OBH 3044/1997.
Az állampolgári jogok országgyűlési biztosa általános helyettesének jelentése
Előadó: dr.Déry Kinga

Az eljárás megindulása

Az állampolgári jogok országgyűlési biztosához forduló panaszosok egy társasház lakóiként 
     1. az Egri Körzeti Földhivatal eljárása kapcsán sérelmezték, hogy
a) az egyik - gondnokság alatt álló - lakónak ingatlan-átruházási aktusát és a tulajdonosváltozást az Egri Körzeti Földhivatal a többi társasházlakó elővásárlási jogának figyelmen kívül hagyásával bejegyezte.
b) Hiányolták továbbá a panaszosok a tulajdonosváltozásról szóló határozat részükre való megküldését.
2. Sérelem tárgyát képezte az ingatlan-átruházás során az illetékes Eger Megyei Jogú Város Polgármesteri Hivatalának ügykezelése,
3.valamint Heves Város Polgármesteri Hivatalának a bejegyzés alapjául szolgáló adásvételi szerződést jóváhagyó gyámhatósági eljárása.

Az Alkotmány 2.§ (1) bekezdésében deklarált jogbiztonsághoz való jognak az Alkotmány 13.§ (1) bekezdésében megfogalmazott tulajdonhoz való joggal összefüggésben keletkezett sérelmének gyanúja miatt az ügyben az állampolgári jogok országgyűlési biztosáról szóló 1993.évi LIX.törvény 16.§ (1) bekezdése alapján vizsgálatot indítottam.
A vizsgálat során az ügyben tájékoztatás végett Heves Város Önkormányzatának Polgármesteri Hivatalához  és az Egri Körzeti Földhivatalhoz fordultam. A megkeresett szervek a kért felvilágosítást és iratanyagot maradéktalanul rendelkezésemre bocsátották.

A megállapított tényállás

	A panaszosok 1966. szeptember 8. napi keltezéssel az Eger, Breznai u.17-19.szám alatti társasház alapító okiratát mellékelve a társasház tekintetében bejegyzési kérelmet nyújtottak be az egri járásbírósághoz, mint telekkönyvi hatósághoz. Az alapító okirat a tulajdonostársak egymás közötti jogviszonyára vonatkozóan A-tól S pontig tartalmazott megállapodásokat. Ekképpen a D pont részét képezte a tulajdonostársaknak egymás lakástulajdonára vonatkozó elővásárlási joga is. A járásbíróság az 1967. augusztus 21. napján kelt végzésével elrendelte, hogy a telekkönyvi iroda "az egyes társasház tulajdoni illetőségeket az újonnan nyitott 16.864/1-16864/4.sz.albetétekben jegyezze be, azzal, hogy a társasház mindenkori tulajdonosainak, egymás közötti jogviszonyát az alapító okirat tartalmazza."
	1974. április 23. napján a társasház egyik lakója lakását egy nem társasházi lakónak eladta. 1974. május 10. napján az új tulajdonos - az adásvételi szerződést és a lakótársak elővásárlási jogukról való lemondó nyilatkozatát mellékelve - a járásbírósághoz azzal a kérelemmel fordult, hogy a megvásárolt ingatlant a telekkönyvben a telekkönyvi hatóság a nevére írja át. Az Egri Járási és Városi Földhivatal Telekkönyvi Részlege 1974. július 15.napján kelt határozatában a kérelmezőt a megvásárolt ingatlan tekintetében tulajdonosként bejegyezte. Az időközben cselekvőképességet kizáró gondnokság alá került tulajdonos a nevében és képviseletében eljáró gondnoka által 1995. március 23. napján a tulajdonában lévő lakásingatlant egy ugyancsak nem társasházi lakó vevőnek elidegenítette. Tekintettel az eladó gondnokoltságára a tulajdonában lévő ingatlan tulajdonának átruházására vonatkozó jognyilatkozat illetékes gyámhatósági jóváhagyást igényelt. Az eladó gondnoka azonban a jóváhagyással kapcsolatos eljárásra jogosult Eger Megyei Jogú Város Polgármesteri Hivatalának alkalmazottja volt, a vevő pedig ugyanezen hivatal gyámhatósági feladatokat ellátó ügyintézője. Az előbbiekre tekintettel  Eger Megyei Jogú Város Polgármesteri Hivatalának jegyzője a Heves Megyei Közigazgatási Hivatalhoz benyújtott kérelmében elfogultságra hivatkozva kizárási okot jelentett be. A Heves Megyei Közigazgatási Hivatal a kérelem alapján 1995. április 12.napján kelt határozatában a gyámhatósági eljárás lefolytatására a Heves Megyei Polgármesteri Hivatal jegyzőjét jelölte ki. Az így eljárni jogosult Heves Megyei Polgármesteri Hivatal jegyzője 1995. április 27. napján kelt határozatával hozzájárult a gondnok lakásra vonatkozó elidegenítési nyilatkozatához, és 1995. május 9. napján az okiratokat záradékkal látta el. 1995. május 10. napján a gondnok a gondnokolt nevében és képviseletében - a szükséges okiratok csatolása mellett - a tulajdonosváltozás bejegyzését kérelmezte az Egri Körzeti Földhivatalnál. A kérelemben és mellékleteiben megjelölt tulajdonosváltozást a földhivatal még aznap bejegyezte. A panaszosok 1997. február 17-ei keltezéssel az Országgyűlési Biztos Hivatalához panaszt nyújtottak be az ügyben eljáró földhivatal, és a gyámhatósági eljárás ellen.
	A panaszosok a földhivatal eljárása kapcsán a tulajdonosváltozás bejegyzése során a lakók elővásárlási jogának figyelmen kívül hagyását, illetőleg a bejegyzésről szóló határozat részükre történő megküldésének hiányát kifogásolták. Az egri polgármesteri hivatal gyámhatósági eljárása tekintetében pedig a panasz sérelmezte az ügyben nem megfelelő tájékoztatást, a hevesi gyámhatósági eljárás kapcsán pedig magát az adásvételi szerződésbe foglalt gondnoki nyilatkozatot jóváhagyó eljárást.

