Az állampolgári jogok országgyűlési biztosának
Jelentése
az OBH 5856/2008. számú ügyben

Előadó: dr. Seres Péter
Az eljárás megindulása
A panaszos beadványában azt sérelmezte, hogy a Debreceni Körzeti Földhivatal – más földhivatalokkal szemben – a társasházi alapító okiratot már a tulajdonostársak 4/5-ös egyetértése után is bejegyzésre alkalmasnak fogadja el, miközben a jogszabály az alapító tulajdonosok részéről egységes akaratnyilvánítást ír elő. Kérte, hogy az országgyűlési biztos segítsen a helyzetet tisztázni és próbáljon valamit tenni az egységes jogalkalmazás megteremtése érdekében.
Az állampolgári jogok országgyűlési biztosáról szóló 1993. évi LIX. törvény 16. § (1) és 17. § (1) bekezdése alapján vizsgálatot indítottam, mert felmerült a tulajdonhoz való joggal és a jogállamiság elvéből fakadó jogbiztonsághoz való joggal kapcsolatos visszásság gyanúja.

Érintett alkotmányos jogok
A tulajdonhoz való jog: „A Magyar Köztársaság biztosítja a tulajdonhoz való jogot.” [Alkotmány 13. § (1)]
A jogállamiság elvéből fakadó jogbiztonság követelménye: „A Magyar Köztársaság független, demokratikus jogállam." [Alkotmány 2. § (1)]

Az ügy jogszabályi háttere
1959. évi IV. törvény a polgári törvénykönyvről (Ptk.)
1997. évi CXLI. törvény az ingatlan-nyilvántartásról (Inytv.)
2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról (Ttv.)
109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény végrehajtásáról (Vhr.)

A megállapított tényállás
A panaszos a végelszámolás alatt álló, debreceni „Nyár Lakásszövetkezetből” már kivált és kiválni készülő épületek társasházzá alakításával kapcsolatos eljárások okán vetette fel a jogalkalmazói gyakorlat egységességének hiányát, valamint a Ttv. értelmezésének problémáját. A Debreceni Körzeti Földhivatal ugyanis bejegyzésre alkalmasnak talált olyan alapító okiratokat, amelyek elfogadását csupán a tulajdonostársak 4/5-e támogatta. A panaszos álláspontja szerint a törvény egyes szakaszai egymásnak ellentmondanak, valamint bizonyos pontjai ellentétesnek tűnnek a Ptk. szabályaival.

A vizsgálat megállapításai
Magyarországon – 2003-as adatok szerint – a négy és annál több lakásos épületekben található lakások száma 1,3 millió, ezek háromnegyede társasházban, 13 százaléka lakásszövetkezetben van.1 A társasházakra vonatkozó szabályok érthető, egyértelmű meghatározása, az alkotmányos alapjogokkal való megfeleltetése éppen ezért milliókat érintő, az egész társadalmat átható kérdés.
A konkrét ügy kapcsán rendelkezésemre állt az érintett jogszabályi rendelkezés értelmezése a Földművelésügyi és Vidékfejlesztési Minisztérium (FVM) Földügyi és Térinformatikai Főosztálya, valamint a Debreceni Körzeti Földhivatal (FH) Ingatlan-nyilvántartási Osztálya részéről, amely a panaszos tájékoztatását szolgálta. Ezen felül beszereztem a Hajdú-Bihar Megyei Bíróság vonatkozó jogerős ítéletét és az FVM Földügyi és Térképészeti Főosztályának a problémakörrel foglalkozó 2004. évi körlevelét.
Az országgyűlési biztos vizsgálatának fókuszában a Ttv. 10. § (3) bekezdése állt, amely a következőket mondja ki: Amennyiben az alapító okirattal, illetve annak módosításával a tulajdonosok négyötöde egyetért és a kisebbségben maradt tulajdonostársak a szavazás napjától, illetve írásbeli szavazás esetén a négyötödös szavazási arány elérésétől számított 30 napon belül nem élnek keresetindítási jogukkal, úgy az alapító okirat, illetve annak módosítása hatályba lép.
