OBH 3401/1997.
Az állampolgári jogok országgyűlési biztosának jelentése
Előadó: dr. Kiss László

Az eljárás megindulása:
	Az Új Magyarország  1997. március 4-i számában megjelent: "Jogcím nélkül csak az utcán lehet élni" c. cikkében leírja, hogy M. T.-né Bp. III. kerületi lakost és hatéves gyermekét a lakás tulajdonosa ki akarja lakoltatni, annak ellenére, hogy családjával hosszú évek óta  lakik az elhunyt férje szülei részére, még az ötvenes években kiutalt lakásban. Az önkormányzat másik lakást nem tudott részére biztosítani és a jelenlegi lakás kiürítésére csak 1997. április 1-ig kapott haladékot. A cikk alapján, az esetleges alkotmányos jogsértés megállapítása érdekében 1993. évi LIX. törvény 16. § (2) bekezdése alapján az állampolgári jogok országgyűlési biztosa hivatalból vizsgálatot rendelt el.

Érintett alkotmányos jog:
Alk. 2. § (1) bek. A jogállamiság alapelve.
.
Alkalmazott jogszabályok:
1993. évi LXXVIII. törvény a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról
1. § (1) A törvény hatálya kiterjed minden lakásra – ideértve a nyugdíjasházban, garzonházban lévő lakást, a szobabérlők házában lévő lakrészt, és a szükséglakást is –, továbbá a nem lakás céljára szolgáló helyiségekre.
(3) Az e törvényben nem szabályozott kérdésekben a Polgári Törvénykönyv (a továbbiakban: Ptk.) rendelkezései az irányadóak.
23. § (1) A szerződés megszűnik, ha
a) a felek a szerződést közös megegyezéssel megszüntetik;
b) a lakás megsemmisül;
c) az arra jogosult felmond;
d) a bérlő meghal és nincs a lakásbérleti jog folytatására jogosult személy;
e) a bérlő a lakást elcseréli;
f) a bérlőt a Magyar Köztársaság területéről kiutasították;
g) a bérlő lakásbérleti jogviszonyát a bíróság megszünteti;
h) a bérlő lakásbérleti jogviszonya hatósági határozat folytán megszűnik.
(2) A határozott időre szóló, illetőleg valamely feltétel bekövetkezéséig tartó lakásbérleti jog a szerződésben meghatározott idő elteltével, illetőleg a feltétel bekövetkezésekor szűnik meg.
32. § (1) A bérlő halála esetén az eltartó a lakásbérleti jogot akkor folytathatja, ha
a) a tartási szerződéshez a bérbeadó írásban hozzájárult, és
b) az eltartó a szerződésben vállalt tartási – vagy ha a bíróság a tartási szerződést életjáradéki szerződéssé átalakítja, e szerződés szerinti – kötelezettségét teljesítette, továbbá
c) a bérbeadói hozzájárulástól a bérlő haláláig legalább egy év eltelt.
(2) Önkormányzati lakás esetén az, akit e törvény alapján a bérlő a bérbeadó hozzájárulása nélkül fogadhat be a lakásba, a lakásbérleti jog folytatására jogosult, ha a bérlő a lakásba befogadta és a bérlő halálakor életvitelszerűen a lakásban lakott.
32. § (1) A bérlő halála esetén az eltartó a lakásbérleti jogot akkor folytathatja, ha
a) a tartási szerződéshez a bérbeadó írásban hozzájárult, és
b) az eltartó a szerződésben vállalt tartási – vagy ha a bíróság a tartási szerződést életjáradéki szerződéssé átalakítja, e szerződés szerinti – kötelezettségét teljesítette, továbbá
c) a bérbeadói hozzájárulástól a bérlő haláláig legalább egy év eltelt.
(2) Önkormányzati lakás esetén az, akit e törvény alapján a bérlő a bérbeadó hozzájárulása nélkül fogadhat be a lakásba, a lakásbérleti jog folytatására jogosult, ha a bérlő a lakásba befogadta és a bérlő halálakor életvitelszerűen a lakásban lakott.
67. § (1) Az önkormányzati lakást annak kell bérbe adni, aki a törvény hatálybalépéséig – a lakásbérleti jogviszony megszűnése után – a lakásban jóhiszemű jogcím nélküli személyként maradt vissza, és a lakás kiutalása a korábbi jogszabályok alapján részére kötelező volt.