Az ügy jogszabályi háttere

a 12/1987.(VI.29.)MM számú rendelet a gyámhatóságokról, egyes gyámhatósági feladatokról és a gyámhatósági eljárásról:

61.§ (2) A gyámhatóság az eset összes körülményeit mérlegelve azt vizsgálja, hogy a jognyilatkozat a kiskorú, illetőleg a gondnokság alá helyezett személy érdekeit szolgálja-e.(...)
(3) A jóváhagyás iránti kérelemhez mellékelni kell az ingatlanra vonatkozó szerződés egy eredeti és három másolati példányát, valamint az ingatlanközvetítő szerv által készített értékbecslést.
62.§ (1) A tulajdonosváltozást, illetőleg a tulajdonközösség megszűnését az ingatlan-nyilvántartásba akkor lehet bejegyezni, ha a szerződés jóváhagyását és a határozat jogerőre emelkedését a szerződésekre, illetőleg megosztás esetén a vázrajzra rávezették.
(2) A gyámhatóság - eltérő rendelkezés hiányában - az okiratokat akkor láthatja el záradékkal, ha a szerződésben meghatározott vételárat betétben elhelyezték.

a 149/1997.(IX.10.)Kormány rendelet a gyámhatóságokról, valamint a gyermekvédelmi és gyámügyi eljárásról

152.§ (2) A gyermek, illetőleg a gondokság alá helyezett személy tulajdonában lévő ingatlan tulajdonának átruházására vagy bármely módon történő megterhelésére vonatkozó jognyilatkozat jóváhagyásával kapcsolatos eljárásban a gyámhivatal az eset összes körülményeit mérlegelve azt vizsgálja, hogy a jognyilatkozat a gyermek, illetőleg a gondokság alá helyezett személy érdekeit szolgálja-e.

153. § (1) A jóváhagyás iránti kérelemhez mellékelni kell
a) az ingatlanra vonatkozó szerződés egy eredeti és három másolati példányát,
b) 3 hónapnál nem régebbi adó- és értékbizonyítványt, vagy az ingatlanközvetítésre feljogosított bármely szerv értékbecslését, kivéve, ha az ingatlan értékét az illetékhivatal 6 hónapnál nem régebben már megállapította,
c) az ingatlan 15 napnál nem régebbi tulajdoni lapjának másolatát.
A társasházról szóló 1977.évi 11.törvényerejű rendelet
8.§ (3)  A társasház-öröklakásra a társasházban levő többi társasház-öröklakás tulajdonosát elővásárlási és előbérleti jog nem illeti meg; az e törvényerejű rendelet hatálybalépése után létrejövő alapító okirat az elővásárlási jog tekintetében eltérően rendelkezhet.
Az 1972. évi 31. törvényerejű rendelet egységes szerkezetben a végrehajtására kiadott 27/1972. (XII. 31.) MÉM rendelettel az ingatlan-nyilvántartásról

  1.§ (2) Egyes jogok az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéssel (a továbbiakban: bejegyzés) keletkeznek.