Az FVM 2676/2004 számú, és a megyei (fővárosi) földhivatali vezetőknek 2004 augusztusában megküldött körlevelében e szabályt illetően – többek között – a következőket írja: „Oszthatónak tartjuk azt a szakmai véleményt, miszerint önmagában a Társasházi tv. 10. § (3) bekezdésében foglalt anyagi jogi rendelkezésből is következik, hogy az alapító okirat, illetve a módosítása íly módon [négyötödös döntés alapján] történő hatálybalépéséből adódó változások az ingatlan-nyilvántartáson átvezethetők.”
Az FVM Földügyi és Térinformatikai Főosztálya által 2008. október 18-i dátummal a panaszosnak adott tájékoztatás azonban a következőt tartalmazza: „Mindezek alapján megállapítható, hogy a társasház alapításáról szóló 5. § az egyhangú döntés – amely feltételezi minden jogosult aláírását is – alól nem enged kivételt. A törvény 10. §-a pedig csak az alapító okirat módosítása esetén enged eltérést, mivel a 10. § (2) bekezdése, az alapító okirattal kapcsolatban, annak megváltoztatásakor engedi meg azt, hogy maga a Társasházi tv. az egyhangú döntéstől eltérjen. Ebből is az következik, hogy a 10. § (3) bekezdésében szabályozott négyötödös döntés – mint eltérő rendelkezés – csak az alapító okirat módosítása esetén fogadható el.”
A FH pedig az alábbiak szerint tájékoztatta a panaszost 2008. október 30-án kelt levelében: „A [Hajdú Bihar] Megyei Bíróság többek között 7.K.30.331/2007/4. számú ítéletében rögzítette, hogy az alapító okirat 4/5-ös többséggel történő elfogadása hatályba lép, (és nem a módosítás) amennyiben a kisebbségben maradt társtulajdonosok kereseti jogukkal nem élnek. A Magyar Köztársaság Bíróságának ítélete mindenkire, így hivatalunkra nézve is kötelező.”
Az érintett tulajdonostárs tehát mindezek alapján nem tudja eldönteni, hogy 4/5-ös egyetértés esetén, amikor ő nem tartozik a többséghez, pert kell-e indítania az alapító okirat, illetve annak módosított – aláírt – változata hatályba lépésének megakadályozása érdekében, vagy nem. /Miért is indítana költségekkel járó pert a tulajdonostárs, ha jogász szakembertől nyert ismeretei szerint a földhivatali bejegyzésre csak minden tulajdonostárs által aláírt, érvényes, jogszerű okirat alapján kerülhet sor?/
A földhivatal ugyanis a jelen jogszabályi környezetben nem adhat előre – prejudikáló - tájékoztatást a jövőbeni bejegyzést illetően, ugyanakkor a keresetindítási jog 30 napig áll csak fenn. (Persze kérdés, hogy a Ttv. ezirányú szabálya mennyire írhatja felül a Ptk.-nak a szerződések megtámadásra vonatkozó rendelkezéseit!)
A fenti álláspontok elemzése mellett szükségesnek tartottam a rendelkezésre álló joganyag alapjogi szempontú áttekintését, valamint a Ttv. vonatkozó rendelkezéseinek egybevetését a kapcsolódó jogszabályokkal.
Az Alkotmány 8. § (2) bekezdése kimondja, hogy a Magyar Köztársaságban az alapvető jogokra és kötelezettségekre vonatkozó szabályokat törvény állapítja meg, alapvető jog lényeges tartalmát azonban nem korlátozhatja.
Az Alkotmány 13. § (1) bekezdése szerint a Magyar Köztársaság biztosítja a tulajdonhoz való jogot.
A Ptk. a XIII. fejezetben tárgyalja a közös tulajdon szabályait. Ugyanitt kapott helyet a társasházakra vonatkozó alapvető szabályozás.
