OBH 5532/1997.
Az állampolgári jogok országgyűlési biztosa általános helyettesének jelentése
Ügyintéző: dr. Endrődi Zsuzsa

Az eljárás megindulása:

Panaszos azért fordult hozzám, mert ingatlana vásárlásakor a Szombathelyi Földhivatal (továbbiakban Földhivatal) mulasztása miatt nem volt tudomása egy az ingatlant terhelő végrehajtási jogról, így a vételár kifizetésekor az eladóval szemben nem tudta a tartozást érvényesíteni. Az ingatlanon fogorvosi rendelőt szeretett volna üzemeltetni, de  az ingatlanra bejegyzett végrehajtási jog miatt a hitelt nem tudta időben felvenni, illetve teljes egészében a rendelőre fordítani. Panaszos állítása szerint a mulasztás  -melyeket a Földhivatal nem ismer el- súlyos anyagi helyzetbe sodorta  a családot. Kéri az ügyben az országgyűlési biztos intézkedését.

Érintett alkotmányos jogok:

1. A Magyar Köztársaság független demokratikus jogállam. [Alkotmány 2. §. (1) bekezdés]  A jogbiztonsághoz való jog alapján az ingatlan-nyilvántartásnak közhitelesen kell tanúsítania az ingatlanhoz fűződő jogok és tények fennállását.

2. A Magyar Köztársaság biztosítja a tulajdonhoz való jogot [Alkotmány 13. §. (1) bekezdés], ez jelenti azt is, hogy a tulajdonnal való szabad rendelkezés joga csak törvényben meghatározott esetekben korlátozható.

Alkalmazott jogszabályok:

1. Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1972. évi 31. tvr. 2. §. (1) bekezdése szerint az ingatlan-nyilvántartás nyilvános és hitelesen tanúsítja a feltüntetett adatok, továbbá bejegyzett jogok és tények fennállását.
(2) bekezdés: Az ellenkező bizonyításig vélelmezni kell annak jóhiszeműségét, aki az ingatlan-nyilvántartásban bízva, ellenérték fejében szerez jogot. 

(3) bekezdés:  nem vehető figyelembe, ha harmadik személy arra hivatkozik, hogy az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett adat, bejegyzett jog vagy tény fennállásáról nem tudott.

2. Az 1972. évi 31. tvr.  végrehajtásáról szóló 27/1972. (XII. 31.) MÉM rendelet 93. §. (1) bekezdése szerint a beadvány iktatószámát a benyújtás napján a tulajdoni lap megfelelő részén fel kell jegyezni (széljegy) és ennek megtörténtét a beadványra rá kell vezetni. 

95. §: A beadványokat az iktatószámok sorrendjében kell elintézni. A földhivatal vezetője indokolt esetben a beadvány elintézésére írásban soronkívüliséget engedélyezhet. Ilyenkor az ugyanarra az ingatlanra vonatkozó beadványokat egyidejűleg el kell intézni.

116. §: A másolatot kiadás előtt hitelesítési záradékkal kell ellátni, amelyben fel kell tüntetni, hogy a másolat a kiadását megelőző napig az eredetivel megegyezik. Ha a tulajdoni lapon elintézetlen beadvány van széljegyezve, a hitelesítési záradékban a széljegyzett beadvány rövid tartalmára is utalni kell.

A megállapított tényállás:

Panaszos és felesége az 1996. szeptember 12-én kelt adásvételi szerződéssel megvásárolták a Sé 66/18/A/1-3. hrsz.-ú ingatlanokat. A szerződéskötés előtt, 1996. július 29-én panaszos tulajdoni lap másolatot kért az ingatlanokról, hogy meggyőződjön a bejegyzett terhekről.
E tulajdoni lap másolatok szerint az ingatlanra az OTP és a Budapest Bank javára jegyeztek be jelzálogjogot, elidegenítési és terhelési tilalmat, illetve vételi jogot. Az Egészségbiztosítási Pénztár javára bejegyzést a tulajdoni lap III. része nem tartalmazott, és elintézetlen széljegyzet sem szerepelt rajta. A banki terhekről panaszosnak tudomása volt, és az adásvételi szerződésben az eladóval megállapodott abban, hogy a több részletben fizetendő vételárból az ingatlant tehermentesíti. A tulajdonjog bejegyzési kérelmet panaszos 1996. november 13-án nyújtotta be a Földhivatalhoz. Ezt megelőzően 1996. november 5-én is felkereste a Földhivatalt, mert esedékessé vált az első nagyobb vételár hátralék kifizetése, melynek alapján arra is jogot nyertek, hogy tulajdonjoguk a nyilvántartásba bejegyzésre kerüljön. Ekkor a Földhivatal meg nem nevezett illetékesének tájékoztatása szerint a banki terheken kívüli bejegyzés, széljegyzet az ingatlanokon nem szerepelt.
1996. november 7-én újabb jelzálogjog bejegyzés iránti kérelem érkezett az ingatlanra magánszemély javára. Erre a Földhivatal ügyintézője külön felhívta panaszos figyelmét.
Az iratok benyújtásakor, 1996. november 13-án panaszos ismételten tájékozódott arról, hogy az ingatlanok tulajdoni lapján csak a banki terhek, és a magán jelzálogjog bejegyzése iránti kérelem szerepel. Ugyanez volt a helyzet 1997. február 13-án is, amikor panaszos betekintésre kikérte a tulajdoni lapokat. Végül 1997. április 11-én telefonon történt érdeklődésére szerzett tudomást az Egészségbiztosítási Pénzár javára bejegyzett végrehjtási jogról. A 66/A/2-3 hrsz.-ú ingatlanon szerepelt ez  a bejegyzés. A 66/18/A/1 hrsz.-ú ingatlanon a végrehajtási jogot nem tüntették fel, feltehetően arra nem is kérték ennek feljegyzését. Ha a végrehajtási jog bejegyzése már 1996. november 5-én panaszos tudomására jutott volna, akkor behajthatta volna az őt rosszhiszeműen megtévesztő eladón, hiszen éppen akkor fizette ki  a vételárhátralékot.

A vizsgálat megállapításai:

Panaszos az iratokhoz csatolta az 1996. július 29-én, az 1997. augusztus 19-én,  szeptember 29-én, 1997. december 4-én és december 9-én kiváltott tulajdoni lapokat. Az 1996. július 19-én kiváltott tulajdoni lapokon valóban csak a banki terhek szerepeltek, amelyek kiegyenlítéséről a az ingatlan adás-vételi szerződésben rendelkeztek. Az Egészségbiztosítási Pénztár javára szóló végrehajtási jog bejegyzése iránt ekkor még kérelem nem érkezett a Földhivatalhoz, ezért azt a tulajdoni lap széljegyzetként sem tartalmazhatta. A Vas-megyei Földhivatal vezetőjének panaszoshoz írt tájékoztatása szerint a kérelem 1996. augusztus 28-án érkezett a hivatalhoz, és szeptember 3-án a végrehajtási jog bejegyzést nyert. 1996. november 5-én amikor panaszos ismét érdeklődött a Földhivatalnál a bejegyzésnek a III. részen már szerepelnie kellett. Sajnos az iratok között nem lelhető fel olyan tulajdoni lap másolat. amit 1996. augusztus 28-a és 1997. augusztus 19-e között váltottak ki. Így nem lehet megállapítani, hogy a végrehajtási jog bejegyzése iránti kérelmet időben széljegyezték-e vagy sem, illetve a bejegyzés a fenti időtartamban szerepelt-e a tulajdoni lapokon, vagy sem. Panaszos sem állítja, hogy minden alkalommal, amikor bent járt a hivatalban személyesen tekintett be a nyilvántartásba. 
Bízott abban, hogy a kapott tájékoztatás megfelel a valóságnak. Különös, hogy a nem sokkal később (1996. november 7-én) érkező, szintén a megvásárolt ingatlanokat terhelő magán jelzálogjog bejegyzési kérelemről panaszos a Földhivatal dolgozójának értesítése útján tudomást szerezhetett. Még ekkor sem tájékoztatták őt az Egészségbiztosítási Pénztár javára szóló végrehajtási jogról, pedig az rangsorban előzte a magán jelzálogjog bejegyzést. Iratokkal azonban nem dokumentálható, csupán feltételezhető, hogy a végrehajtási jog sem széljegy sem bejegyzés formájában a tulajdoni lapon nem volt fellelhető. Panaszos állítása szerint a Földhivatal pontatlan tájékoztatása miatt arra kényszerült, hogy a felvett kölcsönből, amiből orvosi rendelőjét szerette volna beindítani közel két millió forintot az ingatlan tehermentesítésére fordítson. Itt meg kell jegyezni, hogy a csatolt adásvételi szerződés 7. pontja szerint  a vételárból további 4.200.000.-Ft.-t legkésőbb 1998. október 31-ig napjáig kell megfizetni. Igaz, hogy panaszos eladónak az Egészségbiztosítási Pénztár, valamint az említett magánszemély javára fennálló tartozását már az 1996. október 31-ig esedékes vételárból is visszatarthatta volna -ha a tartozás időben tudomására jut- erre azonban a tudomásra jutást követően is lehetősége volt, illetve van még október 31-ig. Azokat  a tartozásokat, amelyeket az ingatlan-nyilvántartásnak még nem mutattak be, az eladó a szerződéskötéskor elhallgatta. A Földhivatalnak nincs lehetősége arra, hogy a szerződő fél -jelen esetben az eladó- rosszhiszemű magatartásának következményeit saját eljárásában elhárítsa. A Földhivatal kötve van az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1972. évi 31. tvr. végrehajtására kiadott 27/1972. (XII. 31.) MÉM rendelet rangsorral kapcsolatos előírásaihoz. E szerint a beadványokat az iktatószámok sorrendjében kell elintézni. A földhivatal vezetője indokolt esetben a beadvány elintézésére írásban soronkívüliséget engedélyezhet. Ilyenkor az ugyanarra az ingatlanra vonatkozó megelőző beadványokat egyidejűleg el kell intézni. Panaszos és felesége tulajdonjogának bejegyzését, tehát mindenféleképpen meg kellett előznie az Egészségbiztosítási Pénztár javára szóló végrehajtási jog, valamint a magán jelzálogjog bejegyzésének.  Ezért történt, hogy a panaszos engedményezési szerződéssel, illetve a tartozás kifizetésével tudta csak mentesíteni a megvásárolt ingatlant azoktól a terhektől, melyek az adásvételi szerződés megkötéséhez kiváltott tulajdoni lapokon még nem szerepeltek, de amelyek a Földhivatalnál előbb kerültek iktatásra, mint panaszos tulajdonjog bejegyzési kérelme. Az 1997. december 11-én kiváltott tulajdoni lap tanúsága szerint panaszos és felesége tulajdonjoga az ingatlanra bejegyzést nyert, és a tulajdoni lap III. részére bejegyzett valamennyi teher törlésre került. Az engedményezési szerződés - mely alapján a magán jelzálogjog törölhető volt- 1997. december 8. napján és az Egészségbiztosítási Pénztár törlési engedélye 1997. december 5-én kelt. Panaszos a Földhivatal, illetve a Megyei Földhivatal vezetőjéhez írt kérelmében lényegében tulajdonjogának tehermentes ingatlanra történő bejegyzését kérte. Amint lehetőség nyílt az ingatlanok tehermentesítésére, a Földhivatal eleget tett a bejegyzési kérelemnek. Ezért amiatt, hogy a tulajdonjog bejegyzése több mint egy évig elhúzódott, a Földhivatal  nem marasztalható el. 

A fentiek alapján nem lehetett kétséget kizáróan megállapítani a Földhivatal mulasztását és azt,  hogy ezzel összefüggésben panaszost alkotmányos jogaiban sérelem érte. Panaszosnak joga van ahhoz, hogy ha az eladó felróható magatartása miatt kár érte, igényét vele szemben  peres úton, érvényesítse. Az ingatlan tehermentesítéséhez kifizetett összeget pedig a vételár hátralékból visszatarthatja. A vizsgálatot ezért alkotmányos visszásság hiányában lezárom, erről az érdekelteket a jelentés egy példányával értesítem.

Budapest, 1998. augusztus 6.

Dr. Polt Péter