Vhr. 104. § (1) A jogok és tények bejegyzéséről szóló határozatot - a tulajdoni lapon történt bejegyzés után - kézbesíteni kell:
a) a kérelmezőnek az eredeti aláírással ellátott okirattal, ha ezt az okiratot nem kell az illetékhivatalnak továbbítani,
b)
c) aki a bejegyzés folytán jogosulttá vált, illetőleg akinek érdekében a jogot vagy tényt bejegyezték,
d) akinek bejegyzett joga módosult, vagy megszűnt, illetőleg akinek érdekében a bejegyzett jog vagy tény módosult, vagy megszűnt,
e) tulajdoni hányadot érintő bejegyzés esetén valamennyi tulajdonostársnak,
f) a föld tulajdonosának, ha egyéb önálló ingatlan tulajdonjogát ruházták át,
g) az ingatlan tulajdonosának (kezelőjének) és mindazoknak, akiknek jogát az új bejegyzés érinti, kivéve, ha a földhivatal hatósági határozat alapján vagy a bíróság megkeresésére az Tvr. 7. §-a (1) bekezdésének a)-g) pontjaiban meghatározott tényt jegyezte be az ingatlan-nyilvántartásba,
h)
i)
j) telekalakítás esetén az első fokú építésügyi hatóság részére,
k)
l) devizahatósági engedélyhez kötött jogszerzés esetén a Pénzintézeti Központnak,
m) adó- és illetéktartozás behajtására irányuló végrehajtási jog bejegyzéséről, a bejegyzést kérő adóhatóságnak, illetőleg az első fokú illetékhatósági feladatokat ellátó illetékhivatalnak,
n) ha az érdekelt kiskorú vagy gondnokság alatt áll, a gyámhatóságnak.

Az érintett alkotmányos jogok

Az 1949.évi XX.törvény a MAGYAR KÖZTÁRSASÁG ALKOTMÁNYÁRÓL

2.§ (1) A magyar köztársaság független, demokratikus jogállam.

13. § (1) A Magyar Köztársaság biztosítja a tulajdonhoz való jogot.