149. § (1) Épületen úgy is lehet közös tulajdont létesíteni, hogy az épület meghatározott részei – elsősorban a lakások – a tulajdonostársak külön tulajdonában vannak (társasház-tulajdon).
(2) A társasház-tulajdon létesítéséhez a tulajdonostársak alapító okiratba foglalt megállapodása és a társasház-tulajdonnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése szükséges.
(3) A közös tulajdonnak társasház-tulajdonná való átalakítását bármelyik tulajdonostárs kérelmére a bíróság is elrendelheti. Ebben az esetben az alapító okiratot a bíróság ítélete pótolja.
(4) A társasház-tulajdonra a közös tulajdon szabályait a külön jogszabályban meghatározott eltérésekkel kell alkalmazni.
A Ptk. 149. § (4) bekezdésben említett külön jogszabály a Ttv., annak 11. §-a pedig úgy rendelkezik, hogy a társasháztulajdonnak e törvényben nem szabályozott kérdéseire a Magyar Köztársaság Polgári Törvénykönyvéről szóló 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban: Ptk.) rendelkezéseit kell alkalmazni.
A vizsgálat szempontjából tehát rendkívül lényeges, hogy a Ttv. 10. § (3) bekezdésében foglalt szabályozási mód mennyire felel meg a Ptk. alapelveinek és előírásainak.
A Ptk. 205. § (1) bekezdése szerint a szerződés a felek akaratának kölcsönös és egybehangzó kifejezésével jön létre.
A Ttv. 5. § (2) bekezdése úgy fogalmaz, hogy a társasházat az ingatlan valamennyi tulajdonostársa vagy az ingatlan tulajdonosa, mint egyszemélyi alapító, alapító okiratban kifejezett alapítási elhatározással létesíthet.
Ez utóbbi szabály egyértelműen utal vissza arra a Ptk.-ban is jelen lévő jogelvre, hogy szerződéskötési kötelezettség nélkül, azaz törvényi kényszer hiányában egyértelmű és kifejezett szerződési akaratra van szükség ahhoz, hogy a contractus, jelen esetben a társasházi alapító okirat érvényesen létrejöjjön.
A szerződési akaratot, valamint a szerződés tartalmával való maradéktalan egyetértést a fél aláírása jeleníti meg. „A Ptk. 205. § (2) bekezdés szerint a szerződés létrejöttéhez a feleknek a lényeges, valamint a bármelyikük által lényegesnek minősített kérdésekben való megállapodása szükséges. Nem kell a feleknek megállapodniuk olyan kérdésekben, amelyeket a jogszabály rendez. E jogszabályi rendelkezésekből következik, hogy a felek egyező akarata hiányában a szerződés nem jön létre.” (BDT2004. 1011)
Az érintett fél egyértelmű akaratnyilvánítását kifejező aláírás nélkül tehát nem jöhet létre szerződés – így társasházi alapító okirat sem –, hiszen az a szerződő félre nézve jogokat és kötelezettségeket keletkeztet. 
A Ttv. a 10. § (2) bekezdésben előírja, hogy az alapító okirat megváltoztatásához valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges, azonban feloldja ezt a szabályt azzal, hogy ez csak akkor van így, ha e törvény másként nem rendelkezik. Ezután a következő bekezdésben már szerepel is az eltérés: (3) Amennyiben az alapító okirattal, illetve annak módosításával a tulajdonosok négyötöde egyetért és a kisebbségben maradt tulajdonostársak a szavazás napjától, illetve írásbeli szavazás esetén a négyötödös szavazási arány elérésétől számított 30 napon belül nem élnek keresetindítási jogukkal, úgy az alapító okirat, illetve annak módosítása hatályba lép.
Ugyanakkor az 5. § (2) szerint társasházat az ingatlan valamennyi tulajdonostársa ..., alapító okiratban kifejezett alapítási elhatározással létesíthet. Ennél az előírásnál a törvény nem oldja fel a Ptk.-ban foglalt alapelvhez illeszkedő szabályt, azaz nem teszi hozzá, hogy „ha e törvény másként nem rendelkezik”.
