OBH 6247/1997.
Az állampolgári jogok országgyűlési biztosa általános helyettesének jelentése
Ügyintéző: dr. Kovács Zsolt

Az eljárás megindulása:

S. Jné veszprémi társasház közös-képviselője fordult kérelemmel az Országgyűlési Biztos Hivatalához a külön tulajdonba került pincehelyiség tulajdonosának a tulajdonostársakat zavaró kereskedelmi tevékenysége, és az azt eredményező korábbi hatósági eljárások miatt.

Az állampolgári jogok országgyűlési biztosáról szóló 1993. évi LIX. tv. 16. § (1) bekezdésben foglaltak alapján vizsgálatot indítottam, és a beszerzett iratok alapján az alábbiakat állapítottam meg:

A tényállás 

A veszprémi állami tulajdonú, a Középdunántúli Szénbányák Vállalat kezelésében lévő lakóépületet pincéjének kezelői jogát a Veszprém Városi Tanács 1967 - ban átadta a Veszprém megyei Vendéglátóipari Vállalat részére borkóstoló céljára. Már e határozatot megelőzően kivonták a pincét a bérlők közös használatából oly módon, hogy a lakóknak tüzelőtárolásra az épület udvarán lévő melléképületben biztosítottak lehetőséget. 

1971 - ben az épületet társasházzá alakították, és a pince különtulajdonként került az alapító okiratba, és így az ingatlan-nyilvántartásban felvételre. A kezelő a helyiséget az évek során különböző bérlőknek is bérbe adta, de a tevékenységük mindig vendéglátó jellegű volt. 

A lakók több ízben tiltakoztak a pincében folytatott kereskedelmi tevékenység "mellékhatásai", a zene, és a hangoskodás ellen, de eredménytelenül.

A társasházi lakások tulajdonosai nevében a közös képviselő a privatizáció előtt az Állami Vagyonügynökséghez fordult azzal a kérelemmel, hogy a pincét ne privatizálják, hanem adják azt a társasház tulajdonába, mert csak így óvhatják meg a lakók nyugalmát. Az Állami Vagyonügynökségtől nem kaptak választ, és a Vagyonügynökség 1994 - ben a pincét magánszemélynek értékesítette, amely azóta már két ízben is gazdát cserélt.

Ezt követően a pince üzemeltetőivel szemben több ízben tettek panaszt az önkormányzatnál a pihenésüket zavaró éjszakai zaj miatt. Az eljárások az üzemeltetők személyében beállt változások miatt megszakadtak, majd újraindultak. A panasz benyújtásáig jogerős elmarasztaló határozat az eljárások során nem keletkezett.

Panaszos az állampolgári jogok országgyűlési biztosát a társasház érdekeinek védelmére kérte fel.

Az érintett jogszabályok:

1993. évi LXXVIII. tv. a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról

55. § (2) Ha a jogszabály másként nem rendelkezik, az állami lakást és helyiséget a kezelői jogot gyakorló szerv által meghatározott feltételekkel lehet elidegeníteni.

56. § Az önkormányzat vagy az állam tulajdonában lévő épületben a közös használatra szolgáló helyiséget és az épülethez tartozó közös használatra szolgáló területet önálló ingatlanként nem lehet elidegeníteni.

59. § Ha jogszabály másként nem rendelkezik, az állam tulajdonában lévő helyiségre a bérlőt elővásárlási jog illeti meg.

1993. évi LIX tv. az állampolgári jogok országgyűlési biztosáról 

16. § (1) Az országgyűlési biztoshoz bárki fordulhat, ha megítélése szerint valamely hatóság, illetve közszolgáltatást végző szerv eljárása, ennek során hozott határozata, illetőleg a hatóság intézkedésének elmulasztása következtében alkotmányos jogaival összefüggésben sérelem érte vagy ennek közvetlen veszélye áll fenn, feltéve, hogy a rendelkezésre álló közigazgatási jogorvoslati lehetőségeket már kimerítette, illetve jogorvoslati lehetőség nincs számára biztosítva.

17. § (3) Az országgyűlési biztos vizsgálati lehetősége az 1989. évi XXXI. törvény hatálybalépését követően indult eljárásokra terjed ki. (4) Ha az ügyben jogerős határozat született, az országgyűlési biztoshoz ennek közlésétől számított egy éven belül lehet beadvánnyal fordulni.

A vizsgálat megállapításai

A lakástörvény 56 § - a értelmében a közös használatra szolgáló helyiség és az épülethez tartozó közös használatra szolgáló területet önálló ingatlanként nem értékesíthető. Ez a korlátozás azonban csak a törvény hatálybalépésekor közös használatban lévő helyiségekre vonatkozik. Az iratokból megállapítható, hogy az épület pincéje már 1967 előtt kikerült a ház lakóinak közös használatából. 30 év elteltével annak már nincs jelentősége, hogy akkor a jogszabályoknak megfelelően történt-e a helyiség közös használatból való kivonása, vagy sem.

A panaszos állítása szerint az elhelyező hatóság a pincét a lakóközösség tulajdonából kártalanítás nélkül vonta ki. Erre vonatkozóan semmiféle utalás nem szerepelt az iratok között, hiszen a pince már az alapító okirat elkészítését megelőzően kikerült a közös használatból, és azt az alapító okirat helyezte külön tulajdonba, mint ahogy a lakóközösség tagjai is attól fogva váltak a saját külön tulajdonú lakásaik, és az épület közös tulajdonú részeinek tulajdonosává. Nem került tehát a pince a társasház közös tulajdonába, ahogy a lakások sem, amelyeket azok bérlői a későbbiekben megvásárolhattak. 

A helyiségek elidegenítése során annak bérlőjét ugyanúgy megillette az elővásárlási jog, mint a lakások bérlőit, (ha nem rendelkeztek vételi joggal is) és a társasházak lakástulajdonosainak nincs elővásárlási joga a helyiség bérlőjével szemben.

Fentiek alapján az Állami Vagyonügynökség nem járt el jogsértően, amikor a társasháznak nem kínálta fel elidegenítésre a pincehelyiséget.

A társasháznak a pince tulajdonjoga megszerzésére csak polgári jogi vásárlással nyílhat lehetősége. A lakók a tulajdonossal, illetve üzemeltetővel szemben a zajos kereskedelmi tevékenység miatt az önkormányzathoz panasz fordulhatnak, amely az eljárása során zajszintméréssel igazolja a panasz jogosságát, és a jegyző a üzlet nyitvatartását korlátozhatja.

A kérelem benyújtásakor az üzlethelyiség új tulajdonoshoz került, akivel szemben eljárás indításáról még nincs tudomásunk.

A sérelmet részben az 1989 előtt hozott határozat okozta, abban az állampolgári jogok országgyűlési biztosáról szóló 1993. évi LIX tv. 17. § (3) bekezdés alapján a vizsgálati lehetőségem kizárt. 

Az Állami Vagyonügynökség privatizációs eljárása nem minősül hatósági eljárásnak, így nem felel meg a 16. § - ban foglalt feltételeknek, ezért azzal szemben hatásköröm hiányát állapítottam meg.

A lakók nyugalmát zavaró kereskedelmi tevékenységgel szemben az önkormányzat hatósági eljárást folytathat le, amelyet az állampolgári jogok védelme érdekében felülvizsgálhatok, de az a jelenlegi állapotban nem tárgya a panasznak, hiszen a tulajdonos-váltással a korábbi eljárás megszűnt, és új eljárás indításáról nem értesítettek. 

Budapest, 1997. augusztus 1.

Dr. Polt Péter