A vizsgálat megállapításai

1. A panasznak az Egri Körzeti Földhivatalt érintő részére vonatkozóan a következőket állapítottam meg:

a) A társasház lakói - a panaszosok - 1997. február 17. napján az Országgyűlési Biztos Hivatalához panaszt, majd 1998. május 28. napi keltezéssel az Egri Körzeti Földhivatalhoz fellebbezést nyújtottak be, melyben sérelmezték a társasházi lakástulajdonos ingatlan-elidegenítésének az elővásárlási jogukat figyelmen kívül hagyó ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzését. A vizsgálat során az Egri Körzeti Földhivataltól beszerzett iratanyagban a sérelmezett határozat ellen bejelentett fellebbezés nyomán a Heves Megyei Földhivatal által hozott határozat azonban arról ad tanúságot, hogy a társasházi lakástulajdonosok elővásárlási jogát már a társasháznak a telekkönyvbe való bejegyzése alkalmával - 1967. augusztus 12. napján - sem jegyezték be. Nem volt tehát a földhivatalnak mire figyelemmel lennie akkor, amikor a kérdéses tulajdonosváltozást 1995. május 10. napján az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezte. A lakóknak egymás lakásával szemben fennálló elővásárlási jogát 1967-ben az erre irányuló külön kérelem hiánya miatt nem jegyezte be a járásbíróság. Az állampolgári jogok országgyűlési biztosáról szóló 1993.évi LIX.törvény 17.§ (3) bekezdése alapján azonban az országgyűlési biztos vizsgálati lehetősége csupán az 1989. évi XXXI. törvény hatálybalépését (1989.október 30.) követően indult eljárásokra terjed ki. Az elővásárlási jog bejegyzése elmulasztásának vizsgálatára tehát hatásköröm hiányát állapítom meg.
	Hatáskörömet állapítom azonban meg a földhivatal 1995. május 10. napján kelt, tulajdonjogot bejegyző határozata tekintetében. Az Egri Körzeti Földhivatal bejegyző aktusa során a jogszabályoknak megfelelően járt el. A bejegyzés időpontjában hatályban lévő jogszabályok alapján ugyanis a társasház lakói között az egymás lakására fennálló elővásárlási jog az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzési aktussal keletkezett, nem pedig a társasházlakóknak társasházlakói mivoltuknál fogva. A társasházról szóló - a bejegyzés idején hatályos - 1977. évi 11. számú törvényerejű rendelet 8.§ (3) bekezdése ugyanis a közös tulajdonnal ellentétben a társasház-öröklakás tulajdonosok részére elővásárlási és előbérleti jogot egymás lakásaira nem biztosított. A társasház lakói tehát automatikusan nem részesültek elővásárlási jogban egymás lakásaira: erről az alapító okiratban külön rendelkezhettek. A bejegyzés idején hatályos, az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1972.évi 31.törvényerejeű rendelet 1.§ (2) bekezdése alapján pedig az egyes jogok (így az elővásárlási jog is) az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésük által keletkeznek. Jogszabályszerűen járt el tehát az Egri Körzeti Földhivatal akkor, amikor az - ingatlan-nyilvántartásba korábban be nem jegyzett - elővásárlási jogot a tulajdonosváltozás során nem vette figyelembe. Helyesen járt el akkor is a földhivatal, amikor a hatályos jogszabályoknak megfelelően a társasház-lakástulajdonosok elővásárlási jogát (az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzés hiányában) nem tekintette magától értetődő evidenciának.
	Nem feladata a földhivatalnak annak vizsgálata, hogy a bejegyzési kérelmet benyújtók közötti jogviszony rendezése miképpen lenne a legmegfelelőbb. A földhivatal egyetlen feladata - akárcsak a jelen eljárásban is - az ingatlannyilvátartásba korábban bejegyzett adatok birtokában az újonnan bejegyezni kívánt adatok törvényi megfelelésének vizsgálata és törvényi akadályok hiányában az adatok bejegyzése.
	A fent leírtakra tekintettel az Egri Körzeti Földhivatal 1995.május 10.napján hozott tulajdonjogot bejegyző határozata tekintetében alkotmányos visszásságot nem állapítottam meg.

b) A panaszosok hiányolták a tulajdonosváltozást rögzítő 1995.május 10.napján kelt, ingatlan-nyilvántartási bejegyzésről szóló határozat részükre - mint elővásárlási joggal bíró társtulajdonosok részére - történő megküldését. Az ingatlan-nyilvántartásról szóló - a bejegyzés idején hatályos - 1972.évi 32.törvényerejű rendelet végrehajtására kiadott 27/1972. (XII. 31.) MÉM rendelet 104.§ (1) bekezdése azonban tételesen felsorolja azoknak a személyeknek a körét, akiknek a jogok és tények bejegyzéséről szóló határozatot kézbesíteni kell.  A végrehajtási rendelet által megjelölt körben azonban a bejegyzett elővásárlási joggal nem rendelkező társasház-lakástulajdonosok nem szerepelnek. Jogszabályi rendelkezésnek megfelelően járt tehát el az Egri Körzeti Földhivatal akkor, amikor a panaszosokat a tulajdonosváltozásról nem értesítette. A földhivatal feladata az eljárására vonatkozó jogszabályi rendelkezés alkalmazása, nem feladata azonban a rendelkezésekre alapot adó ingatlan-nyilvántartási bejegyzések léte vagy nemléte okának vizsgálata.
	Nem keletkeztet tehát alkotmányos visszásságot az a tény, hogy a földhivatal nem értesítette a panaszosokat az új tulajdonjog bejegyzéséről. 