A fentiek alapján az 5. § (2) bekezdés szerint nem lehet eltérni a tulajdonostársak egységes akaratnyilvánításától az alapításkor, míg a 10. § (3) bekezdése az alapító okirat aláíráskor és az alapító okirat módosításakor is lehetővé teszi ezt. (Előbbit előzmény nélkül, utóbbit a 10. § (2) bekezdése alapján.)
A Ttv. 10. § (3) bekezdésének tartalma tehát ellentétben áll a Ttv. 5. § (2) bekezdésében foglalt előírással. 
A Ttv. 10. § (3) azt a kérdést kívánja rendezni, amikor a felek többségéhez képest a kisebbség szerződési akaratától el kell tekinteni, illetve azt valahogy pótolni kell. A felek szerződési akaratának pótlása – bizonyos esetekben – nem idegen a hazai polgári jogtól.
A Ptk. 295. § szerint, ha a kötelezettség jognyilatkozat adására irányul, a teljesítést a bíróság ítélete pótolja.
A bíróság ennek alapján esetleg pótolhatná a fél jognyilatkozatát, azonban az egységes bírói ítélkezési gyakorlat alapján ezt mégsem teheti meg.2
Vonatkozik ez a szerződés módosítására is. Mivel a társasházi alapító okirat aláírásával az aláíró fél nem vállal kötelezettséget arra, hogy a későbbiekben valamilyen konkrét módon majd módosítani fogja a szerződést, így egyértelműen megállapítható, hogy az alapító okirat, valamint a módosított szerződés aláírását a Ptk. 295. § alapján nem lehet pótolni.
A Ptk-ban egyébként is alig akad példa arra, hogy az önálló és egységes akaratelhatározás következtében aláírt szerződést más – jogi értelemben releváns – körülmények között lehessen módosítani, mint ahogyan az eredetileg létrejött.3 Márpedig a Ttv. 10. § (3) bekezdése erre ad lehetőséget.
A feleknek az akaratuk ellenére történő szerződéses jogviszonyba kényszerítését – kizárólag az alapításkor – a Ptk. fentebb már idézett 149. § (3) bekezdése és az ezzel szinte szó szerint megegyező Ttv. 8. § (1) bekezdése teszi lehetővé.4
Ezzel kapcsolatosan az alábbiak szerint fogalmazott a Legfelsőbb Bíróság.
„Az elsőfokú bíróság azt a jogi álláspontot foglalta el, hogy a társasház-alapító okirat hiányosságai új földhivatali eljárásban pótolhatók. E tekintetben a Legfelsőbb Bíróság utal arra, hogy amennyiben valamelyik tulajdonostárs az alapító okirat aláírásától elzárkózik, a közös tulajdonnak társasház-tulajdonná való átalakítását – külön polgári perben – bármelyik tulajdonostárs kérelmére a bíróság is elrendelheti, az alapító okiratot ebben az esetben a bíróság ítélete pótolja [1959. évi IV. törvény (Ptk.) 149. § (3) bekezdése].” (KGD2003. 127)
Hangsúlyozni kell tehát, hogy a Ttv. 8. § (1) bekezdése a Ptk. azonos jogszabályi szövege alapján, arra tekintettel kerülhetett be a jogszabályba.
A Ttv. 8. § (2) bekezdése pedig akkor ad lehetőséget a bíróság beavatkozására – és a kisebbség szerződéskötési akaratának kiváltására –, ha a több épületből álló társasház egy vagy több épületben lévő lakásai tulajdonosainak tulajdoni hányadok szerinti többsége kéri az önálló társasház alapítását.
Értelmezési problémát jelent továbbá Ttv. 10. § (3) bekezdésével kapcsolatosan az is, hogy az alapító okirat elfogadásánál is szavazást említ, holott a szavazás – mint jogi relevanciával rendelkező döntéshozó eszköz – legelőször az alakuló közgyűlésen jelenik meg.
