserével kerültek a Bp. III. kerületi állami tulajdonú, IKV kezelésű 277,7 négyszögöl területű telken álló téliesített faház jellegű családi házba. A Bp. III. kerületi Tanács VB. Lakásügyi Osztálya a cseréhez a 37271/1975. számú határozatával hozzájárult, mely szerint a lakás helyiségei 1 szoba; előszoba; konyha; fürdőszoba; WC; hálófülke; veranda. Az 1975. június 3-án kelt lakásbérleti szerződésben a lakás teljes alapterülete 50 m2, abban azonban már a hálófülke megnevezése nem szerepel.

1991-ben a bérlő kérte az ingatlan megvásárlásának engedélyezését, ami meg is indult, de az elkészült értékbecslés szerint - melyen a lakás 1,5 szobásnak, és 52,39 m2 -es komfortosnak van feltüntetve - a lakásforgalmi értéke 2.050.000.- Ft. volt, amit a bérlő túl magasnak talált és kifogásolt. Az elidegenítés nem történt meg, és azt a panaszos 1996-ig ismételten nem kezdeményezte.

1996. március 5-én a lakásban tűz ütött ki, amit a tűzoltók megérkezéséig el is oltottak, és a tűzoltók csak a további tűzfészkek kialakulásának megelőzése érdekében bontották meg a tetőt, és a födémet. Panaszos szerint "ezzel nagyobb kárt okoztak, mint maga a tűz, és erre azért kerülhetett sor, mert az önkormányzat részéről megjelent személy szóban azt közölte a tűzoltókkal, hogy az épületet úgyis el kell bontani."

1996. március 5-én az önkormányzat Építési Ügyosztálya a I/1298/96. számú levelében felkérte a Lakásosztályt, hogy a panaszosok részére 24 órán belül biztosítson ideiglenes elhelyezést, mert a "40 m2 -es faszerkezetű lakóépület lakószobája részben kiégett. A lakószoba feletti födém 2-3 m2 -en leszakadt. A fürdőszoba feletti födémszakasz szintén teljesen leszakadt. Súlyosan rongálódott az épület tetőszerkezete. Az épület lakhatatlan, életveszélyes."

Az önkormányzat Lakásgazdálkodási Ügyosztálya az V-519/96. sz. Bérbeadói Szerződéssel feltételhez kötött, határozott idejű szerződést kötött a panaszosok ideiglenes elhelyezésére a bérleményük helyreállításáig, vagy bontásáig. Az ideiglenesen bérbeadott lakás emeletes ház 1. emeletén található - ami a bérlők idős korára, és rossz egészségi állapotára súlyos terhet jelent - teljes alapterülete 35 m2, a lakás helyiségei: 1 szoba; előszoba; konyha; fürdőszoba; WC.

Az ügyben a panaszos kezdeményezésére, a Celer Kft. megbízásából független igazságügyi szakértő vizsgálta meg az épületet, és többek között megállapította, hogy "átgondolt helyreállítás után a tűzkárt szenvedett tartó, és térelhatároló szerkezet a tűzesetet megelőző és annak megismétlődését megakadályozó jó műszaki megoldással funkcióját gyakorolni képes, úgy az épület használhatósága a kár előtti értékét képviselheti." Az épület helyreállításának költségeire 1996. május 21-én készített költségvetése szerint az eredeti állapot helyreállítása 131.174.- Ft -ból kivitelezhető lenne.

A szakértő az épületet is felmérte, és megállapította, hogy a lakás helyiségei: szoba 24,15 m2 ; kis szoba 5,00 m2 ; nappali 7,14 m2 ; fürdőszoba 3,47 m2 ; kamra 1,49 m2 ; konyha 3,92 m2 ; terasz 6,13 m2 ; azaz összesen 51,30 m2.