(2) Az a jóhiszemű volt bérlő (bérlőtárs), akinek a bérleti joga a törvény hatálybalépéséig megszűnt, a megszűnéskor hatályos jogszabályok alapján megfelelő másik lakásra tarthat igényt.
(3) Ha a bérlő lakásbérleti joga a törvény hatálybalépéséig már megszűnt és a lakásban a bérlő által befogadott jóhiszemű jogcím nélküli lakáshasználó maradt, elhelyezésére a lakásbérleti jog megszűnésekor hatályos jogszabályok alapján tarthat igényt. 
(4) A törvény hatálybalépéséig keletkezett elhelyezési kötelezettséget az teljesíti, akit az e kötelezettséget meghatározó jogszabály megjelöl. Az önkormányzati lakást kiutalás helyett bérbe kell adni.
(5) A törvény hatálybalépésekor a lakást jogcím nélkül használó jóhiszemű személy e törvény szabályainak megfelelő használati díjat köteles fizetni.
76. § (1) Ha a felek másképp nem állapodnak meg, az e törvény hatálybalépése előtt létrejött lakás- és helyiségbérleti szerződés esetén a bérbeadónak és a bérlőnek az épület és a lakás fenntartásával összefüggő jogaira és kötelezettségeire, továbbá a lakáshoz tartozó területek használatára a szerződés megkötésekor hatályban volt jogszabályok rendelkezéseit kell alkalmazni.
1/1971. (II. 8.) Korm. rendelet a lakások elosztásáról és a lakásbérletről, egységes szerkezetben a végrehajtására kiadott 1/1971. (II. 8.) ÉVM rendelettel (1992-ben hatályos rendelkezés)
R. 30. § (1) A vállalati bérlakás bérlőjét a lakás felett rendelkezni jogosult állami szerv – a lakásügyi hatóság kiutalása nélkül – jelöli ki.
(2) A lakás felett rendelkezni jogosult állami szerv a vállalati bérlakás bérlőjéül a vele
a) munkaviszonyban álló személyt,
b) a munkaviszonyban nem álló olyan személyt, akinek a rendelkezése alatt álló vállalati bér- vagy szolgálati lakásból való kiköltöztetése azt szükségessé teszi, továbbá
c) termelési (gazdasági) együttműködésben álló más szerv dolgozóját – a munkavégzés időtartamára – jelölheti ki.
Vhr. 42. § (1) Vállalati bérlakás határozott időre vagy valamilyen feltétel bekövetkezéséig akkor juttatható, ha a lakás felett rendelkezni jogosult állami szerv a bérlőt legfeljebb a vele fennálló munkaviszony, illetőleg a termelési (gazdasági) együttműködés keretében teljesített munkavégzés időtartamára kívánja kijelölni.
(2) Az (1) bekezdésben említett esetben a vállalati bérlakás felett rendelkezni jogosult állami szerv a bérlő kijelölése során kikötheti, hogy ha a bérlő a vele fennálló viszonyt a meghatározott idő, legfeljebb azonban tíz év eltelte előtt megszünteti, az elhelyezésére nem, vagy csak szükséglakásra tarthat igényt. Ez a feltétel a munkaviszonynak a bíróság büntető ítélete, illetőleg fegyelmi határozat alapján történő megszűnése esetére is kiköthető.
R. 33. § (1) Szolgálati lakás az olyan állami lakás, amely nem a lakásügyi hatóság, hanem más állami szerv rendelkezése alatt áll és kizárólag a szervvel munka-, illetőleg szolgálati viszonyban (a továbbiakban együtt: munkaviszonyban) álló személyek elhelyezésére szolgál.
R. 34. § (1) Munkakörrel kapcsolatos szolgálati lakás az állami szerv (vállalat, hivatal, intézet, intézmény, állami gazdaság stb.) területén (a munkahelyen) belül levő állami lakás.
R. 37. § (1) A munkakörrel kapcsolatos, továbbá a fegyveres testületi szolgálati lakás bérlőjét – a lakásügyi hatóság kiutalása nélkül – a lakás felett rendelkezni jogosult állami szerv jelöli ki.
(3) Nem jelölhető ki a szolgálati lakás bérlőjéül az a személy, aki a lakás felett rendelkezni jogosult állami szervvel nem áll munkaviszonyban, illetőleg a munkaköre alapján a szolgálati lakásra nem tarthat igényt. Fegyveres testületi szolgálati lakás tekintetében azonban az illetékes miniszter ettől eltérően is rendelkezhet.