Valójában az alapító okirat aláírása egy polgári jogi aktus, amelynek perfektuálódása nyilvánvalóan nem lehet szavazás eredménye.
A Hajdú-Bihar Megyei Bíróság 2007 szeptemberében kelt, fentebb említett jogerős ítéletének indokolásában az alábbiakat fejti ki.
„Téves azon felperesi jogértelmezés, amely szerint az alapító okirat első ízben történő aláírásakor valamilyen formális szavazási eljárást követelne meg a jogalkotó. A 10. § (3) bekezdésének helyes értelme szerint az alapító okirat aláírása, mint jogi aktus minősül az alapító okiratról való írásbeli szavazásnak, azaz aki aláírja azt, az az alapító okirat mellett, aki az aláírást megtagadja, az az alapító okirat ellen szavazott.”
A Ttv. 10. (3) bekezdésben foglalt négyötödös szabály alapján készült okiratok ellenjegyzésének és földhivatali benyújtásának körülményei is bizonytalannak látszanak.
A Ttv. 10. § (1) bekezdése kimondja, hogy az alapító okiratot és annak módosítását, ideértve a 3. § (2) bekezdése szerinti határozatot is, közokiratba vagy ügyvéd – jogkörén belül jogtanácsos – által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.
Mi történik azonban akkor, ha az eljáró jogi képviselő, ügyvéd, közjegyző – ad absurdum – nem értesíti a kisebbségben maradtakat, vagy legalábbis ezt nem tudja bizonyítani?
A Vhr. a társasház alapításakor benyújtandó okiratok kellékeiről részletesen rendelkezik.5
A felsorolás alapján az Inytv. és a Vhr. szerint sem szükséges igazolni azt, hogy az alá nem író tulajdonostárs ismeri az alapító okirat tartalmát, sőt, hogy ismeri egyáltalán a tényt, hogy a tulajdonostársak társasházat kívánnak létrehozni. Erről vélhetően azért nem rendelkezik a törvény és a Vhr., mivel azok hatályba lépésekor a régi társasházi törvény, az 1997. évi CLVII. tv. volt hatályban, amely természetesen nem ismerte a 4/5-ös szavazási, aláírási arányt az alapításkor, így szóba sem jöhetett annak a lehetősége, hogy úgy legyen tagja a társasháznak valaki, hogy erről esetleg nem is tud, vagy nem kívánja ezt a célt, illetve a bíróság sem döntött így a már hivatkozott jogszabályhelyek alapján.
A fentiek szerint a közös tulajdon témakörén belül a jog a leendő társasházi tulajdonostárshoz képest erősebb védelmet nyújt az elővásárlási jog jogosultjai számára, amikor ingatlanvásárlás esetén úgy biztosítja a kereshetőségi jogot, hogy azzal koherens összefüggésben szigorú kötöttségeket ír elő a jogosult tájékoztatásával kapcsolatban. (Ptk. 145. § (2), PK 9. sz. állásfoglalás)
Az FVM fentebb említett 2004. évi körlevele jelentős – jogi relevanciával járó – szerepet szán a közös képviselőknek az alapító okirat, illetve a módosított alapító okirat benyújtásakor. Ez az álláspont szintén csak bizonytalanságot kelthet a jogkövető állampolgárokban és a jogalkalmazókban egyaránt, mivel valós jogszabályi alapja nincsen.
A Ttv. 12. § (3) bekezdése úgy rendelkezik, hogy az alakuló közgyűlést az alapító okirat aláírását követő hatvan napon belül meg kell tartani. Ezt követően a tulajdonostársak – a társasháztulajdon ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésétől függően – gyakorolhatják azokat a jogokat és viselhetik azokat a terheket, amelyek a közösséget megilletik és terhelik.