A panaszosok kérték, hogy az eredeti bérleményüket saját erőből helyreállíthassák, de a Vagyonkezelő Iroda 1996. március 17-én a tulajdonosi hozzájárulást megtagadta. 1996. április 18-án az Építési Ügyosztály a I/1298/4/96. számú levelében felkérte az Önkormányzat Vagyonkezelő Irodáját, hogy tegye meg a szükséges intézkedéseket a panaszosok bérleményének bontásával kapcsolatban

A panaszosokat 1997. április 3-i levélben az ideiglenes elhelyezésük véglegesítésének ügyében kérték fel személyes megjelenésre a Vagyonkezelő Iroda Lakásgazdálkodási Csoportjánál. Ott a panaszosok kifejtették, hogy a véglegesítéssel nem értenek egyet, és ismételten kérték az eredeti bérleményük saját erőből történő helyreállításához  való tulajdonosi hozzájárulást. 

Az önkormányzat a panaszosok igényét, mely szerint csak a korábbi lakásuknak megfelelő másik lakást fogadnak el, nem teljesítette, mert hasonló paraméterű lakással nem rendelkeznek, és a 1,5 szobás lakásra vonatkozó igényük jogosságát sem ismerik el.

A panaszosok ekkor kérték az állampolgári jogok országgyűlési biztosa vizsgálatát.

Az  alkalmazott jogszabályok:

1957. évi IV. törvény az államigazgatási eljárás általános szabályairól

4. § (1) A közigazgatási szerv a hatáskörébe tartozó ügyben az illetékességi területén köteles eljárni. Ha e kötelességének nem tesz eleget, erre a felettes szerve – kérelemre vagy hivatalból – utasítja. 
(2) Ha a közigazgatási szerv a felettes szervének utasítására nyolc napon belül nem hoz érdemi határozatot – a (3) bekezdésben foglaltak kivételével –, a felettes szerv az ügyfél kérelmére az ügyet magához vonja. A felettes szerv az ügyben első fokon jár el, vagy az elsőfokú eljárásra a mulasztóval azonos hatáskörű közigazgatási szervet – azzal egyetértésben – jelöl ki. A kijelölt közigazgatási szerv – ha jogszabály másként nem rendelkezik – harminc napon belül érdemi határozatot hozni köteles.

15. § (1) Az érdemi határozatot a kérelem előterjesztésétől, illetőleg az eljárás hivatalból történt megindításától számított harminc napon belül kell meghozni. Ennél rövidebb határidőt bármely jogszabály, hosszabbat pedig csak törvény, törvényerejű rendelet vagy kormányrendelet állapíthat meg. (3) Ha a felettes szerv a mulasztó közigazgatási szerv helyett azonos hatáskörű másik szervet jelöl ki az eljárásra, az elintézési határidő a kijelölésnek az eljáró szervhez érkezésekor kezdődik.

19. § (1) A köztisztviselő a saját ügyének elintézésében nem vehet részt. (5) Ha a kizárási ok a közigazgatási szerv vezetőjével, illetőleg a polgármesterrel, a főpolgármesterrel, a jegyzővel, a fővárosi főjegyzővel, a megyei jogú város kerületi hivatalának vezetőjével vagy a polgármesteri hivatal köztisztviselőjével szemben merül fel, az ügyben – jogszabály eltérő rendelkezése hiányában – a felettes szerv által kijelölt köztisztviselő vagy hatóság jár el. (6) A közigazgatási szerv a saját ügyének elintézésében nem vehet részt. Az eljáró szerv kijelölésére az (5) bekezdés irányadó.

72. § (1) Az ügyfél, illetőleg a törvényes érdekeiben sérelmet szenvedett fél jogszabálysértésre hivatkozva – ha törvény ettől eltérően nem rendelkezik –, az államigazgatási ügy érdemében hozott határozat felülvizsgálatát a határozat közlésétől számított harminc napon belül keresettel kérheti a bíróságtól.

1993. évi LXXVIII. törvény a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról (Lt.)

2. § (1) A lakásbérleti jogviszonyt a bérbeadó és a bérlő szerződése határozott vagy határozatlan időre, illetőleg feltétel bekövetkezéséig hozza létre.