Megállapított tényállás:
	Özv. M. T.-né leszázalékolt nyugdíjas évtizedek óta lakik a Budapest, III. kerületi lakásban. A lakás olyan területen fekszik, amelyen 1985-ben jogutódlás címén a Budapest Fővárosi Tanács VB. Autóközlekedési Tanintézete szerzett határozatlan idejű használati jogot. A Fővárosi Közgyűlés 1991. október 31-i ülésén hozott határozatával a Tanintézetet jogutód nélkül megszüntette és a Fővárosi Önkormányzat tulajdonába került ingatlan kezelője a Fővárosi Ingatlankezelő Műszaki Vállalkozói Rt. (FIMÜV) lett.
	A Főpolgármesteri Hivatal Központi Irattárában fellelhető iratokból nem állapítható meg, hogy az "eredeti bérlő" - a panaszos elhúnyt apósa -  milyen jogcím alapján lett a lakás bérlője, holott ez döntő tényező a bérleti jogviszony folytatása szempontjából. A terület alapján valószínűsíthető, hogy M.-ék csak szolgálati lakásként vagy vállalati bérlakásként kaphatták meg annak idején a lakást. Az akkor hatályos rendelkezések szerint a bérlő halála esetén a szolgálati lakásnál egyáltalán nem volt lehetőség a bérleti jogviszony folytatására. Vállalati bérlakás esetében a jogviszony akkor nem volt folytatható, ha a lakással rendelkező szerv ezt a bérlő kijelölése során kikötötte.
	Özv. M. T-né anyósának halála után fia, M. T. részére a lakással rendelkező ATI nem engedélyezte a jogviszony folytatását, nem jelölte ki őt bérlőnek és bérleti szerződést sem kötött vele. Így Márfi Vendelné halála után közel tíz évig, minden jogalap és jogcím nélkül  élt a lakásban M. T. és családja.
	A Tanintézet jogutód nélküli megszüntetése után, az 1992. januárjában kiadott Főjegyzői utasítás úgy rendelkezett, hogy a kezelést a továbbiakban a FIMÜV Rt. végzi és az ingatlanok hasznosítására csak egy éves időtartamú bérleti szerződések köthetők. E rendelkezés alapján kötötte meg - a lakáshasználat jogcímének hiánya mellett és a hatályos jogszabályok figyelembevétele nélkül - a FIMÜV Rt. a lakásbérleti szerződést M. T.-vel 1992. februárjában, amit 1997.  évig, évente megismételt. A hatályos rendelkezések szerint  M.-ék elhelyezését lehetett volna kezdeményezni. 
	M. T.-né, férje halála után, 1996. januárjában kérte a Főpolgármesteri Hivatal Igazgatási Ügyosztályától, majd a FIMÜV Rt.-től és végül a Lakás Ügyosztálytól a bérleti jogviszony folytatásának engedélyezését.
	1997. február 5-én a FIMÜV levélben felszólította Márfi Tíbornét, hogy a bérleti szerződés lejárta miatt a lakást február 28-án kiürítve adja át a társaság képviselőjének. Márfiné 1997. február 18-án a Lakás Ügyosztályhoz fordult, ezt követően - a kezelővel történt egyeztetés után - az Ügyosztály február 24-én tájékoztatta arról, hogy szerződésének megszűnése ellenére is, az addigi lakbére fizetése mellett, mint lakáshasználó továbbra is a lakásban maradhat. A ma már egyértelműen nem tisztázható jogi helyzet rendezésére, a Lakás Ügyosztály elkészítette a M. T.-néval kötendő lakásbérleti szerződést, így nevezettet nem fenyegeti a kiköltöztetés veszélye. 
	A fentiek alapján a vizsgált ügyben alkotmányos visszásság nem állapítható meg és tekintettel arra, hogy a Főpolgármesteri Hivatal támogatásának eredményeként özv. M. T.-né lakásproblémája megoldódott, az állampolgári jogok országgyűlési biztosának intézkedésére nincs szükség.

Budapest, 1997. július

Gönczöl Katalin