A közös képviselő személyéről is értelemszerűen az alakuló közgyűlésen határoznak első alkalommal a tulajdonostársak Az alakuló közgyűlésre az alapító okirat aláírását követő 60 napon belül kerül sor, míg a 30 napos keresetindítási határidő eredménytelen eltelte után a törvény erejénél fogva hatályba lépett alapító okirat már alkalmas arra, hogy a földhivatal bejegyezze. Így nagy valószínűséggel következik be az az eset, amikor az alapító okiratot és a bejegyzési kérelmet a tulajdonostársak, vagy az ellenjegyzéssel megbízott ügyvéd, közjegyző úgy nyújtja be az ingatlan-nyilvántartás részére bejegyzés céljából, hogy közös képviselője még nincsen a közösségnek. Ennél fogva a közös képviselőnek – ellentétben az FVM korábbiakban már említett, 2676/2004 számú körlevelének tartalmával – az alapító okirat benyújtásánál csak akkor lehet szerepe, ha egyáltalán már megválasztották, és a hatályossá vált okirat földhivatali benyújtását nem az alapító okiratot ellenjegyző jogi képviselő végzi el.
Az alapító okirat szabályszerű létrejöttének alapjogi szempontjai a következők szerint összegezhető.
A tulajdonhoz való jog és a jogállamiságból levezethető jogbiztonság követelménye az Alkotmányban rögzített alapjogok. Az Alkotmánybíróság állandó gyakorlata szerint az alapjog korlátozása akkor nem alkotmányellenes, ha a kívánt cél eléréséhez szükséges, és annak súlya e célhoz képest nem aránytalan. (1283/B/1995. AB határozat, ABH 1997. 621-622) Az Alkotmánybíróság kimondta, hogy az alapjogi tulajdonvédelem sajátosságai miatt az állami beavatkozás alkotmányossága megítélésének súlypontja, az alkotmánybírósági értékelés voltaképpeni tere a cél és az eszköz, a közérdek és a tulajdonkorlátozás arányosságának megítélése lett. (64/1993. (XII. 22.) AB határozat, ABH 1993. 379-382) A társasházak működőképességének fenntartása természetesen érthető, közérdeket szolgáló cél. Az pedig, hogy a Ttv. 10. § (3) bekezdésében megfogalmazott szabály, illetve annak gyakorlati következménye ezt a célt arányos tulajdonkorlátozással szolgálná-e, ennek a jelentésnek nem lehet tárgya. A Legfelsőbb Bíróság álláspontja szerint az alapító okirat tulajdonviszonyokat rendező státusaktus, amely többek között a tulajdonostársak közötti tulajdoni arányokat rendezi. (BH2008.217) Ugyancsak a Legfelsőbb Bíróság hangsúlyozta, hogy a tulajdonjog részjogosítványaként jelentkező rendelkezési jog gyakorlása körében a Ptk. 117. § (1)6 bekezdéséhez mérten a Ttv. rendelkezése – Ttv. 10. § (3) – lex specialisnak nem tekinthető. (BH2008. 282)
A fentiek szerint tehát az alapító okirat tulajdonviszonyokat – és a tulajdonjog részjogosítványait – érintő lényeges kérdésekről rendelkezik, így a magánjogi kódexhez képest olyan speciális jogszabály, mely az alapító okirat létrehozásával és módosításával összefüggésben nem tartalmazhat az anyajogtól relevánsan eltérő szabályozást.
A tulajdonjoghoz kapcsolódó részjogosítványok gyakorlásának a közérdekre alapozott – és alkotmányjogi szempontból is alátámasztott – korlátozását álláspontom szerint először a Ptk.-ban kell megoldani, majd ezt követően lehet hozzáilleszteni a speciális jogszabály tartalmát.
Következésképpen a jogszabályban lévő ellentmondást fel kell oldani úgy, hogy amely kérdésekben a Ttv.-t nem lehet lex specialisnak tekinteni a Ptk. szabályaihoz képest, ott a magánjogi kódex előírásaival szinkronban lévő szabályozást alkalmazzon a jogszabály.