18. § (1) Ha az épület karbantartásával, felújításával, helyreállításával, átalakításával, bővítésével kapcsolatos munkák csak a bérlő átmeneti kiköltöztetése esetén végezhetők el, a lakásbérleti jogviszony a munkák elvégzésének időtartamára szünetel. A szünetelést és annak időtartamát a bérbeadó és a bérlő megállapodása, vita esetén a bíróság állapítja meg. (2) A bérbeadó az átmenetileg kiköltöztetett bérlő részére ugyanazon a településen – fővárosban a főváros területén – köteles másik lakást felajánlani. A bérlő ingóságai elhelyezésének, továbbá költözésének költségei a bérbeadót terhelik.  (3) A bérlő kevesebb szobaszámú, alacsonyabb komfortfokozatú lakást is köteles elfogadni, ha az egyébként – az együttlakó személyek számára is figyelemmel – megfelel a lakás követelményeinek.

19. § (1) Önkormányzati lakás esetén, ahol a törvény a bérbeadó és bérlő jogai és kötelezettségei vonatkozásában a felek megállapodására utal, annak tartalmát a bérbeadó tekintetében önkormányzati rendelet határozza meg. (2) Az önkormányzati rendelet felhatalmazhatja a bérbeadót a megállapodás tartalmának meghatározására.

23. § (1) A szerződés megszűnik, ha a) a felek a szerződést közös megegyezéssel megszüntetik; b) a lakás megsemmisül; c) az arra jogosult felmond; h) a bérlő lakásbérleti jogviszonya hatósági határozat folytán megszűnik. (3) A felek az önkormányzati lakásra kötött szerződést közös megegyezéssel úgy is megszüntethetik, hogy a bérbeadó a bérlőnek másik lakást ad bérbe, vagy pénzbeli térítést fizet. A másik lakás bérbeadása mellett pénzbeli térítés is fizethető. A másik lakás bérbeadására, illetőleg a pénzbeli térítésre vonatkozó szabályokat önkormányzati rendelet határozza meg. 
(4) Ha a lakás elemi csapás vagy más ok következtében megsemmisült, illetőleg az építésügyi hatóság életveszély miatt annak kiürítését rendelte el és a bérlő (használó) elhelyezéséről maga vagy a lakással rendelkező szerv nem tud gondoskodni, az ideiglenes elhelyezés az említett lakás fekvése szerint illetékes települési, fővárosban a kerületi önkormányzat feladata.

24. § (1) e) A bérbeadó a szerződést írásban felmondhatja, ha a bérlő részére megfelelő és beköltözhető lakást (a továbbiakban: cserelakás) ajánl fel.

26. § (1) A bérbeadó a határozatlan időre szóló szerződést írásban felmondhatja, ha a bérlő részére egyidejűleg ugyanazon a településen – a fővárosban a főváros területén – cserelakást ajánl fel bérleti jogviszony létesítésére. A felmondási idő azonban három hónapnál rövidebb nem lehet. (2) A cserelakás megfelelőségénél figyelembe kell venni mindkét lakás a) komfortfokozatát; b) alapterületét; c) műszaki állapotát; d) lakóhelyiségeinek számát; e) településen és épületen belüli fekvését; f) lakbérét. (3) Ha a felmondással érintett lakásra a bérleti jog határozatlan időre szólt, ezt a cserelakás megfelelőségénél is figyelembe kell venni. A felajánlott lakás akkor is megfelelő, ha a lakások közötti eltérést a felajánlott lakás más előnye kiegyenlíti. A bérlő kevesebb szobaszámú, kisebb alapterületű lakást csak akkor köteles elfogadni, ha ez reá vagy a vele együtt lakó személyekre nézve nem jár jelentős érdeksérelemmel. (6) Önkormányzati lakás esetén az (1) bekezdés szerinti felmondásra a lakás átalakítása, korszerűsítése, lebontása vagy társbérlet megszüntetése céljából kerülhet sor.

27. § (1) A bérbeadó a 26. § (1) bekezdés szerinti felmondás esetén a bérlővel megállapodhat, hogy lakás felajánlása helyett részére pénzbeli térítést fizet. (2) Önkormányzati lakás esetén a pénzbeli értesítés mértékét és fizetésének feltételeit önkormányzati rendelet határozza meg. (3) A 26. § (1) bekezdése szerinti felmondás esetén a bérlő igényt tarthat arra, hogy a bérbeadó térítse meg a lakásváltoztatással kapcsolatban felmerült indokolt költségeit.

