OBH 2813/1997.
Az állampolgári jogok országgyűlési biztosa általános helyettesének jelentése
Előadó: Tasnádiné dr Bácsi Zsuzsanna

Az eljárás megindulása :

Panaszos kifogásolta, hogy támfal helyreállítása iránti kérelmeit az önkormányzat  nem fellebbezhető határozatban, hanem levélben utasította el.

Vizsgálatot az Alkotmányban rögzített tulajdonhoz való jog érintettsége és a jogorvoslati jog sérelmének gyanúja miatt indítottam.

A megállapított tényállás:

Panaszos Budapest II. kerületében  levő önkormányzati lakás bérlője volt.  Panaszos még az ingatlan társasházzá alakítása és eladása előtt jelezte az akkori IKV-nak a telken levő támfalak rossz állapotát.  A támfalakat nem javították ki, úgy adták el a bérleményeket. A panaszos több esetben  kérte az önkormányzattól a támfal helyrehozatalát. Az önkormányzat nem indított hatósági eljárást, hanem levélben válaszolt a panaszosnak. Válaszainak lényege, hogy az ingatlan eladása után nem az önkormányzat feladata a támfal helyrehozása.
Panaszos Közigazgatási Hivatalhoz írt panaszát a hivatal áttette a kerületi önkormányzatnak intézkedés céljából.

Alkalmazandó jogszabályok:

1957. évi IV. törvény az államigazgatási eljárás általános szabályairól 

7. § (1) A közigazgatási szerv a hatáskörét és az illetékességét az eljárás minden szakaszában hivatalból köteles vizsgálni. Ha azt állapítja meg, hogy az ügyben nincs hatásköre, vagy nem illetékes, az ügyet haladéktalanul átteszi a hatáskörrel rendelkező illetékes közigazgatási szervhez, és erről az ügyfelet egyidejűleg értesíti.

1990. évi LXV. törvény a helyi önkormányzatokról (Ötv )

1993. évi LXXVIII. törvény lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról (lakástörvény)

52. § (1) Az önkormányzati és az állami lakás vételárát – ha a lakást az e törvény alapján arra jogosult vásárolja meg – a hasonló adottságú lakások helyi forgalmi értéke alapján, különösen
a) az épület településen belüli fekvése;
b) az épületben lévő lakások száma, az épülethez tartozó földterület, a közös használatra szolgáló helyiségek és a közös használatra szolgáló területek nagysága;
c) az épület felszereltsége, műszaki állapota, építése, a felújítás óta eltelt idő;
d) a lakás alapterülete és komfortfokozata;
e) a lakottság ténye
figyelembevételével kell megállapítani....

1959. évi IV. törvény a Polgári Törvénykönyvről

99. § A tulajdonos jogosult a dolgot használni és a dologból folyó hasznokat szedni, viseli a dologgal járó terheket és a dologban beállott azt a kárt, amelynek megtérítésére senkit sem lehet kötelezni.

141. § A dolog hasznai a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illetik meg; ilyen arányban terhelik őket a dolog fenntartásával járó és a dologgal kapcsolatos egyéb kiadások, a közös tulajdoni viszonyból eredő kötelezettségek, és ugyanilyen arányban viselik a dologban beállott kárt is.

1977. évi 11. törvényerejű rendelet a társasházról (Hatályon kívül helyezte: 1997. évi CLVII. törvény 40. § (2). Hatálytalan: 1998. III. 1-től.)

1.§ (3) Társasháztulajdon esetében az épület meghatározott részei – különösen a lakások – a tulajdonostársak külön tulajdonában, az ingatlan egyéb részei pedig a tulajdonostársak közös tulajdonában vannak.

1997. évi CLVII. törvény a társasházról 

18. § A közös tulajdonba tartozó épületrész, épületberendezés, nem lakás célú helyiség, lakás és tárgy fenntartásának és felújításának költsége, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli, ha az alapító okirat vagy a szervezeti-működési szabályzat másképp nem rendelkezik.

2/1986. (II. 27.) ÉVM rendelet az Országos Építésügyi Szabályzat közzétételéről Hatályon kívül helyezte: 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet 110. § (4) a). Hatálytalan: 1998. I. 1-től.

75. § (1) Az építésügyi hatóság lejtős terepen településrendezési vagy biztonsági okokból az építési telek határain támfal építését rendelheti el; ennek során a támfal kialakításának módját és anyagát is meghatározhatja.
(2) A támfal építésének kötelezettsége az építési telek homlokvonalán a telek tulajdonosát (kezelőjét, tartós használóját) oldal- és hátsó határán pedig az érintett telkek tulajdonosait (kezelőit, tartós használóit) az érdekeltségük arányában együttesen terheli. Az a tulajdonos (kezelő, tartós használó), aki a támfal létesítésében egyedül érdekelt, a támfalat a saját területén és költségén köteles megépíteni. A támfal építésének kötelezettsége és költsége egyébként azt terheli, akinek valamely tevékenysége a támfal megépítését szükségessé tette.
(3) Ha az építési telken rézsű létesítése szükséges, az (1)–(2) bekezdésben foglalt rendelkezéseket kell megfelelően alkalmazni....

1997. évi LXXVIII. törvény az épített környezet alakításáról és védelméről  ( hatályos 1998. január 1-től)

47. § (2) Az építésügyi hatóságnak el kell rendelni:
...d) az építmény jókarbantartására vonatkozó kötelezettség teljesítését, illetőleg az építmény felülvizsgálatát, szükség szerinti átalakítását, felújítását, helyreállítását vagy lebontását, ha annak állapota az állékonyságot, az életet és egészséget, a köz- és vagyonbiztonságot veszélyezteti.
(3) Az építésügyi hatóság megkeresésére az ingatlan-nyilvántartásba az (1)–(2) bekezdés szerint elrendelt jogerős és végrehajtható kötelezettséget be kell jegyezni.