Nem állíthatjuk, hogy a közérdek nem teszi érthetővé a társasházak gördülékeny működésének elősegítését jogalkotási eszközökkel, de közben a tulajdonhoz és jogbiztonsághoz való alkotmányos alapjog nem sérülhet.
A 10. § (3) bekezdésében megfogalmazott szabály eredetileg nem szerepelt a kormány által előterjesztett szövegben, azonban az országgyűlés végül ezzel a tartalommal szavazta meg a törvényt. Nem elégséges azonban egy normaidegen jogszabályi szakasz beillesztése az adott törvényszövegbe, míg az „anyajog” szabályrendszere, de még a befogadó törvény is eltérő elvi alapon építkezik. Ahhoz, hogy a remélt működési gördülékenységet elérjék a társasházi közösségek, össze kell hangolni az Alkotmány, az „anyajog”, azaz a Ptk., valamint a tárgybeli speciális polgári jogterületet szabályozó Ttv. szabályrendszerét.
A jogalkotás rendjének megfelelően az igazságügyi és rendészeti miniszter feladat- és hatásköréről szóló 164/2006. (VII. 28.) Korm. rendelet az alábbiakat mondja ki.
2. § A miniszter e rendeletben és más jogszabályokban, valamint a Kormány határozataiban meghatározott feladatkörében
b) előkészíti a törvények és a kormányrendeletek tervezeteit,
3. § (1) A miniszter az igazságügyért való felelőssége körében felel
b) az alapvető jogok érvényesülését biztosító, a központi államszervezetre, a büntetőpolitikai és büntetőjogi, a polgári jogi, a családjogi, az igazságszolgáltatást érintő, a társasági jogi, a szellemi tulajdon és a versenyjog területét szabályozó törvények előkészítéséért és az ezzel kapcsolatos szabályozásért.
Az Alkotmánybíróság a 9/1992. (I. 30.) AB határozatában kifejtette, hogy a jogállam nélkülözhetetlen eleme a jogbiztonság. A jogbiztonság az állam kötelességévé teszi annak biztosítását, hogy a jog egésze, egyes részterületei és az egyes jogszabályok is világosak, egyértelműek, működésüket tekintve kiszámíthatóak és előreláthatóak legyenek a norma címzettjei számára.
Ugyancsak megállapította az Alkotmánybíróság, hogy a „jogállamiság elve a konkrét alkotmányos szabályokhoz képest nem kisegítő, másodlagos szabály, s nem pusztán deklaráció, hanem önálló alkotmányjogi norma, aminek sérelme önmagában is megalapozza valamely jogszabály alkotmányellenességét”. (11/1992. (III. 5.) AB hat.)
Végül az Alkotmánybíróság 8/2003. (III. 14.) AB határozatában a következőket fogalmazza meg. „Az Alkotmánybíróság alkotmányos követelményként megállapítja, hogy jogalkotásra csak a jogbiztonság alkotmányos elvének megfelelően kerülhet sor. A jogbiztonság elve megköveteli, hogy a jogalkotás, s ennek részeként a jogszabályok módosítása, hatályba léptetése ésszerű rendben történjék, a módosítások egyértelműen követhetőek és áttekinthetőek legyenek mind a jogalanyok, mind a jogalkalmazó szervek számára.”
A jogbiztonság alkotmányos elve tehát azt a követelményt támasztja a törvényhozással szemben, hogy megteremtse az egyes jogviszonyok stabilitásának biztosítékait. Ezért alkotmányos követelmény a törvényesség, a törvények és más jogszabályok harmóniája. A jogszabály módosításának előkészítéséért felelős igazságügyi és rendészeti miniszter azzal, hogy nem kezdeményezte az érintett jogszabályok koherenciájának megteremtését, veszélyeztette a tulajdonhoz és a jogbiztonsághoz való alkotmányos jog érvényesülését.