35/1993. (XI. 15.) Főv. Kgy. rendelet a fővárosi kerületi önkormányzatok tulajdonában lévő lakások bérbeadása során érvényesítendő szociális, jövedelmi, vagyoni feltételekről  

5. § (1) b) Az önkormányzati lakás a 2-3. §-ban rögzített feltételekkel nem rendelkező személyeknek is bérbeadható ha a lakás bérbeadása a Lakástörvény szerint: (...) - átmenetileg kiköltöztetett bérlő részére, vagy cserelakás biztosításaként vagy (...) történik.

5/1994. (III. 10.)Ör. Óbuda-Békásmegyer Önkormányzati rendelete a tulajdonában álló lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérbeadásának feltételeiről 

4. § (3) A szerződési ajánlat elfogadása, illetve a szerződés megkötése előtt a rendeletben foglaltak szerint vizsgálni kell a szociális, jövedelmi és vagyoni helyzetet, hogy a lakás bérbeadása csak olyan személy részére történhet, aki megfelel a Fővárosi Önkormányzat 35/1993. (XI. 15.) Főv. Kgy. rendeletében meghatározott szociális, jövedelmi és vagyoni feltételeknek. (4) A (3) bekezdést nem kell alkalmazni, (...) a Fővárosi Önkormányzat 35/1993. (XI. 15.) Főv. Kgy. rendelet 5. § (1) bekezdés b) pontja alá tartozó esetekben.

6. § Szociális, jövedelmi és vagyoni helyzet vizsgálata nélkül kell ideiglenes jelleggel elhelyezni azt a bérlőt (használót, tulajdonost), akinek lakása a Tv. 23. § (4) bekezdésében előírt okok miatt válik lakhatatlanná, és a lakással rendelkező szerv vagy személy elhelyezéséről nem tud gondoskodni.
22. § (2) Ha a bérlő szerződést közös megegyezéssel megszünteti, de másik lakást vagy másik lakást és pénzbeli térítést kér, a bérlővel a bérbeadandó lakás rendelkezésére állásától függően lehet megállapodni. (3) A bérbeadásra vonatkozó egyéb feltételek vizsgálata nélkül lehet a lakást bérbeadni annak: a) akinek a bérbeadó felmondta a szerződését és megállapodott vele, hogy pénzbeli térítés mellett részére másik lakást ad bérbe, b) akinek a bérbeadó felmondta a szerződését és részére cserelakást kell adni.

24. § A 4. § (3)-(4) bekezdését figyelembevéve lehet szerződést kötni, ha: a) az önkormányzat kisajátítási kérelme alapján lefolytatott eljárás vagy felmondás eredményeként kell lakást bérbeadni, b) (...)  megsemmisült lakás használóját helyezik el.

35. § (1) Ha a felek a határozatlan idejű szerződés közös megegyezéssel történő megszűnéséről úgy kívánnak megállapodni, hogy a bérlőnek kisebb alapterületű, vagy kevesebb szobaszámú másik lakás bérbeadása mellett pénzbeli térítést kell fizetni, térítésként a bérbeadandó és a lakásbérleti jogviszony megszüntetésével érintett lakás beköltözhető forgalmi értéke közötti különbség fele fizethető ki. (2) Ha a bérlő a szerződést úgy kívánja megszüntetni, hogy csak pénzbeli térítést kér, pénzbeli térítésként a szóban forgó lakás beköltözhető forgalmi értékének a fele fizethető ki. (4) A polgármester javaslatára a Kt. az (1)-(3) bekezdésben meghatározott mértéktől magasabb térítést is megállapíthat.

A vizsgálat megállapításai:

A panaszosok kérelme megalapozott.

Az Bp. III. kerületi önkormányzat építésügyi hatósága, a Bp. III. kerületi önkormányzat tulajdonában álló épület ügyében részben eljárt, de nem megfelelően alkalmazta az államigazgatási eljárás általános szabályairól szóló 1957. évi IV. törvény (Áe.) szabályait, és ezzel alkotmányos visszásságot okozott, részben pedig mulasztásával okozott sérelmet az állampolgároknak.