2. Az Eger Megyei Jogú Város Polgármesteri Hivatala a panaszosok szerint nem adott kellő felvilágosítást az ingatlan jogi helyzetéről, annak ellenére, hogy az ingatlan-elidegenítést megelőző időpontig a panaszosok hetente érdeklődtek arról, hogy a lakást meg kívánja-e valaki vásárolni. Vizsgálatom eredményeként megállapítom, hogy nem a gyámhatósági eljárás része a társasház egy lakásának elidegenítésekor az elővásárlási jog létének vizsgálata. A gyámhatóság az ingatlan tulajdonának átruházására vonatkozó jognyilatkozat jóváhagyása során  - az akkor hatályban lévő - a gyámhatóságokról, egyes gyámhatósági feladatokról, és a gyámhatósági eljárásról szóló 12/1987.(VI.29.)MM számú rendelet 61.§ (2) bekezdése alapján kizárólag azt volt köteles vizsgálni, hogy az a gondnokság alá helyezett személy érdekeit szolgálja-e. Nem sértett tehát jogszabályi rendelkezést a gyámhatóság akkor, amikor az elővásárlási jogukat érvényre juttatni kívánó panaszosoknak a gyámhatósági eljárás állásáról és a kizárás miatt új eljáró szerv kijelöléséről tájékoztatást nem adott. Az Eger Megyei Jogú Város Polgármesteri Hivatalának jogalkalmazása során alkotmányos jogokkal kapcsolatos visszásságot nem állapítottam meg.

3. A panaszosok a Heves Megyei Polgármesteri Hivatal gyámhatósági eljárása során kifogásolták az ingatlan tulajdonának átruházására vonatkozó jognyilatkozatot jóváhagyó döntés jogszerűségét akkor, amikor az ingatlanra - állításuk szerint - elővásárlási joguk lett volna.  A polgármesteri hivatal jelen eljárása azonban csupán a gondnokság alá helyezett személy érdekeinek védelmét  tekintette (és tekinti ma is) alapvető célul. A jóváhagyás iránti kérelemhez az eljárás során mellékelni kellett a jóváhagyási eljárás idején hatályos, a gyámhatóságokról, egyes gyámhatósági feladatokról, és a gyámhatósági eljárásról szóló 12/1987.(VI.29.)MM számú rendeletben foglaltakat (1.az ingatlanra vonatkozó szerződés egy eredeti és három másolati példányát, valamint 2. az ingatlanközvetítő szerv által készített értékbecslést). Ha a előírt iratanyagot a kérelmező kérelméhez csatolta, és a jóváhagyás a gondnokság alá helyezett személy érdekeit szolgálta a gyámhatóság a jognyilatkozat jóváhagyásáról döntött.
	(Az 1997.szeptember 10.napjától hatályos, a gyámhatóságokról, valamint a gyermekvédelmi és gyámügyi eljárásról szóló 149/1997.Korm.rendelet a gyámhivatali jóváhagyáshoz e fentiek mellett az ingatlan 15 napnál nem régebbi tulajdoni lapjának másolatát is feltételként írja elő. Megjegyzendő azonban, hogy egyrészt magában az, hogy a lakótársaknak a lakásra elővásárlási joguk volt, nem jelenti feltétlenül a jóváhagyás megtagadását. A gondnokolt érdekei ennél komplexebb vizsgálatot igényelnek. Jelen esetben ráadásul a földhivatalhoz meg nem küldött tulajdoni lapon nem is lett volna feltüntetve a lakók elővásárlási joga. Másrészt azonban a gondnokolt személy érdekeivel nem feltétlenül ellentétes a lakáson a többi lakónak fennálló elővásárlási joga.)
	A tulajdoni lapon nem szereplő elővásárlási jog figyelmen kívül hagyása tehát nem róható fel Heves Város Polgármesteri Hivatalának, legfőképpen azért, mert a jóváhagyási eljárás idején a tulajdoni lapot a jóváhagyás iránti kérelemhez nem is kellett még csatolni: csupán az előírt iratok meglétének és a gondnokolt érdekeinek figyelembevétele jelentették a jóváhagyási eljárás vizsgálati tárgyát.
    
A vizsgálat lefolytatása alapján a következőket állapítottam tehát meg:

1. sem az Egri Körzeti Földhivatal tulajdoni jogviszonyt bejegyző aktusa, sem pedig a panaszosok felé az erről szóló értesítés elmulasztása nem keletkeztetett alkotmányos jogokkal összefüggő visszásságot.
2. Eger Megyei Jogú Város Polgármesteri Hivatalának ügykezelése alkotmányos visszásságot nem okozott.
3. Heves Város Polgármesteri Hivatalának az adásvételi szerződést jóváhagyó gyámhatósági eljárása alkotmányos jogokkal kapcsolatos visszásságot nem idézett elő.

Budapest, 1999. szeptember  22.

Dr.Polt Péter