Összességében megállapítom, hogy a társasházak bejegyzésével kapcsolatos egységes jogalkalmazói gyakorlat hiánya – amely a jogszabályi rendelkezések ellentmondásaira vezethető vissza – az Alkotmányban deklarált, a jogállamiság elvéből fakadó jogbiztonsághoz fűződő joggal, valamint a tulajdonhoz való joggal összefüggésben visszásságot idézett elő.

Intézkedés
Tekintettel arra, hogy a megállapított visszásság jogszabály nem egyértelmű rendelkezésére vezethető vissza, az Obtv. 25. §-a alapján – annak jövőbeni elkerülése érdekében – javasolom az alapvető jogok érvényesülését biztosító, valamint a polgári jog területét érintő törvények előkészítéséért és az ezzel kapcsolatos szabályozásért felelős igazságügyi és rendészeti miniszternek, hogy kezdeményezze a szóban forgó törvény(ek) módosítását, a jogszabályok összehangolását. 

Budapest, 2009. február 25.

Prof. Dr. Szabó Máté sk.

Melléklet: Lábjegyzet
1 Központi Statisztikai Hivatal: Lakásviszonyok, 1999–2003, 11. o. http://portal.ksh.hu/pls/ksh/docs/hun/xftp/idoszaki/pdf/lakvisz.pdf 
2 „A jognyilatkozat pótlásának feltétele az, hogy a fél a létrejött szerződésből eredően vállalja kötelezettségét az adott nyilatkozat megtételére. Az e jogszabályhely alkalmazásával hozott bírói ítélet az eredeti szerződési cél megvalósítása érdekében, a szerződésben vállalt kötelezettség teljesítését pótolja. Nyilatkozat megtételére vonatkozó kötelezettségvállalás hiányában bírói ítélettel a nyilatkozat nem pótolható. A bíróság szerződéskötésre irányuló nyilatkozatot e jogszabály alkalmazásával nem pótolhat, és mivel a szerződéskötés megtagadása nem minősül joggal való visszaélésnek, ezért a Ptk. 5. § (3) bekezdése alapján sem kerülhet arra sor. ...” (BDT2004. 1011)
3 Erre leginkább – a lényeges körülményeket illetően – a szerződéses jogviszony tartama alatt bekövetkezett változás, illetve az amiatt keletkező jelentős érdeksérelem és kiszolgáltatottság adhat okot. (Ptk. 241. §; 580-582. §; 589. §; 658. §)
4 Ttv. 8. § (1) A közös tulajdonnak társasháztulajdonná való átalakítását bármelyik tulajdonostárs kérelmére a bíróság is elrendelheti. Az alapító okiratot ilyenkor a bírósági határozat pótolja.
5 Vhr. 69. § A tv. 32. §-a (2) bekezdésének e) és g) pontja, valamint a 32. § (5) bekezdésének alkalmazásában az aláírás akkor tekinthető nyilvánvalóan azonosíthatónak, ha az aláírók aláírásuk alatt olvashatóan megjelölték nevüket és az okirat szerinti ügyletkötői minőségüket (pl. eladó, vevő, haszonélvező stb.).
73. § (1) Társasház bejegyzéséhez alapító okirat és alaprajz szükséges.
(2) Az alapító okiratnak tartalmaznia kell: a) a társasház-tulajdon alapítására vonatkozó megegyezést, b) a személyi azonosító kivételével a tulajdonostársaknak a tv. 15. § (1) bekezdésében meghatározott adatait és a földrészlet helyrajzi számát c) a közös tulajdonba kerülő épületrészek és helyiségek felsorolását római számmal egytől kezdődő sorszámozással, d) az egyes tulajdonostársak kizárólagos tulajdonába kerülő lakások, illetőleg nem lakás céljára szolgáló más helyiségek meghatározását az alaprajz szerinti arab számozás és az alapterület feltüntetésével, e) a közös tulajdonban lévő részekből az egyes tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányadot.
6 Ptk. 117. § (1) Átruházással – ha a törvény kivételt nem tesz – csak a dolog tulajdonosától lehet a tulajdonjogot megszerezni.