Az építésügyi hatóság a panaszosok bérleményét levélben minősítette életveszélyesnek, holott annak megállapítására hatósági határozatok kellett volna hoznia, melyben az érintetteket a jogorvoslati lehetőségükről, illetve annak hiányáról - azonnali intézkedést igénylő esetben - kellet volna tájékoztatnia.

Az épület életveszélyes állapotának megállapítását, és a lakók kihelyezéséről történő intézkedés kezdeményezését követően a hatóságnak az Áe. 19. § (6) bekezdésben meghatározott kizárási okot kellett volna észlelnie, és az (5) bekezdése szerint a felettes szervtől az ügyben másik hatóság kijelölését kérnie.

Az ügyben évek óta húzódó vita folyik a tulajdonos önkormányzat, és a bérlő között, akinek bérleti jogviszonya a panasz tárgyát képező ingatlanon mindaddig fennáll, amíg azt a bérbeadó az Lt. 26. §-a alapján - és feltételei között - fel nem mondja.  

A bérbeadó a határozatlan időre szóló szerződést írásban felmondhatja, ha a bérlő részére egyidejűleg megfelelő cserelakást ajánl fel. A cserelakás megfelelőségénél többek között figyelembe kell venni mindkét lakás alapterületét, műszaki állapotát, lakóhelyiségeinek számát, településen és épületen belüli fekvését.

Az ideiglenes elhelyezésre felajánlott lakást megfelelőségét - az életveszélyre tekintettel - a bérlő nem kifogásolhatta az Lt. 18. § (3) bekezdése szerint: A bérlő kevesebb szobaszámú, alacsonyabb komfortfokozatú lakást is köteles elfogadni, ha az egyébként – az együttlakó személyek számára is figyelemmel – megfelel a lakás követelményeinek. 

A szabályos építésügyi hatósági eljárás hiánya következtében a tulajdonos a bérlők jogait azzal csorbítja, hogy részükre nem biztosítja a jogorvoslat lehetőségét, és kihasználva kiszolgáltatott helyzetét az ideiglenesen bérbeadott lakás véglegesítésére kívánja rászorítani, azzal az indokkal, hogy a korábbi bérleményük paramétereinek az ideiglenesen bérbeadott lakás paraméterei összességében megfelelnek.

Az iratok között nem található hivatkozás 1998-ban készült értékbecslésre a kiemelt övezetben 1000 m2 -es kertben álló 52 m2 -es 1,5 szobás téliesített faház, és a bérház emeletén található 35 m2 -es 1 szobás lakásra vonatkozóan, így annak megítélése, hogy a cserelakás megfelelő, nem megalapozott.

Megállapítottam, hogy az önkormányzat jegyzője az építésügyi hatósági eljárás szabályainak megsértésével összességében sértette az Alkotmány 2. § (1) bekezdésében foglalt jogállamiság, és az ahhoz szorosan kapcsolódó jogbiztonság elvét. Ugyanakkor felhívom a panaszos figyelmét, hogy az önkormányzat az elidegenítés során nem hatóságként, hanem a tulajdonosi jogok gyakorlásával hoz döntést, és döntése ellen jogorvoslatért bírósághoz fordulhat.

Ajánlás:

Az állampolgári jogok országgyűlési biztosáról szóló 1993. évi LIX. tv. 20. § (1) bekezdésében foglaltak alapján felkérem a Fővárosi Közigazgatási Hivatal vezetőjét mint az önkormányzat hatósági eljárása felett törvényességi felügyeletet gyakorlót, hogy az önkormányzat jegyzőjének építésügyi hatósági eljárását vizsgálja ki, és az eljárás lefolytatására másik hatóságot jelöljön ki. 

Felkérem a Fővárosi Közigazgatási Hivatal vezetőjét arra is, hogy az 1993. évi LIX. tv. 24. § -ban foglaltak alapján kezdeményezzen fegyelmi eljárást a mulasztásban részes köztisztviselők ellen.

Kérem, hogy a kivizsgálás eredményéről 60 napon belül szíveskedjék tájékoztatni.

Budapest, 1998. augusztus  13.

Gönczöl Katalin