40/1997. (XII. 21.) KTM rendelet az építésügyi hatósági kötelezési eljárásról ( hatályos 1998. január 1-től)
2. § (1) Az építésügyi hatóság határozattal beépítési, helyrehozatali és beültetési (a továbbiakban: településrendezési), valamint telekkel, építménnyel, építményrésszel, épületegyüttessel vagy építési munkával kapcsolatos olyan kötelezettség teljesítését rendelheti el, amelyet az Étv. vagy más jogszabály számára lehetővé, illetőleg kötelezővé tesz.
(2) A kötelezettség teljesítésének elrendelése során az államigazgatási eljárás általános szabályairól szóló 1957. évi IV. törvény (a továbbiakban: Áe.), továbbá e rendelet rendelkezései szerint kell eljárni.

Az érintett alkotmányos jogok
A Magyar Köztársaság Alkotmányának 1997. évi LIX. törvénnyel módosított. 57. § (5). bekezdése: "A Magyar Köztársaságban a törvényben meghatározottak szerint mindenki jogorvoslattal élhet az olyan bírósági, közigazgatási és más hatósági döntés ellen, amely a jogát vagy jogos érdekét sérti. A jogorvoslati jogot – a jogviták ésszerű időn belüli elbírálásának érdekében, azzal arányosan – a jelen lévő országgyűlési képviselők kétharmadának szavazatával elfogadott törvény korlátozhatja." / Hatályos: 1997. VII. 30-tól/

A Magyar Köztársaság Alkotmányának 13. § (1) A Magyar Köztársaság biztosítja a tulajdonhoz való jogot.

vizsgálat megállapításai:

Panaszos egy társasházi lakás tulajdonosaként sérelmezi az ingatlanon található támfal helyreállításának elmaradását.
A társasház alapító okirata szerint az 1862 m2 telek a társasház közös tulajdonába tartozik. A Ptk és az idézett társasházi jogszabályok értelmében, közös tulajdon esetén a tulajdonostársak együtt viselik fenntartási és helyreállítás költségeit. Így a támfal helyreállításra is  a mindenkori tulajdonosok kötelesek. A társasházi lakások elidegenítése után e kötelezettség az új tulajdonosokat terheli. A megküldött iratokból nem állapítható meg, hogy a társasházi külön tulajdonban levő lakásoknak, helyiségeknek milyen arányban tulajdonosa az önkormányzat. Az önkormányzatot azonban, nem mint hatóságot, hanem mint társtulajdonost terheli ez a kötelezettség. 

A panaszos kifogásolta, hogy a helyreállítás nem történt meg az elidegenítés előtt, és az eladási ár meghatározásánál nem vették figyelembe a műszaki állapotot.
Az Ötv. értelmében helyi önkormányzat önállóan szabályozhatja, illetőleg egyedileg igazgathatja a helyi érdekű közügyeket. Döntésétől függ, hogy pénzügyi fedezettől függően milyen építési helyreállítási munkákat végeztet el. 
 
A lakástörvény idézett rendelkezése értelmében a vételár meghatározásánál a műszaki állapotot figyelembe kell venni. 
Megállapítottam, hogy az elidegenítés során felmérték az ingatlan állapotát.
A panaszos és társai az alapító okirattal együtt az ingatlan 1992. június 30-án kelt műszaki leírását is megismerhették.  A műszaki leírás 2. oldalán a telek leírásánál rögzíti, hogy a három támfal közül kettő támfal nagyon rossz állapotban van. A leírás szerint "a kidúcolt támfalfelület több helyen megroggyant, a föld elindult az épület felé és veszélyezteti a földszinti és emeleti lakások állékonyságát."
A műszaki leírás ismeretében fogadta el panaszos és társai az árajánlatot. A lakástörvény vételi jogot biztosított a bérlőnek, aki szabadon dönthetett arról, hogy megveszi-e a bérlakását a meghatározott vételi áron. Ez a vételi szerződés is a Ptk-ban meghatározott indokok alapján és feltételekkel volt megtámadható.
A panaszos nem hivatkozhat alappal az eladást lebonyolító kft. árajánlatának általános kitételére sem. A társasház alapító okirata határozza meg, a társasház közös illetve külön  tulajdonba kerülő ingatlanrészeket.  Az alapító okiratban nincs külön albetétben a tetőtér, támfal stb., így alappal nem hihette a panaszos, hogy a támfal nem tartozik a II. fejezet A pont I sz. alatti közös tulajdonú telekbe. A támfal helyreállításáról, - ugyanugy mint a többi közös tulajdonba került épületrészek esetén - a társasház közössége dönt.

A panaszos leveleiben nem építésigazgatási eljárás megindítását kérte, hanem a társasházat terhelő építési munkát kívánt az önkormányzattal elvégeztetni. Így az önkormányzat nem sértette meg az Áe szabályait akkor, amikor levélben tájékoztatta a panaszost. A Közigazgatási Hivatal panaszos beadványának áttételekor az önkormányzatot nem utasította hatósági eljárás lefolytatására.
 Az önkormányzat polgármesteri hivatalának akkor kell hivatalból megindítani az építésigazgatási eljárást, ha a támfal olyan rossz állapotban van, hogy már az élet és vagyonbiztonságot veszélyezteti. Ezen eljárás keretében kötelezheti az önkormányzat a társasházat a helyreállítási munkák elvégzésére az  1997. évi LXXVIII. törvény és a 40/1997. (XII. 21.) KTM rendelet rendelkezései alapján.

Alkotmányos visszásság hiányában vizsgálatomat lezártam.

Budapest, 1998. szeptember 29.

Dr. Polt Péter